景馨家园二手房最近真实成交价多少？有哪些靠谱房源可选？

景馨家园作为区域内关注度较高的二手房项目，凭借其成熟的社区配套、相对合理的价格以及便捷的交通条件，成为不少刚需及改善型购房者的选择，以下从小区概况、市场现状、户型与价格分析、配套设施、优缺点归纳及购买建议等方面展开详细说明,为潜在购房者提供参考。

小区概况

景馨家园位于北京市朝阳区常营板块，东邻朝阳北路，西接常营中路，南靠幺家店路，北连地铁6号线常营站，地理位置优越，属于朝阳区的成熟居住区，小区由北京住总集团开发建设，于2010年至2012年分批交付使用，总占地面积约8.6万平方米，总建筑面积约21.5万平方米，容积率2.5，绿化率30%，社区规划由12栋板楼和2栋塔楼组成，总户数约1800户，物业为北京住总物业，物业费约为2.8元/平方米·月。

小区整体建筑风格以现代简约为主，楼栋间距适中，采光条件较好，社区内部人车分流设计，地上及地下停车位约1400个，车位比约为1:0.8，基本满足业主停车需求，但高峰期仍存在一定紧张情况，社区景观以中心花园为主，配有凉亭、健身器材及儿童游乐区,日常休闲设施较为完善。

二手房市场现状

截至2024年第三季度，景馨家园二手房市场整体呈现供需两稳、稳中有升的态势，根据链家、我爱我家等中介平台数据，小区当前挂牌量约320套，较去年同期增长15%，其中两居室挂牌量占比约55%，三居室占比35%，其余为一居室或复式户型。

从价格走势来看，近一年内景馨家园二手房挂牌均价从5.8万元/平方米上涨至6.2万元/平方米，环比上涨1.8%，同比上涨5.3%，涨幅略低于朝阳区二手房平均涨幅（6.1%），成交周期方面，当前平均成交周期约45天，较去年缩短7天，市场流动性有所提升，值得关注的是，地铁口及临街楼栋因交通便利或商业配套优势，挂牌价普遍高于小区均价5%-8%，而社区内部安静楼栋或顶层房源因采光、噪音等问题，价格相对较低，折扣力度可达3%-5%。

户型与价格分析

景馨家园的主力户型为两居室和三居室，兼顾刚需及改善需求，不同户型价格差异较大，具体如下表所示：

从户型特点来看，两居室中的“75㎡经典两居”（南向两室一厅一卫）和三居室中的“98㎡南北通透三居”（三室两厅一卫）是市场流通性最好的户型，成交占比分别达到28%和32%，这类户型因布局方正、动静分区明确，且总价控制在500-600万元区间，更符合主流购房预算，而一居室因受众面较窄，多为投资或小户型购房者选择，成交周期相对较长；复式户型则因特殊设计，适合追求空间感但预算有限的改善群体,但需注意顶层防水及楼梯安全问题。

配套设施

景馨家园周边配套成熟，涵盖交通、教育、医疗、商业及休闲等多个维度，生活便利性较高。

交通配套：距离地铁6号线常营站约500米，步行6-8分钟可达，可快速直达金台路、国贸、呼家楼等商圈；公交方面，幺家店路站、常营中路站有499路、517路、586路等多条线路，覆盖朝阳路、通州方向，自驾可通过朝阳北路、京通快速路，30分钟内可达国贸CBD、望京等核心区域，高峰期部分路段易拥堵。

教育配套：小区对口朝阳区常营中心小学（区级重点）、陈经纶中学分校常营校区（初中部），两所学校均在1公里范围内，步行15分钟可达；社区内配套普惠性幼儿园，3-6岁儿童入学便利，需注意，朝阳区学区政策存在多校划片风险，购房前需向当地教委确认最新入学政策。

医疗配套：周边1公里内有中国民航总医院常营院区（二级综合医院）、朝阳区常营社区卫生服务中心，基本满足日常就医需求；驾车20分钟可达三级医院如首都医科大学附属北京朝阳医院，进一步保障医疗资源。

