不通过中介二手房交易的核心优势在于节省中介费（通常为房价的1%-3%），但流程相对复杂，需买卖双方自行对接各环节，且对法律、金融知识有一定要求，以下是详细交易流程及注意事项，涵盖从准备到交房的全过程，帮助双方规避风险、顺利完成交易。
前期准备：材料核验与房屋查档
交易前，买卖双方需先完成材料准备和房屋状态核实，这是避免后续纠纷的基础。
（一）卖方需准备材料
- 产权证明：房产证（或不动产权证）原件，若丢失需先到不动产登记中心申请补证。
- 身份证明：卖方身份证原件及复印件；若为已婚，需提供夫妻双方身份证、结婚证，共有人需全部到场并同意出售（共有人同意书需公证）；若为单身，需提供户口本及单身证明（民政局开具）。
- 房屋状况证明：物业结清证明（物业费、水电费、燃气费等）、房屋抵押证明（若有抵押，需先到银行办理解押手续，用买方首付款或自有资金偿还贷款）。
- 其他：如房屋有承租人，需提供承租人放弃优先购买权的书面证明（若有优先购买权，承租人需在交易前书面放弃）。
（二）买方需准备材料
- 身份证明：身份证原件及复印件；若为已婚，需提供夫妻双方材料（同卖方要求）。
- 购房资格证明：根据当地政策，需提供无房证明（限购城市）、社保或个税缴纳证明（部分城市要求）等。
- 资金证明：若贷款购房，需提前向银行咨询贷款要求，准备收入证明、银行流水、征信报告等；全款购房则需准备足额资金证明（如存款证明）。
（三）房屋核验（关键步骤）
买卖双方需共同到房屋所在地的“不动产登记中心”或“住建局”查询房屋状态，重点核实：
- 产权是否清晰（有无共有人、是否存在纠纷）；
- 是否存在抵押、查封（若有抵押，卖方需先解押；若查封，交易无法进行）；
- 房屋性质（住宅、商住、公寓等，不同性质税费和交易政策不同）；
- 土地使用权年限（住宅通常70年，剩余年限影响房屋价值）。
交易磋商：价格、付款与房屋细节确认
材料核验通过后，双方需就交易核心条款达成一致，建议以书面形式记录（可作为后续合同附件），避免口头约定。
（一）价格谈判
参考周边小区成交价（可通过房产网站查询）、房屋朝向、楼层、装修情况等因素协商价格，卖方需明确“到手价”（是否包含税费）或“净价”（税费各自承担），避免后期因税费承担问题产生争议。
（二）付款方式（分全款/贷款）
| 付款方式 | 常见比例 | 资金安全提示 |
|---|---|---|
| 全款 | 100%房款一次性支付 | 买方需通过“资金监管”支付，避免直接打款给卖方（卖方收到款后可能不配合过户或“一房多卖”） |
| 贷款 | 首付30%-40%（银行评估价×成数），剩余60%-70%银行贷款 | 首付款需监管，贷款审批通过后，银行直接将贷款支付至监管账户，再解冻给卖方 |
（三）房屋现状确认
双方需实地验房，确认房屋面积（以房产证为准，误差可协商）、装修、家具家电（列清单附合同）、维修责任（如漏水、结构问题等，约定由卖方负责维修或从房款中扣除维修费用）。
签约与资金监管：法律保障与资金安全
签订正式合同和资金监管是不通过中介交易的核心风控环节，需格外谨慎。
（一）签订《存量房屋买卖合同》
可参考当地住建局提供的示范文本，或自行拟定（建议咨询律师），合同需明确以下核心条款（可附表格）：
| 条款类型 | |
|---|---|
| 房屋基本信息 | 地址、面积、房产证号、土地性质、建成年份等 |
| 价格与付款方式 | 总价、付款方式（全款/贷款）、首付支付时间、贷款审批失败的处理方式（如无责解约） |
| 交房时间与条件 | 具体日期、房屋交付标准（家具家电清单、钥匙、物业费结清证明） |
| 税费承担 | 明确契税、个税、增值税等各项税费的承担方（通常契税买方，个税/增值税卖方，但可协商） |
| 违约责任 | 逾期付款、逾期交房、逾期过户的违约金比例（如日万分之五）；根本违约（如卖方一房多卖）的赔偿标准（房价20%） |
| 户口迁出 | 约定卖方户口迁出时间（如过户后30日内），逾期未迁的违约金（如日500元） |
| 争议解决 | 约定诉讼或仲裁（建议选择房屋所在地法院诉讼） |
（二）资金监管（必选项！）
为避免“房款两空”，买卖双方需选择银行或公证处进行资金监管，流程如下：
- 选择监管机构：到房屋所在地的银行（如四大行、本地商业银行）或公证处，咨询是否提供二手房交易资金监管服务。
