济南作为山东省省会，近年来房地产市场调控政策持续优化，二手房税费政策也根据国家导向和地方实际进行了相应调整，这些政策的调整旨在规范市场秩序、降低交易成本、保障合理住房需求，同时引导二手房市场健康平稳发展，以下从主要税种、减免政策、计算方式及注意事项等方面,详细解读济南二手房税费新政策的核心内容。
二手房交易主要税种及政策要点
二手房交易涉及多项税费，包括契税、增值税、个人所得税、印花税等，其中前三者是核心税种，其政策直接影响交易成本，济南现行政策以国家税法为基础，结合地方实际对特定群体给予优惠,具体如下：
（一）契税：买方承担，首套房与二套房梯度征收
契税是二手房交易中买方需缴纳的主要税费，税率根据房屋面积、买方套数及是否为家庭唯一住房等因素确定，根据《财政部 税务总局关于继续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2023年第年第41号）及山东省相关规定，济南契税政策如下：
- 首套房：
- 房屋面积≤90㎡：税率1%；
- 房屋面积＞90㎡：税率1.5%。
- 二套房：
- 房屋面积≤90㎡：税率1%；
- 房屋面积＞90㎡：税率2%。
- 三套及以上住房：税率统一为3%（非普通住宅可能上浮，具体以房产部门认定为准）。
减免条件：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女），且面积≤90㎡的，暂按1%税率征收契税；面积＞90㎡的，暂按1.5%税率征收（符合首套条件），济南对多子女家庭（二孩及以上）购买首套或二套住房，可能给予契税补贴（具体以当年地方政策为准，如2023年部分区县对多子女家庭契税补贴50%-100%）。
（二）增值税：卖方承担，满两年免征，不满两年全额征收
增值税原为“营业税”，2016年“营改增”后改为征收增值税，二手房交易中卖方为纳税人，济南增值税政策核心为“满两年免征”，具体规则：
- 满两年：免征增值税（以房产证登记日期或契税票填发日期为准，按“孰先”原则计算）。
- 不满两年：按全额（含税）征收增值税，税率5%（小规模纳税人，可享受1%征收率优惠，截至2024年政策未调整）。
差额征收特殊情况：若卖方能提供原购房发票（或增值税发票），且房屋满两年但不满五年，可按差额（成交价-原价）征收增值税，税率5%,实际税负可能低于全额征收。
（三）个人所得税：卖方承担，满五唯一免征，其他情况按差额或核定征收
个人所得税由卖方缴纳，根据房屋持有时间、是否为家庭唯一住房及能否提供原值凭证，分为两种征收方式：
- 满五唯一：免征个人所得税。
- “满五”：房产证登记日期或契税票填发日期满五年；
- “唯一”：以家庭为单位（含配偶及未成年子女），在省内无其他住房（需提供不动产登记查询证明）。
- 不满足满五唯一：
- 查账征收：能提供原购房发票、契税票等合理费用凭证的，按差额（成交价-原价-合理费用）×20%征收；
- 核定征收：无法提供原值凭证的，按成交价的1%-2%征收（济南目前执行1%核定征收率，非普通住宅可能上浮至2%）。
减免政策：对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购房的，其已缴纳的个人所得税可申请退税（退税金额不超过新购住房金额，新购住房金额大于现住房销售额的，全额退税；反之按比例退税）。
济南二手房税费政策对比表（简化版）
为更直观展示不同情况下的税费差异，以下为常见交易场景的税费对比（假设房屋面积100㎡，成交价200万元，原购价120万元）：
| 交易场景 | 契税（买方） | 增值税（卖方） | 个人所得税（卖方） | 合计税费（万元） |
|---|---|---|---|---|
| 首套房、满五唯一 | 5%×200=3 | 0 | 0 | 3 |
| 二套房、满五唯一 | 2%×200=4 | 0 | 0 | 4 |
| 满两年不满五、唯一 | 5%×200=3（首套） | 0 | （200-120）×20%=16 | 19 |
| 不满两年、非唯一 | 5%×200=3（首套） | 5%×200=10 | 核定1%×200=2 | 15 |
政策注意事项
- “满五唯一”认定标准：需以不动产登记中心查询的家庭住房套数为准，房产证日期或契税票日期满五年（日期精确到日，如2020年1月1日购买，2025年1月1日视为满五年）。
- 税费承担方式：虽然契税由买方承担、增值税和个人所得税由卖方承担是法定原则，但实际交易中可通过“阴阳合同”协商转嫁（如约定房价包含税费），但需注意税务部门对“阴阳合同”的核查风险。
- 非普通住宅界定：济南非普通住宅需同时满足“容积率＞1.0、建筑面积＞144㎡、成交价高于区域平均价1.2倍”，非普通住宅税费可能上浮，需提前向房产部门确认。
- 政策动态调整：地方政策可能根据市场情况调整（如契税补贴、多子女家庭优惠等），建议交易前通过“济南市税务局官网”或“济南不动产登记中心”查询最新政策。
相关问答FAQs
Q1：如何判断房屋是否满足“满五唯一”条件？
A：“满五”以房产证登记日期或契税票填发日期为准，计算满五年（如2023年5月购买的房屋，2028年5月满足“满五”）；“唯一”需以家庭为单位（购房人、配偶及未成年子女），在济南市范围内（含下辖区县）无其他不动产登记记录，可通过“爱山东”APP或不动产登记中心现场查询，若房屋继承或赠与，持有时间按原房产证日期计算，但需提供相关证明材料。
Q2：二手房交易中，税费可以全部由买方承担吗？
A：从法律层面，契税由买方承担，增值税和个人所得税由卖方承担，但实际交易中买卖双方可自由协商税费承担方式，可通过提高房屋成交价（如约定房价210万元，实际成交200万元，10万元用于抵扣税费）由买方承担全部税费，但需注意“阴阳合同”风险——若税务部门核定成交价与实际成交价不符，可能按核定价格征税，甚至面临罚款，建议在《房屋买卖合同》中明确税费承担条款,并保留真实交易凭证。
济南二手房税费政策在保障刚需、支持合理改善需求的同时，也强调规范交易行为，购房者需提前了解税费构成，卖方应依法申报纳税，双方通过正规中介或专业机构协助，确保交易合规、安全。