商业配套：社区底商有便利店、超市、餐饮店等，满足日常购物需求；500米范围内有华联购物中心（常营店）、阳光上东邻里中心，包含品牌连锁超市、餐饮、影院等；3公里内有龙湖长楹天街、万象汇等大型商业综合体，购物选择丰富。

休闲配套：小区南侧紧邻常营公园（约2万平方米），内有步行道、篮球场及健身器材；周边3公里内有住总如园公园、常营体育公园，适合周末休闲；距离温榆河公园约5公里,可享受生态休闲资源。

优点：

1. 位置成熟，配套齐全：作为常营板块的标杆社区，交通、教育、商业等配套完善，生活便利度高，适合“刚需上车”或“养老过渡”群体。
2. 户型多样，选择空间大：从一居到复式均有覆盖，满足不同购房需求，主力两居、三居户型设计合理，得房率较高。
3. 交通便捷：近地铁6号线，公交线路密集，通勤效率高，自驾路网发达，可快速连接市区。
4. 社区氛围稳定：交付超10年，业主以本地居民及长期租户为主，社区入住率高，邻里关系融洽，居住氛围浓厚。

缺点：

1. 房龄较长，维护成本高：部分楼栋交付已超12年，外立面存在一定老化现象，公共区域（如楼道、电梯）维护水平参差不齐，部分房源需翻新。
2. 停车位紧张：车位比1:0.8，晚归时找车位困难，部分业主需在周边小区临时停车，增加停车成本。
3. 临街楼栋噪音明显：小区东侧临朝阳北路，西侧临常营中路，部分低楼层房源受车流噪音影响较大，购房时需重点关注楼栋位置及隔音措施。
4. 部分户型采光一般：塔楼一居室及部分两居室存在“暗厨”或“暗卫”设计,通风采光效果不如板楼户型。

购买建议

针对不同购房群体，景馨家园的选购策略如下：

• 刚需购房者：优先选择板楼两居室，如75-89㎡南北通透户型，总价控制在500万元以内，重点关注中间楼层（6-15层），兼顾采光与性价比；若预算有限，可考虑塔楼一居室，但需查验户型朝向及通风条件。
• 改善型购房者：建议选择90-120㎡三居室，优先考虑边户、高楼层（15层以上），视野开阔且噪音较小；若追求空间感，可关注顶层复式，但务必实地查验防水及楼梯安全性，同时与业主协商价格折扣。
• 投资者：地铁口（300-500米）及临街楼栋的中小户型租金回报率较高（约2.1%-2.3%），但需注意朝阳区二手房政策波动及未来供应量增加对租金的影响，建议选择长期持有。

购房前需重点核实房屋产权年限（住宅70年，土地性质为出让）、是否存在抵押、租赁及户口遗留问题，并委托专业机构进行房屋质量检测，尤其是房龄较长的房源，需排查水电管线、墙体渗漏等问题。

相关问答FAQs

Q1：景馨家园二手房交易税费怎么算？
A：景馨家园二手房交易税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体根据房屋面积、满年限及是否“满五唯一”计算：

• 契税：首套房90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套房契税按3%收取。
• 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按5.3%（全额÷1.05×5.6%）征收。
• 个人所得税：“满五唯一”免征，不满足则按1%（差额）或1%（全额）征收，或提供原购房发票按差额的20%征收。
  以一套“满二唯一”的90㎡三居室为例，总价540万元，首套房契税为540万×1.5%=8.1万元，免征增值税及个税，总税费约8.1万元。

Q2：景馨家园的学区政策是否稳定？未来会多校划片吗？
A：目前景馨家园对口常营中心小学及陈经纶中学分校常营校区，学区政策相对稳定，但朝阳区近年来推行“多校划片”趋势，部分热点片区已实行“六年一学位”及“房产学位占用”政策，建议购房前向朝阳区教委或学校招生办确认最新学区划分及入学要求，同时关注小区周边新建学校动态（如常营地区规划新增中学），综合评估学区风险，对于以学区为主要购房目的的购房者，需谨慎选择,避免政策变动影响入学资格。