稀缺性与高端化主导价格
望京新房供应量长期偏紧，核心区基本无新增土地，主要集中在望京北、望京东等新兴板块，产品以高端改善型住宅为主，均价显著高于区域平均水平。
望京北板块（崔各庄区域）：高端项目集中，均价8万-10万/平
望京北紧邻温榆河生态走廊，凭借低密规划和自然环境，成为近年豪宅供应热土，代表项目中，润泽公馆主打合院产品，均价约9.8万/平；保利·和光悦府为小高层精装交付，主力户型143-190㎡，均价8.5万/平；首创·禧瑞学府定位改善学区盘，配建幼儿园，均价约9万/平，该板块新房因低容积率、高品质装修及生态优势，溢价能力较强，部分房源单价突破10万/平。
望京东板块（来广营区域）：刚需刚改为主，均价7万-8.5万/平
望京东紧邻望京核心区，配套成熟且价格相对亲民，是刚需刚改客群的主要选择，代表项目中，首开·望熙台为70-90㎡小户型，均价7.2万/平；华润·公元九里主打89-140㎡三至四居，精装标准较高，均价约8万/平；招商·雍和府距离14号线善各庄站步行5分钟，均价7.8万/平，该板块新房因总价可控（首付约200万起）及交通便利，去化速度较快。
望京西板块：次新房与少量新房并存，均价8万-9万/平
望京西以二手房为主，仅有少量新盘入市，如中建·宸庐项目，定位“科技住宅”，配备智能家居系统，均价约8.8万/平，该板块因毗邻望京SOHO、望京凯德MALL等核心商圈，承接部分外企高管及互联网从业者需求，价格坚挺。
表：望京主要新房板块价格一览（2024年1月数据）
| 板块 | 代表楼盘 | 均价（元/㎡） | 主力户型（㎡） | 核心优势 |
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| 望京北 | 润泽公馆 | 98000 | 220-380（合院）| 低密生态、高端定位 |
| 望京东 | 首开·望熙台 | 72000 | 70-90 | 小户型低总价、近地铁 |
| 望京东 | 华润·公元九里 | 80000 | 89-140 | 精装品质、商圈配套 |
| 望京西 | 中建·宸庐 | 88000 | 105-180 | 科技住宅、核心商圈 |
望京二手房市场：分化明显，房龄与配套决定价格
望京二手房存量超2万套，价格呈现“核心区高、外围低，次新房高、老小区低”的特点，房龄、学区、地铁距离是影响价格的三大核心因素。
望京核心区（广顺南/北大街、阜通东/西大街）：次新房领跑，均价8万-9万/平
核心区二手房以2010年后建成的次新房为主，代表楼盘如望京SOHO T1/T2/T3公寓（商办性质，均价8.5万/平）、望京悠乐汇（住宅，均价8.8万/平）、圣馨大地（2008年建成，均价8.2万/平），该板块优势在于步行可达望京核心商圈（凯德MALL、新世界百货）、地铁14号线阜通站及多所优质学校（如望京实验学校），单价普遍高于同板块新房。
望京西/南板块：老小区为主，均价6万-7.5万/平
望京西的南湖东园、南湖西园等老小区（建成于2000年前后），因房龄较长（20年以上）、无电梯、户型偏小，均价在6万-6.8万/平，如南湖东园一套82㎡两居，挂牌价约560万（单价6.8万/平）；望京南的望京花园西区、融科橄榄城等次老小区（2010年左右建成），凭借相对较新的房龄和小区环境，均价达7万-7.5万/平。
望京北/东板块：刚需聚集区，均价5.5万-7万/平
望京北的望京新城、望京西园三区等老小区，均价约5.5万-6.2万/平；望京东的望京街道A区、B区（保障房与商品房混合），均价6.5万-7万/平，该板块房源总价低（总价300万-400万可购入60-70㎡小户型），适合刚需上车，但通勤核心区需依赖公交或骑行。
表：望京典型二手房小区价格对比（2024年1月数据）
| 小区名称 | 建成年份 | 户型面积（㎡） | 挂牌均价（元/㎡） | 核心特点 |
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| 望京SOHO T1 | 2016年 | 50-120（商办） | 85000 | 核心商圈、地铁上盖 |
| 圣馨大地 | 2008年 | 90-150 | 82000 | 次新房、优质学区 |
| 融科橄榄城 | 2012年 | 75-130 | 72000 | 小区环境好、配套成熟 |
| 南湖东园 | 2000年 | 60-90 | 68000 | 老小区、总价低 |
| 望京新城 | 1998年 | 50-80 | 62000 | 刚需盘、近公交 |
影响望京房价的核心因素
- 产业与人口支撑：望京聚集了阿里、美团、奔驰等企业总部及大量外企，高收入人群占比超40%，购买力强劲，房价有产业基本面托底。
- 交通与配套：地铁13号线、14号线、15号线三轨交汇，机场高速、京承高速快速连接市区；商业、医疗（和睦家医院）、教育（80中分校、陈经纶学校）配套完善，生活便利性驱动房价溢价。
- 稀缺性：望京核心区已无新增住宅用地，新房供应依赖外溢板块，二手房“次新房”稀缺，核心区房源挂牌量不足10%，供不应求推高价格。
- 政策与市场情绪：2023年北京“认房不认贷”政策落地后，望京二手房成交量环比增长20%，但受“以价换量”影响，部分老小区价格小幅回调5%-8%，而核心区次新房价格仍保持稳定。
望京房价整体稳中有升，分化将持续
望京作为北京“东部居住中心”，房价水平在全市处于中高位（仅次于CBD、金融街等核心区），短期来看，核心区因稀缺性和配套优势，价格抗跌性强；外围板块新房及老小区则面临库存压力，价格或保持平稳，长期来看，随着望京国际人才社区建设及产业升级，高端改善需求将持续释放，房价整体呈现“核心区稳中有升、外围板块分化修复”的态势。
相关问答FAQs
Q1：望京房价未来一年会涨还是会跌？
A：望京房价短期波动较小，核心区因供需紧张（年新增供应不足500套），价格大概率稳中有小幅上涨（涨幅约3%-5%）；外围板块（如望京北、望京东）若配套加速落地（如学校、地铁），房价或有5%-8%的上行空间，但若市场供应增加，也可能出现“以价换量”现象，整体涨幅有限，政策端若进一步放松限购或降低利率，有望提振市场情绪，推动价格回升。
Q2：预算500万想在望京买房，推荐哪个板块？
A：预算500万在望京可选择范围较窄，建议优先考虑望京东或望京北的刚需盘：望京东的首开·望熙台（70-90㎡小户型，总价约500-600万）或华润·公元九里（89㎡小三居，总价约700万内，可考虑贷款）；望京北的二手房如望京西园三区（60-70㎡两居，总价约400-500万），性价比更高，若追求核心区配套，可关注望京南的次老小区（如融科橄榄城），但需接受房龄较长（15年以上）的问题。
