成都作为新一线城市的代表,近年来房地产市场一直备受关注，2023年下半年至2024年上半年，成都房价整体呈现“先抑后稳、区域分化”的走势，在政策优化、供需关系调整及市场预期变化等多重因素影响下，房价波动幅度逐步收窄，核心区域展现出较强韧性，而远郊部分区域仍面临去化压力。
整体走势：从调整企稳到温和修复
根据国家统计局数据,2023年7月至2024年6月，成都新建商品住宅价格指数经历了“连续4个月环比微跌后逐步企稳”的过程，具体来看，2023年7-10月，受全国房地产市场调整周期及前期高供应影响，成都房价环比分别下跌0.2%、0.3%、0.1%和0.2%，主要源于购房者观望情绪浓厚，部分远郊项目以价换量；2023年11月起，随着“认房不认贷”、首付比例下调、限购范围优化等政策组合拳落地，市场情绪逐步回暖，房价环比跌幅收窄至0.1%，2024年1-6月则连续6个月环比持平或微涨0.1%-0.2%，整体进入“量稳价缓”的通道。
从同比数据看,2023年全年成都新房价格同比下跌1.5%，跌幅较2022年收窄2.1个百分点；2024年上半年同比微跌0.3%，市场呈现“底部修复”特征，二手房市场表现略弱于新房，2023年同比下跌3.2%，2024年上半年同比下跌1.8%，主要受挂牌量高企及改善型购房者置换周期拉长影响。
区域分化：核心区坚挺，近郊远郊冷暖不一
成都房价区域分化特征显著,核心城区、近郊及远郊板块走势呈现明显梯度，以2024年6月数据为例，锦江、青羊、武侯、高新等核心城区新房均价普遍在2.5万-3.5万元/㎡，环比涨幅0.2%-0.3%，其中高新南、金融城等板块凭借优质教育资源、产业配套及稀缺土地资源，价格仍稳中有升；近郊双流、温江、郫都等区域均价约1.5万-2万元/㎡，环比持平或微涨0.1%，部分靠近地铁的刚需盘去化较快，带动价格企稳；远郊简阳、金堂、新津等区域均价多在1万元/㎡以下，环比仍下跌0.1%-0.2%，库存去化周期超过18个月，部分项目以低于成本价促销加速回款。
从土地市场看,2023年以来成都核心地块出让溢价率回升，2024年高新、锦江等地块溢价率突破10%，而远郊地块底价成交占比超70%，进一步印证了区域分化向土地市场延伸的趋势。
核心影响因素：政策、供需与预期的交织
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政策端持续发力：2023年9月，成都优化限购政策，远郊区县（如简阳、大邑等）取消限购，中心城区部分区域降低社保缴纳要求；同年10月，首套房首付比例降至20%，二套房降至30%，房贷利率下限下调至3.8%，这些政策有效降低了购房门槛，2023年四季度成都新房成交量环比增长23%，带动房价止跌企稳，2024年上半年，成都进一步优化“以旧换新”政策，支持居民出售旧房购买新房，缩短了改善型购房者的置换周期。
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供需关系动态调整：供应端，2023年成都新房供应面积约2400万㎡，同比减少8%，但库存去化周期仍从12个月升至15个月，结构性过剩问题凸显，尤其远郊区域供应过剩明显；需求端，2023年成都常住人口增量达13.5万，连续16年净流入，刚需及改善型需求仍具基础，但购房者更趋理性，对产品品质、配套成熟度要求提升，导致优质项目“一房难求”，普通项目去化缓慢。
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经济与预期支撑：2023年成都GDP突破2.2万亿元，同比增长6.0%，电子信息、生物医药等支柱产业快速发展，居民收入稳步增长，为房价提供基本面支撑，随着“房住不炒”定位持续深化及“保交楼”工作推进，购房者对房价非理性上涨的预期降温，更关注居住属性，市场逐步回归“居住需求驱动”的理性状态。
未来趋势：稳中有升，区域分化持续