- 签监管协议：买卖双方与监管机构签订《资金监管协议》，明确监管金额、监管期限（至过户完成后）、解冻条件（如“不动产登记中心出具过户完成证明后解冻”）。
- 存入监管账户：买方将房款（首付款/全款）存入监管账户，监管机构出具《存款凭证》。
- 过户后解冻：过户手续完成后，监管机构根据协议将款项支付给卖方（全款）或卖方指定账户（贷款部分）。
过户与缴税：产权转移的核心环节
过户需买卖双方共同到不动产登记中心办理，部分地区可线上预约（如当地政务APP），需提前准备材料。
（一）办理流程（以全款为例，贷款需额外增加银行环节）
- 预约：通过不动产登记中心官网、公众号或现场预约，选择“存量房转移登记”业务。
- 材料提交：买卖双方带身份证、房产证、买卖合同、资金监管证明等，到窗口提交材料。
- 缴税：税务部门审核材料后，计算税费（见下表），买方到税务窗口缴税（支持微信、支付宝、银行卡）。
- 领取新证：缴税后，3-5个工作日内可领取不动产权证（买方名下），原房产证作废。
（二）税费清单（以“首套住宅、满五唯一”为例，具体以当地政策为准）
| 税种 | 计算方式 | 承担方 |
|---|---|---|
| 契税 | 首套：90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套：90㎡以下1%，90㎡以上2%（北上广深有额外要求） | 买方 |
| 个人所得税 | 满五唯一：免征；不满五或非唯一：总价×1%或（总价-原价-合理费用）×20% | 卖方 |
| 增值税 | 满二：免征；不满二：总价×5.6%（差额征收，即“总价-原价”） | 卖方 |
| 印花税 | 个人住宅免征（非住宅或公司产权需缴纳，万分之五） | 买卖双方各半 |
（三）贷款购房额外步骤
- 银行预审：买方提前向银行提交贷款材料，银行评估房屋价值（评估价通常低于市场价，贷款额度=评估价×成数）。
- 签借款合同：过户前，买方与银行签订《个人购房借款合同》，银行出具《贷款承诺函》。
- 银行放款：过户完成后，银行将贷款支付至监管账户，监管机构解冻后转给卖方。
交房与后续：物业交割与户口迁出
过户完成后，房屋产权已转移至买方名下，但需完成交房和物业交割，才算交易结束。
（一）交房流程
- 验房：买方再次验房，确认房屋现状与合同一致（如家具家电、设施完好）。
- 交割钥匙与物品：卖方交付房屋钥匙、门禁卡、燃气卡、电卡、水卡等，双方签署《交房确认书》（注明交房时间、物品清单）。
- 物业费用结清：卖方需结清交房前的物业费、水电费、燃气费、供暖费等，并向买方提供缴费凭证（避免买方承担历史欠费）。
（二）户口迁出（重点！）
卖方需在合同约定时间内（如过户后30日内）将户口迁出，买方可凭不动产权证到派出所查询户口状态，若卖方逾期未迁：
- 按合同约定支付违约金（如日500元）；
- 可凭买卖合同、不动产权证到法院起诉，要求卖方迁户并赔偿损失；
- 部分城市公安机关支持“强制迁户”（需提供法院判决书）。
风险提示：不通过中介需重点规避的问题
- 资金安全：拒绝“直接打款”，务必通过银行或公证处资金监管，监管期间资金由第三方保管，过户后才能解冻。
- 合同漏洞：自行拟定的合同易遗漏条款（如贷款失败解约、户口迁出违约），建议使用示范文本或请律师审核。
- “阴阳合同”：为避税签订低价合同（如“网签价”低于实际成交价），可能面临税务处罚，且银行贷款按网签价审批，导致贷款不足。
- 房屋隐藏问题：如漏水、违建、凶宅等，买方可要求卖方书面承诺（写入合同），否则可追究违约责任。
相关问答FAQs
Q1：不通过中介交易，资金监管具体怎么操作？需要收费吗？
A：资金监管流程为：①买卖双方选择银行或公证处，签订《资金监管协议》；②买方将房款存入监管账户；③过户完成后，监管机构按协议将款项支付给卖方，目前多数银行对二手房交易资金监管免费（部分公证处可能收取少量手续费，约500-1000元），具体可提前咨询监管机构。
Q2：如果卖方过户后不迁户口，买方有哪些维权途径？
A：①协商解决：先与卖方沟通，明确违约责任，要求限期迁户；②发律师函：若协商不成，可委托律师发律师函，督促卖方履行义务；③诉讼维权：凭买卖合同、不动产权证、户口本等材料，向房屋所在地法院起诉，要求卖方迁户并支付违约金（合同约定的违约金低于实际损失的，可请求法院增加）；④强制执行：若法院判决后卖方仍不迁户，可申请法院强制执行（需提供法院判决书、协助执行书等材料）。
