二手房满五年过户费用包含哪些？减免后总共需交多少钱？

二手房满五年过户是当前市场中较为常见的交易情形,其核心优势在于部分税费可减免，能有效降低买卖双方的成本，具体费用需结合房屋面积、买方套数、是否“唯一住房”等因素综合计算，以下从主要税费项目、减免规则及注意事项等方面详细说明。

主要税费项目及满五年减免规则

二手房过户涉及多项税费,包括契税、增值税及附加、个人所得税、印花税、交易手续费、登记费等，满五年”主要影响增值税和个人所得税的征收，具体如下：

契税（由买方承担）

契税是买方缴纳的税费,税率与房屋面积、买方家庭住房套数直接相关，与是否满五年无关，具体标准为：

• 首套房：90平方米及以下，按房屋总价的1%缴纳；90平方米以上，按1.5%缴纳。
• 二套房：90平方米及以下，按1%缴纳；90平方米以上，按2%缴纳。
• 三套及以上：均按3%缴纳。
  注：家庭套数以买方及配偶、未成年子女名下房产数量为准，具体认定标准需以当地房产交易中心为准。

增值税及附加（由卖方承担）

增值税及附加包括增值税、城市维护建设税、教育费附加等，征收规则与房屋持有时间紧密相关：

• 满两年：免征增值税（及附加）。
• 满五年：因已满足“满两年”条件，故增值税及附加全额免征。
  注：增值税附加通常为增值税的12%（城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%），增值税免征后，附加费同步免除。

个人所得税（由卖方承担）

个人所得税是满五年过户中减免规则最复杂的一项,核心条件为“满五唯一”：

• 满五唯一：指房屋持有满五年，且卖方家庭（含配偶、未成年子女）在该省份内名下只有这一套住房，满足此条件，免征个人所得税。
• 满五不唯一：需按规定缴纳个人所得税，计算方式分两种：
  • 差额征收：（房屋交易总价 房屋原值 合理费用）×20%，房屋原值需提供购房发票、契税票等凭证；合理费用包括装修费（需提供发票，最高扣除原值的10%）、手续费等。
  • 核定征收：若无法提供原值凭证，按房屋总价的1%-3%缴纳（具体比例由地方税务机关确定，普通住宅通常为1%，非住宅或非普通住宅可能更高）。

印花税（买卖双方各承担50%）

目前对个人销售或购买住房,暂免征收印花税，故实际交易中无需缴纳。

其他小额费用

• 交易手续费：住宅每平方米6元（北京、上海等地有上限，如北京每件最高5000元），买卖双方各半承担。
• 登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套，由买方承担。
• 测绘费：若原房产证无测绘数据，需重新测绘，按1.36元/平方米收取（部分城市已免征，具体以当地为准），由买方承担。

满五年过户费用汇总表（以普通住宅为例）

注意事项

1. “满五唯一”的认定：需通过当地房产查询系统核实卖方家庭名下房产数量，持有时间以房产证或契税票填发日期为准（按“孰先”原则）。
2. 房屋原值凭证：若卖方选择差额征收个税，需保留购房合同、发票、契税票、装修票据等，否则可能被核定征收。
3. 地方政策差异：部分城市对“满五年”的定义（如是否包含“满五不唯一”的核定征收率）、交易手续费标准等有特殊规定，需提前咨询当地不动产登记中心。

相关问答FAQs

Q1：满五年的房子一定免征个人所得税吗？
A1：不一定，只有同时满足“持有满五年”且“卖方家庭名下唯一住房”两个条件，才能免征个人所得税，若不满足“唯一”条件（如卖方家庭还有其他房产），则需按规定缴纳个人所得税，可选择差额征收（需提供原值凭证）或核定征收（按总价比例，通常1%-3%）。

Q2：二手房过户时，契税税率是按买方首套还是二套计算？
A2：契税税率根据买方家庭住房套数确定，与卖方无关，买方需在办理过户前，自行或通过中介查询家庭名下房产套数（以当地房产管理部门查询结果为准），首套、二套适用不同税率，三套及以上统一按3%缴纳，若买方隐瞒套数，导致税率错误，可能面临税务处罚。