上海五月房价涨跌如何？原因、趋势及市场影响几何？

2024年5月,上海房地产市场延续“稳中有进”的运行态势，整体房价呈现核心区域坚挺、郊区温和分化的特点，据上海链家市场研究部数据，当月全市新房成交均价约6.82万元/平方米，环比微跌0.3%，同比上涨1.5%；二手房成交均价约5.93万元/平方米，环比持平，同比微涨0.8%，市场整体呈现“量稳价微调”格局，购房者情绪趋于理性，改善型需求与刚需入市并存。

整体市场：成交平稳，价格微调

5月上海房地产市场供应端小幅放量,据中指研究院上海分院监测，当月新建商品住宅供应面积约185万平方米，环比增加12%，同比下降5%；成交面积约168万平方米，环比持平，同比上涨8%，二手房市场方面，全市成交套数约1.8万套，环比微降3%，同比上涨15%，成交规模处于近一年中等水平。

价格方面,新房受结构性影响波动较小，高端项目入市拉高整体均价，但中端项目以价换量现象仍存，导致部分区域价格承压，二手房市场挂牌量持续高位，截至5月底全市二手房挂牌量约18.5万套，环比增加2%，业主议价空间普遍在3%-5%，部分郊区房源议价空间可达8%以上，价格下行压力主要集中在非核心区域。

区域分化：核心区领涨，郊区承压

上海房价“核心-郊区”分化特征持续凸显，5月核心区域（内环内）新房均价达10.5万元/平方米，环比上涨0.8%，同比上涨3.2%；近郊（内外环间）均价约6.2万元/平方米，环比持平，同比上涨1.0%；远郊（外环外）均价约4.8万元/平方米，环比下跌0.5%，同比下跌0.3%。

从具体板块看,核心区域中，黄浦区新天地板块某豪宅项目成交价突破15万元/平方米，带动区域均价上扬；静安区南京西路板块改善型项目成交活跃，均价环比上涨1.2%，近郊区域中，闵行古美、徐汇滨江等配套成熟板块价格稳定，而宝山顾村、浦东周康等板块因库存充足，价格环比微跌0.3%-0.6%，远郊区域中，松江新城、嘉定新城等五大新城配套逐步完善，部分项目均价环比上涨0.4%，但金山、崇明等远郊区域因产业支撑较弱，房价仍处于下行通道，环比跌幅达1.0%-1.5%。

以下是2024年5月上海主要区域新房成交均价及环比变化情况：

新房与二手房市场：改善需求主导，二手房流动性待提升

新房市场方面,5月改善型产品成交占比达58%，环比提升5个百分点，120平方米以上户型成交占比超40%，其中浦东前滩、徐汇滨江等高端改善板块项目去化率超80%，房企推盘策略更趋理性，部分核心项目通过“高品质+低总价”组合吸引购房者，如浦东某项目推出89-135平方米户型，均价6.8万元/平方米，开盘当天去化率达70%。

二手房市场流动性仍显不足,5月成交周期约45天，环比延长3天，从房源类型看，次新房（房龄5年内）成交占比达35%，环比增加2%，因户型设计、社区品质更符合改善需求；而老破小房源因挂牌量高（占比超40%）、总价优势减弱，成交周期延长至60天以上，议价空间普遍在5%-8%。

政策与市场预期：政策托底效应显现，购房者观望情绪缓解

2024年以来,上海持续优化房地产调控政策，包括“认房不认贷”政策深化执行、降低首付比例（首套房首付比例15%、二套25%）、下调房贷利率（首套房贷利率降至3.8%），以及优化人才购房政策等，政策托底效应逐步显现，5月上海刚需购房者入市量环比增加8%，尤其是首套房客户占比达42%，环比提升3个百分点。

市场预期方面,购房者对核心区域房产的信心较强，认为其抗跌性及保值增值属性突出；而对郊区房产的选购更趋理性，更注重产业规划、交通配套及学区资源等基本面，据上海中原地产调研，5月购房者决策周期平均为3个月，环比缩短1个月，观望情绪有所缓解。

未来趋势：稳中求进，结构优化

展望后市,上海房地产市场或将继续保持“总量平稳、结构优化”的运行态势，核心区域受土地供应稀缺及高端需求支撑，房价有望保持稳定；近郊五大新城随着产业导入及配套完善，房价或温和回升；远郊区域则需通过优化供应结构、提升产业能级来促进市场健康发展，政策层面，预计将进一步支持刚需和改善型需求，如加大保障性住房供给、优化二手房交易流程等，推动市场平稳健康发展。

相关问答FAQs

Q1：2024年上海5月房价同比微涨，主要驱动因素是什么？
A：5月上海房价同比微涨主要受三方面因素驱动：一是核心区域高端项目入市拉高整体均价，如黄浦、静安等豪宅成交占比提升；二是政策效应持续释放，“认房不认贷”、低首付、低利率等政策刺激刚需及改善需求入市；三是市场预期逐步回暖，购房者对核心区域房产的信心增强，带动成交温和回升，郊区库存压力仍制约整体涨幅，导致同比涨幅较小。

Q2：当前上海购房，核心区与郊区该如何选择？
A：选择核心区还是郊区需结合自身需求及预算：若追求保值增值、配套成熟（教育、医疗、商业）及通勤便利，核心区（内环内）是更优选择，尤其黄浦、静安等传统核心板块，抗跌性强且长期价值稳定；若预算有限、更注重居住空间及未来规划（如五大新城产业配套），可关注近郊内外环间或五大新城核心板块，如闵行古美、松江新城等，这些区域交通及配套逐步完善，具备一定升值潜力，但需警惕短期价格波动风险。