曲靖最新房价最新走势如何？当前市场是涨是跌？现在买房合适吗？

曲靖作为云南省第二大城市，近年来随着城镇化进程加快、产业升级及基础设施完善，房地产市场保持平稳发展态势，2023年至2024年初，曲靖房价整体呈现“主城区稳中有升、周边县区分化”的特点，受供需关系、政策调控及区域规划等多重因素影响，不同区域、不同物业类型的房价存在一定差异，以下从区域分布、价格水平、市场动态及影响因素等方面,对曲靖最新房价情况进行详细梳理。

曲靖各区域房价现状（2024年第一季度数据）

根据曲靖市住房和城乡建设局及主流房产平台（如安居客、贝壳找房）最新监测数据，2024年第一季度曲靖市主城区及主要县区房价整体保持稳定，部分热点板块因配套升级出现小幅上涨，而远郊区域及库存量较大的县区则面临一定去化压力，具体来看：

（一）主城区（麒麟区、沾益区、马龙区）

麒麟区作为曲靖政治、经济、文化中心，是房地产市场核心区域，房价水平居全市首位，2024年3月，麒麟区新建商品住宅均价约7800-8500元/平方米，环比上涨1.2%；二手住宅均价约6500-7200元/平方米，环比持平，中心板块（如南宁街道、白石江街道）因商业、教育、医疗资源集中，房价较高，新建商品住宅均价普遍超过9000元/平方米；而外围板块（如三宝街道、越州镇）受配套成熟度影响，均价约6000-7000元/平方米。

沾益区作为曲靖市辖区，近年来依托产业园区（如沾益工业园区）发展及交通路网完善（渝昆高铁沾益站规划中），房价稳步上升，2024年一季度，沾益区新建商品住宅均价约6200-7000元/平方米，环比上涨0.8%；二手住宅均价约5200-5800元/平方米，环比持平，西部新城板块因靠近曲靖经开区，成为区域价格洼地，均价约5500-6200元/平方米，吸引刚需及投资客关注。

马龙区作为曲靖远郊区，房价相对较低，2024年3月新建商品住宅均价约4800-5500元/平方米，二手住宅均价约4000-4600元/平方米，市场以本地改善需求为主，去化周期较长。

（二）主要县区（宣威市、陆良县、师宗县、罗平县、会泽县、富源县）

宣威市作为曲靖人口第一大县（市常住人口约130万），房地产市场需求相对旺盛，2024年一季度新建商品住宅均价约5200-6000元/平方米，环比微涨0.5%；二手住宅均价约4500-5200元/平方米，其中市中心板块（如宛水街道、西宁街道）房价较高，外围乡镇均价约4000-4500元/平方米。

陆良县作为农业大县及工业强县，依托陆良工业园区（生物资源加工、装备制造产业）及县城扩容规划，房价稳中有升，2024年3月新建商品住宅均价约4800-5600元/平方米，环比上涨0.6%；二手住宅均价约4100-4800元/平方米。

师宗县、罗平县、会泽县、富源县等远郊县区，房价整体处于较低水平，2024年一季度新建商品住宅均价多在4000-5000元/平方米区间，其中会泽县（约4000-4600元/平方米）、富源县（约4200-4800元/平方米）因矿产资源及工业基础，房价略高于农业县区；师宗县（约4000-4500元/平方米）、罗平县（约4100-4700元/平方米）则以旅游及农业经济为主，房价相对平稳。

曲靖各区域房价一览表（2024年第一季度）

影响曲靖房价的主要因素

（一）政策调控：供需两端双向发力

近年来，曲靖市严格落实“房住不炒”定位，出台多项稳市场政策：优化公积金贷款政策（如提高贷款额度、放宽提取条件），支持刚性和改善性住房需求；增加住宅用地供应，2023年全市住宅用地供应面积约800公顷，同比增长15%，有效平抑地价上涨预期，针对房企融资、“保交楼”等问题的支持政策，也增强了市场信心，2024年一季度曲靖商品房销售面积约120万平方米，同比增长8.3%。

（二）区域规划与产业升级：核心区价值凸显

曲靖市“十四五”规划明确提出“建设滇中城市群副中心城市”，重点推进麒马一体化（麒麟区-马龙区）、沾益-陆良产业走廊建设，随着曲靖经开区、沾益工业园区等产业集聚效应增强，大量人口及就业岗位向核心区域集中，带动麒麟区、沾益区房价上涨，渝昆高铁（曲靖段）、曲靖绕城高速等交通基础设施加快建设，进一步拉近了远郊区域与主城区的距离，但配套成熟度不足仍制约其房价上涨空间。

（三）供需关系：库存分化明显

从供给端看，2024年一季度曲靖商品房待售面积约450万平方米，去化周期约12个月，处于合理区间（12-18个月），但区域分化显著：麒麟区、沾益区去化周期约8-10个月，供不应求；而马龙区、会泽县等远郊区域去化周期超过18个月，库存压力较大，房企以价换量现象增多，从需求端看，刚需（首套房购房者）占比约65%，改善型需求（二套房及以上）占比约30%，投资需求占比不足5%，市场结构健康。

（四）配套完善：教育、医疗资源成房价“助推器”

教育资源（如曲靖一中、麒麟区北关小学等名校分校）及医疗资源（曲靖市第一人民医院、曲靖市妇幼保健院新院区）的分布，对房价影响显著，麒麟区中心板块因名校林立、三甲医院聚集，房价较周边板块高出20%-30%；而沾益区西部新城板块因规划新建多所学校及社区卫生服务中心，2023年以来房价上涨约5%。

曲靖房价未来趋势展望

综合来看，2024-2025年曲靖房地产市场将延续“稳中有进”态势，核心区域房价保持温和上涨，远郊县区以稳为主，随着城镇化率提升（2023年曲靖常住人口城镇化率约52%，低于全国平均水平）、产业人口持续流入，刚需及改善需求仍将支撑市场；土地供应优化、政策调控持续发力，将抑制房价过快上涨，预计2024年全年曲靖主城区（麒麟区、沾益区）新建商品住宅均价涨幅约3%-5%，周边县区涨幅在1%-3%之间，整体市场呈现“量稳价升、区域分化”格局。

相关问答FAQs

Q1：曲靖房价和昆明相比差距大吗？未来会缩小吗？
A1：目前曲靖房价整体显著低于昆明，2024年一季度昆明主城区（五华、盘龙、西山、官渡）新建商品住宅均价约1.3-1.5万元/平方米，是曲靖麒麟区（约7800-8500元/平方米）的1.5-1.8倍，差距主要源于城市能级、产业集聚度及配套资源差异，未来随着曲靖滇中城市群副中心建设推进、产业升级及交通互联（如渝昆高铁2027年通车后，曲靖至昆明将缩短至30分钟），两地房价差距有望逐步缩小，但短期内难以大幅拉近，预计2030年曲靖房价约为昆明的60%-70%。

Q2：现在在曲靖买房，哪个区域更具升值潜力？
A2：若考虑短期（3-5年）升值潜力，可重点关注沾益区西部新城板块及麒麟区外围新兴板块（如三宝街道），沾益区依托工业园区扩容及高铁站规划，产业人口导入加速，配套逐步完善，房价上涨动能较强；麒麟区三宝街道因靠近曲靖高新区，且规划有大型商业综合体及教育配套，成为刚需及改善客群“洼地”，升值空间较大，若为长期（10年以上）持有，宣威市（人口大县、刚需支撑强）及陆良县（工业基础好、城镇化空间足）也值得关注，但需警惕库存风险,优先选择配套成熟的核心地段。