购买二手房缴税

购买二手房时，缴税是购房者必须面对的重要环节，涉及多个税种和复杂计算，直接影响购房总成本，了解各项税费政策、计算方式及减免条件，能帮助购房者合理规划预算,避免不必要的支出。

二手房涉及的主要税种及计算方式

二手房交易中，购房者通常需缴纳契税，卖方需缴纳增值税及附加、个人所得税，部分地区可能涉及印花税（目前个人住房交易暂免），以下是各税种的详细说明：

契税（购房者承担）

契税是房屋权属转移时向购房者征收的税收，税率根据房屋面积、购房者套数及是否首套确定。

• 税率标准：
  • 首套房：90㎡及以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收；
  • 二套房：90㎡及以下按1%征收，90㎡以上按2%征收；
  • 三套房及以上：一律按3%征收（具体以地方政策为准，部分城市对三套房限购）。
• 计税依据：房屋成交价格（不含增值税）。
• 减免政策：首套房、二套房符合面积条件可享受优惠，三套房无减免。

增值税及附加（卖方承担，可转嫁买方）

增值税是对销售不动产的增值额征收的税收，附加包括城市维护建设税、教育费附加等（合计约为增值税的12%）。

• 税率标准：
  • 房产证或契税票填发日期满2年：普通住宅免征增值税及附加；
  • 不满2年：按5.3%（增值税5%+附加0.3%）全额征收，计税依据为房屋成交价。
• 差额征收：若卖方能提供原购房发票，可按“成交价-原购房价-相关税费”差额征收增值税（满2年普通住宅仍可免征）。

个人所得税（卖方承担，可转嫁买方）

个人所得税是对卖方因出售房屋所得征收的税收，分两种计算方式：

• 差额征收（20%）：卖方能提供原购房发票、契税票等原值凭证，按“（成交价-原购房价-合理费用）×20%”征收；
• 全额征收（1%）：无法提供原值凭证，按房屋成交价的1%征收。
• 减免政策：卖方“满五唯一”（房产证满5年且家庭唯一住房），可免征个人所得税。

印花税（买卖双方各承担0.05%，目前免征）

根据现行政策，个人销售或购买住房暂免征收印花税，非住宅交易仍需按0.05%缴纳。

主要税种税率及减免条件一览表

注意事项

1. 地方政策差异：部分城市对契税、个税有额外规定（如北京、上海对“满五唯一”的认定标准），需提前咨询当地税务部门。
2. 核税流程：缴税前需到税务部门“核税”，确认成交价、原值等信息，避免因价格申报问题导致税务纠纷。
3. 税费承担约定：买卖合同中需明确税费承担方（如“税费由买方承担”），避免后期争议。
4. 保留原值凭证：卖方需保留购房发票、契税票等，若能提供可减少个税支出。

相关问答FAQs

Q1：购买二手房时，契税可以减免吗？
A：契税是否减免取决于房屋套数和面积，首套房90㎡以下按1%、90㎡以上按1.5%征收；二套房90㎡以下按1%、90㎡以上按2%征收；三套房及以上按3%征收，无减免政策，若购房者符合当地人才引进、多子女家庭等优惠条件，部分城市可额外申请契税减免，需提供相关证明材料。

Q2：“满五唯一”的房子具体指什么？怎么判断？
A：“满五唯一”是指房产证或契税票填发时间满5年，且出售方在该城市内以家庭为单位名下只有这一套住房，判断方法：① 查看房产证或契税票的填发日期是否满5年；② 出售方需到房管局开具“家庭唯一住房证明”，证明其名下无其他房产，满足“满五唯一”可免征增值税（满2年）和个人所得税。