2017年上海房价图呈现的房价走势、区域差异及变化原因是什么？

2017年上海房地产市场在严格的政策调控下呈现出明显的区域分化和趋势性变化,整体房价从2016年的快速上涨转向趋稳调整，核心区与郊区的价格差距进一步拉大，市场结构也因政策干预发生显著变化，要全面理解2017年上海房价的分布与走势，需结合政策背景、区域差异、供需关系及市场预期等多维度因素进行分析。

2017年上海房价整体走势与政策背景

2017年是上海房地产调控政策密集出台的一年,为抑制投机需求、稳定市场预期，上海先后于3月和10月升级调控政策，出台“沪九条”和“沪六条”，核心内容包括：非本市户籍居民购房需连续缴纳社保或个税满5年（调整为“满5年且在本市限购住房范围内”）；二套房首付比例不低于70%；严格执行限购、限贷政策，加强对企业购买住房的监管，以及对开发商捂盘惜售、虚假宣传等行为的查处，这些政策直接影响了市场供需两端，使得2017年上海房价告别了2016年的“普涨”行情，整体呈现“前高后稳、区域分化”的特征。

从全年数据看,2017年上海全市新建商品住宅成交均价为53780元/平方米，同比上涨6.8%，涨幅较2016年的18.5%明显收窄；二手住宅成交均价为48508元/平方米，同比上涨4.2%，涨幅较2016年的12.3%大幅回落，市场成交量也同步萎缩，全年新建商品住宅成交面积约1000万平方米，同比下降35%；二手住宅成交面积约1600万平方米，同比下降30%，显示政策调控下市场活跃度显著降低。

2017年上海房价区域分化：核心区坚挺，郊区承压

上海房价的“虹吸效应”在2017年尤为显著，核心区域凭借稀缺的土地资源、成熟的配套设施和稳定的购买力，房价保持坚挺，而远郊区域因库存高企、配套不足，价格普遍承压，根据区域位置和房价水平，可大致分为以下四个梯队：

第一梯队：核心城区（内环内）——价格“高地”，抗跌性强

核心城区包括黄浦、静安、徐汇、长宁（内环内部分）、虹口、杨浦（内环内部分）等区域，这些区域是上海传统的高端居住区，土地供应几近枯竭，新房项目多为“老盘加推”或城市更新项目，二手房市场占比超80%，2017年，核心城区新建商品住宅均价普遍在8万-12万元/平方米，二手房均价在7万-11万元/平方米，同比涨幅维持在3%-8%之间，明显优于全市平均水平。

黄浦区的人民广场、外滩板块，二手房均价突破10万元/平方米，部分顶级学区房甚至达到15万元以上；静安区的南京西路、静安寺板块，新房均价约12万元/平方米，二手房均价约9万元/平方米，尽管政策严格，但高收入人群和改善型需求仍支撑房价稳中有升。

第二梯队：内中外环间——改善型需求主导，价格稳中有涨

该区域包括普陀、虹口、杨浦（中环外部分）、浦东（内环至中环）、闵行（中环内部分）等，是上海住宅供应的主力区域，兼顾通勤便利性和居住舒适性，以90-140平方米的改善型产品为主，2017年，内中外环间新建商品住宅均价约5万-8万元/平方米，二手房均价约4万-7万元/平方米，同比涨幅在2%-5%之间，市场表现相对平稳。

浦东的张江、碧云板块，依托产业优势和国际化社区配套，新房均价约7万元/平方米，二手房均价约6万元/平方米，吸引了不少科技新贵和改善家庭；闵行的古北、金虹桥板块，作为传统高端居住区延伸，二手房均价稳定在5万-6万元/平方米，成交量在核心城区外居首。

第三梯队：外环外近郊——刚需为主，价格涨幅收窄

近郊区域包括嘉定、松江、青浦、闵行（外环外部分）、宝山、浦东（外环外部分）等，这些区域是上海“五个新城”建设的重点，轨道交通（如地铁9号线、11号线、17号线等）的开通带动了部分板块发展，但整体仍以刚需和首改需求为主，2017年，近郊新建商品住宅均价约3万-5万元/平方米，二手房均价约2.5万-4.5万元/平方米，同比涨幅普遍在0%-3%之间，部分高库存板块甚至出现价格回调。

松江的大学城、佘山板块，新房均价约4万元/平方米，二手房均价约3.5万元/平方米，但因供应量较大（全年新房供应超200万平方米），去化周期长达12个月，房价涨幅几乎停滞；青浦的徐泾、赵巷板块，受益于长三角一体化规划，新房均价约5万元/平方米，但二手房因缺乏产业支撑，流动性较差，价格难有起色。

