二手房退单是指在二手房交易过程中,买卖双方在签订《存量房买卖合同》后，因各种原因导致交易无法继续，买方或卖方提出解除合同并终止交易的行为，二手房交易流程复杂、涉及金额较大，退单情况时有发生，不仅可能引发经济损失，还可能伴随法律纠纷，因此明确退单原因、责任划分及处理流程至关重要。
二手房退单的常见原因及责任划分
二手房退单的原因复杂多样,可从买方、卖方及双方外部因素三个维度分析，不同原因直接关系到责任认定和后续处理，以下为常见退单原因及责任划分的梳理：
| 退单原因 | 责任方 | 法律后果 | 处理建议 |
|---|---|---|---|
| 买方贷款未获批 | 买方（若未提前确认贷款资格） | 买方承担违约责任，卖方有权解除合同并没收定金；若因政策变化导致贷款失败，可协商免责 | 买方应在合同中明确贷款未获批的处理条款，提前向银行咨询贷款条件 |
| 买方资金不足 | 买方 | 买方构成根本违约，定金不予退还，卖方可要求赔偿损失（不超过实际损失） | 买方需确保资金充足，可约定资金监管或分期付款条款 |
| 卖方房屋存在产权纠纷 | 卖方 | 卖方构成违约，买方有权解除合同并要求双倍返还定金或赔偿损失 | 买方应提前核实产权（查册），确保卖方持有房屋所有权证且无抵押、查封等限制 |
| 卖方“一房多卖” | 卖方 | 卖方涉嫌违约甚至刑事犯罪，买方可主张双倍返还房款或赔偿损失 | 交易前要求卖方提供共有权人同意书，明确房屋唯一性 |
| 房屋存在质量问题（如结构隐患） | 卖方（隐瞒缺陷） | 买方有权解除合同并要求赔偿损失；若合同约定“现状交付”，则需举证卖方故意隐瞒 | 买方可要求房屋检验机构出具检测报告，在合同中明确质量瑕疵的处理方式 |
| 政策变化（如限购、限贷） | 双方（不可归责于双方） | 双方均可解除合同，卖方需返还已收款项，定金应退还 | 合同中应约定“因政策原因导致无法交易，双方互不担责”条款 |
| 交易税费大幅上涨 | 双方协商 | 若合同未约定，可协商分担或解除合同；若因政策调整导致税费暴涨，可主张情势变更 | 合同中明确税费承担方式及政策变化时的处理机制 |
二手房退单的法律依据
二手房退单的法律核心是《中华人民共和国民法典》中的合同解除条款，主要分为约定解除和法定解除两类：
-
约定解除：买卖双方在《存量房买卖合同》中明确约定退单条件（如“买方贷款未获批则合同自动解除”“房屋存在重大质量问题可退单”），当条件成就时，任一方可依据约定提出解除合同，无需承担违约责任（若约定免责）或按约定承担违约责任（如“买方违约需支付总房款1%的违约金”）。
-
法定解除：即使合同未约定退单条件，若出现《民法典》第563条规定的情形，任一方也可主张解除合同，包括：（1）因不可抗力导致合同目的无法实现（如房屋因自然灾害灭失）；（2）卖方明确表示或以行为表明不履行主要义务（如拒绝配合过户）；（3）卖方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行（如超过约定过户日期30天）；（4）卖方违约行为导致合同目的无法实现（如房屋被查封导致无法过户）。
二手房退单的处理流程
无论退单原因如何,买卖双方均需通过合法流程终止交易，避免后续纠纷，标准处理流程如下：
-
协商沟通：退单意向方（买方或卖方）应书面通知对方，说明退单原因及依据（如合同条款、法律条文），双方就退单责任、定金/房款返还、违约赔偿等事项进行协商，协商时应保留书面记录（如微信聊天记录、邮件、会议纪要），避免口头约定。
-
签订《解除协议》：若协商一致，需签订《房屋买卖合同解除协议》，明确以下内容：（1）双方同意解除合同；（2）已收款项（定金、首付款等）的返还时间及方式；（3）是否需要支付违约金及计算标准；（4）房屋附属设施、装修的交接处理；（5）双方无其他争议的声明，协议需双方签字并按手印，卖方应将合同原件、收据等凭证一并返还。
-
办理手续撤销：解除协议签订后，需及时办理相关手续撤销：（1）若已完成网签，买卖双方需共同到房管部门申请撤销网签；（2）若已办理资金监管，需向监管机构申请解除监管并退款；（3）若买方已办理公积金贷款或商业贷款，需联系贷款机构解除贷款合同（部分银行要求“结清贷款”后方可解除，需提前规划资金）。
-
退款与赔偿：按《解除协议》约定履行退款义务：若买方无责，卖方需返还定金及已付房款；若卖方违约，需双倍返还定金或赔偿实际损失（如买方已支付的装修费用、中介费等），若涉及违约金，需按合同约定或协商金额支付，超过实际损失的违约金可能被法院调减。
-
纠纷解决：若协商不成，可采取以下途径维权：（1）向当地住建部门（房产交易中心）投诉，请求调解；（2）申请仲裁（若合同约定仲裁条款）；（3）向房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼时需提供《买卖合同》、付款凭证、沟通记录、鉴定报告等证据，主张解除合同、返还款项及赔偿损失。
二手房退单的风险防范
为减少退单风险,买卖双方应在交易前做好充分准备，关键注意事项如下：
对买方而言：
- 尽职调查：务必核实房屋产权（查册确认所有权人、抵押状态、查封情况）、房屋状况（要求卖方提供房屋结构图，必要时请专业机构检测）、学区资格（若有学区需求，需向教育部门确认入学政策）；
- 明确条款：在合同中细化贷款失败、政策变化、质量瑕疵等退单情形的处理方式，明确定金罚则、违约金计算标准及上限（不超过实际损失的30%）；
- 资金安全：首付款尽量通过资金监管账户支付，避免直接转账给卖方；若需支付“定金”，务必在合同中注明“定金性质”（“订金”不适用定金罚则）。
对卖方而言：
- 产权清晰：确保房屋无共有权人纠纷（如配偶、继承人），若为共有房产，需全部共有人同意出售并签字；
- 履约能力：提前结清房屋抵押贷款，确保过户时能解除抵押；明确自身资金状况，避免因“赎楼资金不足”导致逾期；
- 保留证据：对买方履约过程（如付款时间、贷款配合情况）保留证据，若买方违约，可及时主张权利，避免损失扩大。
相关问答FAQs
Q1：二手房退单，定金能退吗？
A：定金是否退还需分情况处理：（1）若因不可抗力（如政策变化、房屋灭失）或卖方违约（如产权纠纷、一房多卖）导致退单，卖方需双倍返还定金；（2）若因买方自身原因（如资金不足、贷款未获批且未提前确认资格）导致退单，卖方有权没收定金，定金不予返还；（3）若合同中约定“定金自动转为订金”或明确约定“特定条件下定金可退”，则按约定处理，需注意，定金金额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。
Q2：退单后已支付的房款如何处理？
A：已支付房款的返还需根据资金性质和退单责任确定：（1）若通过资金监管账户支付，买方可凭《解除协议》向监管机构申请退款，监管机构会在3-5个工作日内将款项返还至买方账户；（2）若直接转账给卖方，买方需与卖方协商退款时间，若卖方拒不退款，可凭《解除协议》、转账凭证等证据通过诉讼或仲裁追讨；（3）若涉及贷款，需先与贷款机构协商解除贷款合同（部分银行要求“先退款后解贷”），避免产生逾期记录，无论何种情况，均需保留退款凭证，确保资金安全。
