中国房价的持续上涨是多种因素长期交织作用的结果，既与经济发展阶段相关，也涉及制度设计、市场行为和社会心理等多层面，深入分析这些原因,有助于理解房地产市场的运行逻辑。
土地财政是推动房价上涨的核心因素之一，1994年分税制改革后，中央集中了大部分税收收入，而地方政府承担着教育、医疗、基建等大量公共服务支出，财权与事权不匹配，在此背景下，土地出让金成为地方政府重要的财政收入来源，根据财政部数据，2022年全国土地出让收入约6.7万亿元，占地方一般公共预算收入的比重超过30%，地方政府通过“招拍挂”制度出让土地使用权，竞拍过程推高地价，而地价通常占房价成本的30%-40%，高地价直接导致房价上涨，地方政府对土地财政的依赖，使其有动力维持土地市场的高热度，进一步形成“地价上涨-房价上涨-财政增收”的循环。
城镇化进程带来的刚性需求是房价上涨的基础动力，过去二十年，中国经历了人类历史上规模最大的城镇化，国家统计局数据显示，2000年中国常住人口城镇化率为36.22%，2022年已升至65.22%，城镇人口增加约8.5亿，大量农村人口涌入城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市，产生了巨大的住房需求，这些需求既包括新市民的首次置业（刚性需求），也包括城市居民改善性住房需求（如从小户型换到大户型、从老旧小区换到新建小区），核心城市土地资源有限，住宅供应难以匹配快速增长的购房需求,供需矛盾推高房价。
房地产的投资属性强化了房价上涨的预期，在中国居民资产配置中，房地产长期以来被视为最保值的投资品，股市波动较大、银行存款利率较低，而房价持续上涨的预期使房产成为资金“避风港”；部分投资者利用杠杆（如低首付、房贷）炒房，进一步推高房价，央行《2022年中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，城镇居民家庭资产中，住房资产占比超过60%，远高于金融资产（20%左右），这种“重房产、轻金融”的资产配置结构，导致大量资金涌入房地产市场,推动房价脱离居住需求基本面。
金融政策的宽松环境为房价上涨提供了资金支持，2008年全球金融危机后，中国实施宽松货币政策应对经济下行，M2（广义货币供应量）余额从2008年的47.5万亿元增至2022年的266.4万亿元，年均增长约12%，大量信贷资金通过房贷、开发贷等渠道流入房地产市场，2009年个人住房贷款利率降至4.16%，首付比例最低两成，刺激了购房需求，2020年疫情期间，为稳定经济，再次降准降息，房贷利率降至历史低点（LPR低至4.6%），部分城市甚至出现“房贷利率倒挂”（低于存款利率），进一步降低购房门槛,推动居民加杠杆购房。
供需结构失衡是房价上涨的直接原因，从供应端看，核心城市住宅用地供应长期偏紧，自然资源部数据显示，2022年全国住宅用地供应同比减少8%，其中一二线城市住宅用地供应仅占全国15%左右，而人口占比超35%，土地稀缺导致地价高企，开发商为追求利润，倾向于开发高端住宅，进一步推高均价，从需求端看，人口向大城市集中的趋势未变，2022年北上广深常住人口合计约1亿，近十年净流入超2000万，但住房供应增长滞后于人口增长,供需缺口持续扩大。
城市资源的集中加剧了房价的区域分化，优质教育、医疗、就业等资源高度集中在少数大城市，导致人口和资金不断涌入，北京拥有全国约20%的“双一流”高校和30%的三甲医院，上海金融业、高科技产业集聚，这些资源溢价直接反映在房价上，学区房现象尤为典型，重点小学周边房价往往是周边普通住宅的2-3倍,资源稀缺性支撑了房价的刚性上涨。
市场预期的自我强化机制放大了房价波动，房价持续上涨形成“只涨不跌”的预期，购房者担心未来更贵而提前入市，开发商则因预期房价上涨而捂盘惜售，减少供应，这种“需求增加-价格上涨-预期强化-需求再增加”的正向循环，导致房价在短期内快速上涨，媒体、中介等主体的宣传也加剧了房价上涨的焦虑,进一步刺激购房需求。
以下表格归纳了中国房价上涨的主要原因及其作用机制：
| 因素 | 具体表现 | 影响路径 |
|---|---|---|
| 土地财政 | 地方政府依赖土地出让金，土地招拍挂推高地价 | 地价占房价成本30%-40%，高地价直接传导至房价 |
| 城镇化进程 | 人口大规模进城，城镇人口十年增8.5亿 | 新增刚性需求和改善性需求，供需缺口扩大 |
| 投资属性强化 | 居民资产配置中房产占比超60%，资金涌入楼市 | 投机需求推高房价，脱离居住需求基本面 |
| 金融政策宽松 | M2年均增长12%，房贷利率降至历史低点，首付比例降低 | 信贷资金流入楼市，降低购房门槛，刺激加杠杆购房 |
| 供需结构失衡 | 核心城市土地供应不足，住宅开发滞后于人口增长 | 供不应求导致价格上涨，尤其是一二线城市 |
| 城市资源集中 | 教育、医疗、就业资源向大城市集聚，人口持续流入 | 资源溢价支撑房价，学区房等现象加剧房价分化 |
| 市场预期自我强化 | “只涨不跌”预期形成，购房者提前入市，开发商捂盘惜售 | 需求增加与供应减少形成循环，短期房价快速上涨 |
相关问答FAQs
Q1：为什么过去多年房价调控政策效果有限？
A：房价调控效果有限，根本原因在于未触及核心矛盾，土地财政和土地供应制度未根本改革，地方政府仍有推高地价的动力；城镇化带来的刚性需求、投资需求等市场力量强大，而限购、限贷等需求抑制政策多为短期行政手段，一旦政策放松，积压需求释放反而可能引发房价反弹，货币环境宽松、金融支持等因素也为房价上涨提供了资金基础,仅靠调控难以扭转趋势。
Q2：未来中国房价走势会如何？
A：未来中国房价将呈现“分化趋稳”的态势，一线城市及强二线城市，由于人口持续流入、资源集中度高，房价仍有支撑，但涨幅将趋缓，逐步回归合理区间；三四线城市受人口流出、库存高企影响，房价可能面临一定下行压力，长期看，随着房产税试点扩大、土地制度改革（如增加住宅用地供应）、保障房建设推进，房地产将逐步回归“居住属性”，房价波动性降低，暴涨暴跌的可能性减小，但短期内，土地财政依赖、城镇化惯性等因素仍将影响市场,房价全面大幅上涨或下跌的空间均有限。
