二手房大税通常指在二手房交易过程中,买卖双方需缴纳的主要税费，这些税费因金额较高、计算方式复杂，直接影响交易成本，是交易双方重点关注的内容，主要包括增值税、个人所得税、契税三大核心税种，部分地区可能涉及土地增值税（非住宅类房产较多见），具体需结合房产持有年限、房屋性质（普通住宅/非普通住宅）、买方首套/二套资格等综合判断，其优惠政策与地方政策也密切相关。
增值税及附加税
纳税义务人：卖方（通常由卖方承担，实际交易中可能通过房价转嫁买方）。
计税依据：销售额（不含税）。
税率及优惠：
- 个人将购买不足2年的住房对外销售：全额征收增值税，税率为5%，附加税（城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%）合计约为增值税的12%，实际综合税负约5.6%。
- 个人将购买满2年（含2年）的住房对外销售：免征增值税及附加税，需注意，此处的“满2年”以房产证或契税票填发时间为准，若为继承、赠与等非购买取得，需按原购房时间或相关文书时间计算。
- 非住宅类房产（商业、办公、商铺等）：无论持有年限，均需按差额（销售额-原购房价款-合理费用）或全额征收5%增值税，满2年可享受差额征收优惠。
个人所得税
纳税义务人：卖方（同样可能通过房价协商转嫁）。
计税方式：分“查账征收”和“核定征收”两种，具体以地方税务局核定为准。
- 查账征收：适用于能提供完整原值凭证（购房发票、契税票、装修费等）的卖方，税率为20%，计税公式为：（销售额-原购房价款-合理费用-相关税费）×20%。“合理费用”包括印花税、交易手续费等，装修费用需提供发票且不超过房屋原值的10%。
- 核定征收：适用于无法提供原值凭证或原值明显偏低的卖方，税率为销售额的1%-3%（具体比例由地方确定，如北京、深圳统一为1%，成都为2%等）。
优惠政策：个人将购买满5年（以房产证/契税票时间为准）且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。“满五唯一”中，“唯一”需以不动产登记中心出具的“家庭无房证明”为准（家庭范围含配偶、未成年子女）。
契税
纳税义务人：买方（通常由买方直接承担）。
计税依据：成交价格（需符合税务部门核定的计税价格，避免“阴阳合同”风险）。
税率及优惠（以首套房、二套房区分，具体以地方政策为准）：
- 首套房：90㎡及以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收；
- 二套房：多数城市90㎡及以下按1%征收，90㎡以上按2%征收（部分热点城市如北京、上海二套房统一按3%征收）；
- 三套房及以上：普遍按3%征收。
注意事项：“首套房”认定以家庭为单位，需查询买方及配偶名下房产记录及贷款结清情况；若成交价格低于税务部门核定的最低计税价格（如区域指导价），需按核定价缴纳契税。
土地增值税（非住宅类房产为主）
纳税义务人：卖方（商业、办公、厂房等非住宅类房产需缴纳）。
计税方式：采用四级超率累进税率，增值额=销售额-扣除项目（原购房价款、税费、开发成本等），税率如下：
- 增值额未超过扣除项目金额50%的部分：30%；
- 50%-100%的部分：40%；
- 100%-200%的部分：50%；
- 超过200%的部分：60%。
优惠政策：普通住宅且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；非住宅类房产无“满五唯一”免征政策，但满5年可享受一定减免（具体看地方规定）。
主要税种归纳表
| 税种 | 纳税义务人 | 计税依据 | 税率/征收率 | 优惠政策 |
|---|---|---|---|---|
| 增值税及附加 | 卖方 | 销售额（不含税） | 5%（不足2年全额） | 持有满2年普通住宅免征 |
| 个人所得税 | 卖方 | 销售额-原值-合理费用 | 20%（查账征收） | 满五唯一免征；核定征收1%-3%（地方差异） |
| 契税 | 买方 | 成交价格（核定价） | 1%-3%（分套数、面积） | 首套房90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套房各地政策不同 |
| 土地增值税 | 卖方 | 增值额（销售额-扣除项目） | 30%-60%（超率累进） | 普通住宅且增值额≤20%免征；非住宅满5年可减免 |
注意事项
- 地方政策差异：不同城市对“满五唯一”认定、税率、优惠幅度可能不同（如深圳对个税核定征收统一为1%，上海对非普通住宅增值税差额征收扣除项更严格），需提前咨询当地税务部门或中介机构。
- 税费承担：理论上卖方承担增值税、个税，买方承担契税，但实际交易中可通过房价协商转嫁（如“到手价”约定，税费由买方承担）。
- 凭证留存：卖方需保留购房发票、契税票、装修费凭证等，以适用差额计税或查账征收，降低税负；买方需核实房源信息，避免因房屋性质（如公寓、法拍房）导致税费激增。
相关问答FAQs
问：二手房交易中，哪些情况下可以免征个人所得税？
答：免征个人所得税需同时满足两个条件：一是房产持有满5年（以房产证或契税票填发日期为准，若为继承、赠与等特殊情况，以原购房时间或相关文书时间为准）；二是该房产为卖方家庭（含配偶、未成年子女）在本城市内的唯一生活用房（需提供不动产登记中心出具的“无房证明”），若仅满足满5年但不唯一，或满足唯一但不足5年，均无法免征个人所得税。
问：买二手房契税怎么算，首套房和二套房有什么区别？
答：契税根据买方首套/二套资格、房屋面积计算，首套房：90㎡及以下按成交价格的1%征收，90㎡以上按1.5%征收；二套房：多数城市90㎡及以下按1%征收（与首套相同），90㎡以上按2%征收（部分热点城市如北京、上海二套房统一按3%征收），购买一套100㎡的二手房，成交价200万元，若为首套房，契税=200万×1.5%=3万元；若为二套房，按2%计算则为4万元（具体以当地税务局政策为准），注意，“首套房”认定以家庭为单位，需查询买方及配偶名下房产记录及贷款结清情况。
