国世平作为国内知名的经济学家，长期聚焦宏观经济与房地产市场研究，其对房价走势的分析往往结合人口结构、土地制度、金融政策等多重维度，形成了具有前瞻性的研判框架，在他看来，房价并非简单的市场供需博弈产物，而是受到经济周期、制度设计与社会心理的深层影响，理解房价逻辑需跳出短期波动,从长期结构性因素入手。
房价运行的底层逻辑：人口、土地与金融的三重奏
国世平始终强调，人口是房价的“终极锚点”，他从城镇化进程与人口流动规律出发指出，中国城镇化率虽已突破65%，但人口分布极不均衡：长三角、珠三角、京津冀等核心城市群持续吸引人口净流入，2022年这些城市常住人口占全国比重达35%，而住房需求具有显著的“区位粘性”，人口流入带来的刚性需求与改善型需求，成为核心城市房价的长期支撑，反观东北、西北等人口流出地区，住房供给过剩与需求萎缩并存，房价缺乏上涨动力，部分三四线城市甚至出现“空城化”风险,这种分化趋势在未来十年仍将加剧。
土地制度则是房价的“供给阀门”，国世平多次指出，地方政府对土地财政的依赖导致土地供应呈现“紧平衡”特征，以一线城市为例，其建设用地供应仅占全国不足5%，却承载了全国18%的GDP总量，土地稀缺性通过“价高者得”的拍卖机制直接推高地价，2023年，一线城市平均楼面价达2.8万元/平方米，占房价比例超60%，地价成本向房价的传导效应显著，他特别强调，若土地垄断供应模式不改变,核心城市房价难现实质性下跌。
金融政策则是房价的“短期放大器”，国世平将信贷政策与利率波动视为影响房价的关键变量，2015-2020年，全国个人住房贷款余额年均增长15%，M2增速维持在8%以上，充裕的流动性涌入房地产市场，推动全国房价均价累计上涨45%，而当政策转向，如2021年“三道红线”限制房企融资、2022年房贷利率LPR加点下调幅度收窄，市场立刻出现降温信号，部分城市房价回调幅度超10%，他认为，金融政策虽能短期刺激或抑制市场，但无法改变房价的长期趋势,反而可能加剧波动风险。
政策调控与市场博弈：从“抑制过热”到“防风险”
在政策层面，国世平对“房住不炒”的定位给予高度评价，他认为，这一政策导向标志着中国房地产从“经济工具”向“民生保障”的功能转变，2016年以来，限购、限贷、限价等行政手段与金融审慎政策形成组合拳，有效遏制了投机性需求，2021年深圳、上海等城市出台二手房参考价政策，使得热点城市房价单月涨幅从5%以上降至2%以内，市场过热势头得到明显遏制，但他同时提醒，行政手段需与长效机制协同，否则易出现“按下葫芦浮起瓢”的现象，如部分城市因限购放松导致需求短期集中释放,房价反弹压力再现。
针对近期“保交楼”与房企债务风险化解，国世平指出，这是房地产从“高杠杆、高周转”模式向“高质量、可持续”转型的关键一步，2022年以来，全国已累计交付“保交楼”项目超200万套，房企债券违约规模较2021年峰值下降40%，市场信心逐步修复，但他强调，根本解决房企风险需重构商业模式，即从“依赖土地增值”转向“提升产品与服务质量”,唯有如此才能实现房地产行业的长期健康发展。
风险警示与未来趋势：分化加剧与理性回归
国世平对当前房价风险始终保持清醒认知，他通过数据分析发现，2023年全国房价收入比已达13.2倍，远超国际合理区间（6-8倍），部分一线城市甚至超过35倍，居民购房杠杆率（房贷余额/可支配收入）攀升至120%，已接近2008年美国次贷危机前的水平，他认为，若经济增速不及预期或居民收入增长放缓，房价可能面临“硬着陆”风险，稳房价”与“稳预期”需同步推进。
展望未来，国世平预判房价将呈现“三个分化”：一是城市分化，核心城市群因人口与产业集聚，房价仍具韧性，而人口流出城市将进入“量价齐跌”通道；二是产品分化，改善型住房与优质学区房需求持续释放，而远郊、低品质住宅将面临去化压力；三是时间分化，2024-2025年随着保交楼任务完成与房企风险出清，市场将逐步企稳，但房价普涨时代已结束，年均涨幅大概率维持在3%-5%的温和区间。
国世平观点下的房价影响因素分析表
| 核心因素 | 国世平分析逻辑 | 市场表现举例 |
|---|---|---|
| 人口流动 | 人口净流入城市住房需求刚性，三四线城市人口流出导致需求萎缩 | 2022年深圳常住人口增量达12万，房价同比上涨5%；鹤岗常住人口减少6万，房价不足4000元/平方米 |
| 土地财政依赖 | 地方政府垄断土地供应，推高地价进而传导至房价，核心城市土地稀缺性加剧房价上涨 | 2023年北京住宅用地楼面价达4.5万元/平方米，占房价比例达65%，地王项目售价超10万元/平方米 |
| 货币政策松紧 | 宽松周期信贷流入房地产刺激需求，收紧周期则抑制投资投机，短期波动显著 | 2020年LPR下调0.3个百分点，个人住房贷款余额增长14.6%，房价上涨8.5%；2022年房贷利率上浮，成交量同比下降20% |
| 政策调控强度 | “房住不炒”定位下，行政手段与金融政策协同，抑制过热但难以改变长期趋势 | 2021年杭州出台限购政策，新房摇号中签率从10%升至50%，房价涨幅从6%回落至2% |
相关问答FAQs
问题1：国世平认为当前“房住不炒”政策对房价的长期影响是什么？
解答：国世平指出，“房住不炒”是房地产市场的“长期定位”，其核心在于剥离房地产的金融属性，回归居住本质，长期看，这一政策将导致房价从“普涨时代”进入“分化时代”：核心城市因人口与资源集聚，房价仍将温和上涨，但涨幅将受居民收入增长制约；而人口流出城市房价将逐步回归理性，部分区域甚至面临价值重估，政策将推动住房保障体系完善，保障性住房与商品房双轨制并行，商品房市场更注重品质与服务竞争,而非单纯价格炒作。
问题2：国世平如何看待房产税对房价的影响？其试点推广的可能性如何？
解答：国世平认为，房产税是房地产市场长效机制的关键一环，其核心作用是增加持有成本，抑制投机性需求，促进市场平稳健康发展，从国际经验看，房产税试点后，短期内可能对房价形成一定压力（如美国房产税征收后，投机性购房需求下降30%），但长期看，房产税将替代土地财政，促使地方政府转变发展模式，房价与地方经济基本面的匹配度提高，关于试点推广，他预计2025年前可能扩大至核心二线城市，但会采取“低税率、宽免征”的渐进式策略，对首套住房免征，二套及以上住房设置阶梯税率,避免对刚需群体造成冲击。