第四梯队：远郊区域——库存高企，价格承压明显

远郊区域包括崇明、金山、奉贤、浦东临港等，这些区域距离市中心较远（车程1.5小时以上），产业基础薄弱，配套相对滞后，主要依赖本地刚需和部分投资需求，2017年，远郊新建商品住宅均价普遍在2万-3.5万元/平方米，二手房均价约1.5万-3万元/平方米，同比涨幅多为负值，部分板块价格同比下降5%-10%。

崇明作为生态岛,新房均价约2.5万元/平方米，二手房均价约2万元/平方米，全年成交量不足100万平方米，去化周期超过18个月，开发商以降价促销为主；金山的石化新城、奉贤的南桥新城，新房均价约2.2万元/平方米，二手房均价约1.8万元/平方米，价格长期在低位徘徊，市场关注度较低。

2017年上海房价区域分布概览

为更直观展示2017年上海不同区域的房价差异,以下表格选取各区域代表性板块的新建商品住宅均价及同比涨幅：

影响2017年上海房价的核心因素

1. 政策调控：市场“降温”的关键变量
   2017年上海的调控政策精准打击了投机需求，尤其是“社保满5年”和“二套房70%首付”政策，使得非户籍购房者和投资客基本被挤出市场，据链家数据，2017年上海购房者中，本市户籍占比达85%，首套房占比70%，改善型需求成为市场主力，这种需求结构的改变使得房价缺乏快速上涨的动力。

2. 供需关系：核心区“供不应求”，郊区“供过于求”
   2017年上海住宅用地供应量同比增加10%，但核心城区土地供应占比不足5%，稀缺性导致核心区新房“日光”频现（如静安某地块楼板价超10万元/平方米，触发“限价”）；而远郊区域土地供应占比达60%，新房库存量超2000万平方米，去化周期超过15个月，供需失衡直接导致郊区价格承压。

   

3. 经济与人口：核心区“虹吸效应”强化
   2017年上海GDP增长6.9%，第三产业占比达69.9%，金融、科技、高端服务业集聚吸引了大量高收入人才，据统计，当年上海常住人口增量中，中心城区占比达60%，这些人群的购房需求主要集中在核心区，进一步推高了区域房价；而远郊区域产业薄弱，人口净流出，缺乏房价支撑。

4. 市场预期：从“看涨”到“理性”
   2016年房价快速上涨时，购房者普遍存在“买涨不买跌”的心理，而2017年政策持续高压，加上“房住不炒”的定位明确，市场预期从“投机看涨”转向“理性观望”，据中原地产调研，2017年上海购房者决策周期从3个月延长至6个月，二手房挂牌量同比增加20%，但成交量下降30%，显示市场观望情绪浓厚。

2017年上海房价图呈现“核心区高坚挺、近郊稳中微涨、远郊持续承压”的分化格局，政策调控是主导市场变化的核心力量，供需关系、经济人口和市场预期共同塑造了区域间的价格差异，对于购房者而言，2017年上海市场更考验“择区能力”——核心区房产因稀缺性和抗跌性成为资产配置的“压舱石”，而远郊区域则需谨慎评估配套和产业支撑；对于市场而言，“房住不炒”的定位已深入人心，房价告别普涨、回归居住属性的趋势愈发明显。

相关问答FAQs

问题1：2017年上海房价相比2016年有哪些显著变化？
解答：2017年上海房价与2016年相比主要有三点变化：一是涨幅大幅收窄，2016年全市新房均价同比涨18.5%，2017年降至6.8%，二手房涨幅从12.3%降至4.2%；二是区域分化加剧，2016年“普涨”格局下，90%区域房价上涨，2017年核心区涨、郊区跌，仅60%区域房价上涨；三是市场结构优化，投资需求被挤出，刚需和改善型成交占比从2016年的65%升至2017年的80%，市场更趋理性。

问题2：2017年上海哪些区域房价相对坚挺？原因是什么？
解答：2017年上海房价相对坚挺的区域主要集中在核心城区（内环内）及部分内中外环优质板块（如浦东张江、闵行古北），主要原因有三点：一是土地稀缺，核心城区多年无新增住宅用地，新房供应依赖“老盘加推”，供不应求；二是配套成熟，这些区域拥有顶级学区、医疗、商业资源，对高收入和改善家庭吸引力强；三是政策抗跌性强，尽管调控严格，但核心区房产的资产属性突出，购买力受政策影响较小，价格调整幅度远小于郊区。