买卖二手房是当前房产交易中的常见方式,但由于涉及环节多、流程复杂，买卖双方均需谨慎对待，避免因疏忽产生纠纷或经济损失，以下从买方和卖方两个角度，详细梳理交易中需注意的关键事项。
买方需注意的核心事项
房屋基本情况核查
房屋是交易的核心,买方需重点核实房屋的实际状况与描述是否一致，实地看房时要关注房屋结构、朝向、采光、通风等基础条件，检查是否存在墙体裂缝、漏水、管道老化等问题，尤其是顶层和底层房屋需重点防水防潮，确认房屋的装修情况，包括装修质量、家具家电是否包含及成色，最好在合同中明确附上家具家电清单，避免后续争议，还需了解小区环境，如物业管理水平、绿化率、停车位配比、周边配套（学校、医院、交通等），这些直接影响居住体验和房屋升值潜力。
产权状况调查（重中之重）
房屋产权清晰是交易的前提,买方必须通过“查册”（即到不动产登记中心查询或要求卖方提供《不动产权证书》及《不动产登记查询记录》）核实以下信息：
- 产权人：核对房产证登记的产权人与卖方身份是否一致，若为共有产权，需所有共有人同意出售并签字确认，避免部分共有人不知情导致合同无效。
- 抵押状态：若房屋存在抵押，需确认卖方能否按时解押（如用买方首付款或自有资金解押），并约定解押时间及违约责任。
- 查封状态：被法院查封的房屋无法过户，需确保房屋无查封记录，或卖方已取得解封证明。
- 房屋性质：区分商品房、经济适用房、公寓、小产权房等，小产权房无房产证，无法办理过户和贷款，风险极高；经济适用房可能面临补缴土地出让金或限售政策，需提前确认交易条件。
价格与税费计算
二手房交易价格需参考周边同小区、同户型房源的市场价，警惕“低价陷阱”（如凶宅、抵押房等），税费方面，买方主要承担契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%），卖方承担增值税（满2年免征，不满2年按5.6%征收）、个人所得税（满五唯一免征，不满足按1%或差额20%征收），交易前需通过中介或税务部门详细测算税费成本，并在合同中明确税费承担方式（如各付各税或全部由买方承担），避免后续扯皮。
贷款与过户流程
若需贷款买房,买方需提前向银行咨询贷款政策（如征信要求、首付比例、利率），确认自身资质后再与卖方签订合同，合同中需明确贷款额度、审批周期及贷款不通过时的处理方式（如解除合同、无责退房），过户时，买卖双方需携带身份证、户口本、房产证、完税证明等材料到不动产登记中心办理，过户后买方需及时领取不动产权证书。
物业交割与户口迁出
过户完成后,双方需进行物业交割，包括水电、燃气、暖气、物业费等费用的结清（可要求卖方提供近期缴费凭证），并现场清点家具家电，签署《物业交割单》，需约定卖方户口迁出时间（通常为过户后30天内），并约定逾期未迁出的违约责任（如按日支付违约金），避免“人房分离”导致买方无法落户。
卖方需注意的核心事项
确保产权清晰可售
卖方需保证房屋产权无争议,无抵押、查封等限制交易的情形，若存在抵押，需提前规划解押资金（如用买方首付款或自有资金），避免因解押不及时导致违约，共有产权房需所有共有人同意出售，缺一不可。
合理定价与合同细节
房屋定价应结合市场行情和房屋实际条件,避免过高吓退买家或过低造成损失，签订合同时，需明确房屋价款、付款方式（全款/贷款）、过户时间、交房时间、违约责任等条款，尤其是“定金”和“违约金”的约定（定金不超过总房价20%，违约金不超过实际损失）。
配合买方办理手续
卖方需积极配合买方进行贷款面签、过户等流程，提供真实有效的材料（如身份证、房产证、婚姻证明等），若因卖方原因导致贷款失败或过户延迟，需承担违约责任。
保留交易凭证
所有款项（如定金、首付款、尾款）务必通过银行转账并备注“房款”，保留好转账记录，避免现金交易纠纷，合同签署后，需自己留存一份原件，并确保所有条款与协商内容一致。
房屋产权核查关键项（买方必看） | 说明 | 风险点 |
|----------------|----------------------------------------------------------------------|------------------------------------------------------------------------| | 产权人 | 核对《不动产权证书》登记人与卖方身份是否一致 | 产权人不一致，卖方无权出售 | | 抵押状态 | 查询房屋是否抵押，抵押金额及抵押权人 | 有抵押需解押才能过户，解押失败可能导致交易终止 | | 查封状态 | 确认房屋是否被法院、行政机关查封 | 查封房无法过户，交易无效 | | 共有情况 | 确认是否为共有产权，共有人是否同意出售 | 部分共有人不同意，合同可能无效 | | 房屋性质 | 区分商品房、经济适用房、小产权房等 | 小产权房无法过户、贷款；经济适用房可能面临限售或补缴费用 |
相关问答FAQs
Q1：买二手房时，“满五唯一”是什么意思？能省多少税费？
A：“满五唯一”是指房产证满5年，且是卖方家庭（含配偶、未成年子女）唯一住房，在此情况下，卖方可免征个人所得税（差额20%或总房价1%），若同时满足“满二”（房产证满2年），还可免征增值税，买方税费不变，仍需缴纳契税，以一套总价200万元的满五唯一房源为例，卖方可节省个税约2万-40万元（根据房屋原值确定），能显著降低交易成本。
Q2：卖房时，买方贷款审批不通过怎么办？
A：若因买方自身原因（如征信不良、收入不足等）导致贷款审批不通过，且合同中约定“贷款不通过可解除合同”，买方有权解除合同并要求退还定金；若因银行政策调整等不可归责于双方的原因导致贷款失败，买卖双方可协商解除合同，定金退还，为避免纠纷，建议在合同中明确“贷款不通过”的具体情形及处理方式，同时约定“若买方选择全款支付，可享受房价折扣”等条款，降低交易风险。