预计2024年下半年至2025年,成都房价将延续“稳中有升、区域分化”的主旋律，整体涨幅或保持在1%-3%的温和区间，核心城区及近郊优质板块凭借稀缺资源、成熟配套及人口持续流入，价格有望保持稳定甚至小幅上涨；远郊区域则需依赖产业导入及交通改善（如地铁延伸）去化库存，房价或以稳为主，部分供应过剩严重区域仍有微调空间，政策层面，若进一步优化房地产信贷政策或加大保障性住房建设，或将对市场形成额外支撑，但大幅刺激政策出台可能性低，房价将更多依靠内生动力修复。
表：2023年7月-2024年6月成都新建商品住宅价格指数走势
| 月份 | 同比涨跌幅（%） | 环比涨跌幅（%） | 市场特点 |
|---|---|---|---|
| 2023年7月 | -1.2 | -0.2 | 观望情绪浓厚，成交量萎缩 |
| 2023年8月 | -1.5 | -0.3 | 远郊促销加剧，价格承压 |
| 2023年9月 | -1.8 | -0.1 | 政策预期升温，跌幅收窄 |
| 2023年10月 | -1.6 | -0.2 | 政策落地初期，效果尚未显现 |
| 2023年11月 | -1.3 | -0.1 | 成交量回升，房价企稳 |
| 2023年12月 | -1.0 | 0 | 年末冲量，价格止跌 |
| 2024年1月 | -0.8 | +0.1 | 政策效果持续，小幅回升 |
| 2024年2月 | -0.5 | +0.1 | 春节后市场复苏，微涨 |
| 2024年3月 | -0.3 | +0.2 | “小阳春”行情，核心区领涨 |
| 2024年4月 | -0.1 | +0.1 | 成交平稳，涨幅收窄 |
| 2024年5月 | +0.1 | +0.2 | 改善需求释放，价格稳中有升 |
| 2024年6月 | +0.3 | +0.1 | 半年收官，市场整体趋稳 |
表：2024年6月成都主要区域新房均价对比
| 区域 | 均价（元/㎡） | 环比涨幅（%） | 代表板块 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 高新区 | 32,500 | +0.3 | 金融城、大源 | 产业配套完善，高端项目集中 |
| 锦江区 | 30,800 | +0.2 | 琉璃厂、攀成钢 | 学区房需求支撑，价格坚挺 |
| 青羊区 | 28,600 | +0.2 | 光华大道、金沙 | 低密住宅受改善群体青睐 |
| 双流区 | 18,500 | +0.1 | 东升、航空港 | 靠近地铁，刚需成交活跃 |
| 温江区 | 16,200 | 0 | 光华新城、涌泉 | 供应充足，价格平稳 |
| 郫都区 | 15,800 | 0 | 犀浦、红光 | 产业人口导入，去化分化 |
| 简阳市 | 9,500 | -0.2 | 简城、射洪坝 | 库存高企，以价换量为主 |
相关问答FAQs
Q1：成都房价未来会大涨吗？
A1：从当前政策环境、市场基本面及供需关系看，成都房价大幅上涨的可能性较低。“房住不炒”仍是政策基调，限购、限贷等调控工具虽优化但未完全退出，难以出现全面上涨动力；成都新房库存仍处中高位，远郊区域去化压力较大，且购房者更趋理性，投机需求基本出清，预计未来房价将呈现“核心区稳中有升、近郊区域平稳、远郊区域承压”的分化格局，整体涨幅温和，年化涨幅或在3%以内。
Q2：现在适合在成都买房吗？如果是刚需或改善需求，有什么建议？
A2：对于刚需购房者，若资金充裕且符合当前政策（如社保要求），可把握“以价换量”窗口期，重点关注近郊地铁沿线、配套成熟的次新盘，或核心区小户型刚需房，性价比相对较高；对于改善型需求，建议优先选择产业基础好、教育资源优质的核心板块，如高新南、锦江滨江等，虽然价格较高但抗跌性和保值性更强，无论何种需求，建议优先选择品牌房企开发、配套完善、物业服务优质的项目，并综合考虑自身现金流，避免过度杠杆，可关注成都“以旧换新”政策，通过出售旧房获得首付支持，降低置换压力。
