惠安作为福建省泉州市下辖的沿海县，近年来随着城镇化推进和交通网络完善，二手房市场持续活跃，不少购房者选择通过二手房交易实现安居需求，二手房买卖流程复杂、涉及环节多，买卖双方需清晰掌握流程要点、规避潜在风险,确保交易安全。
交易流程是首要环节，买方需先明确预算，通过正规中介或房产平台筛选房源，重点关注房屋产权、区位、配套及价格；卖方则需备齐房产证、土地证（或不动产登记证）、身份证、户口本、婚姻证明等材料，确保产权清晰无争议，双方协商一致后，签订《存量房买卖合同》，明确成交价、付款方式、交房时间、违约责任等条款，建议由中介或律师协助审核，避免合同漏洞，为保障资金安全，房款应存入第三方监管账户（如银行或房管部门指定账户），过户完成后解冻，随后，双方携带材料到惠安县不动产登记中心办理缴税及过户手续，领取不动产权证书，最后卖方结清水电、燃气、物业等费用,买方验房接收钥匙。
核心注意事项需重点关注，产权核查是前提，务必核实房产证与不动产登记中心信息是否一致，检查是否存在抵押、查封、共有权人未同意等情况，避免“一房多卖”或产权纠纷，房屋状况不可忽视，实地查看房屋结构、漏水、采光等问题，必要时可聘请专业机构检测，确认是否存在违建或安全隐患，税费政策需明确，惠安执行国家及福建省统一标准，如“满五唯一”（房产证满5年且卖方家庭唯一住房）免征个人所得税，“满二”免征增值税及附加；买方契税根据首套/二套、房屋面积计算（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套相应提高至1%-2%），中介选择需谨慎，优先具备备案资质的机构，明确服务内容及收费标准,留存合同凭证。
费用明细清晰可参考，买方承担契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%）、不动产登记费（住宅80元/套）、评估费（贷款时评估价的0.1%-0.5%）等；卖方承担个人所得税（满五唯一免征，否则差额20%或核定征收1%-2%）、增值税及附加（满二免征，否则5.6%左右）；中介费通常为成交价的1%-3%，双方协商承担；资金监管费一般为500元以内。
FAQs：
问：惠安二手房买卖中，“满五唯一”具体指什么？能节省哪些税费？
答：“满五唯一”指房产证登记时间满5年，且该房产是卖方家庭（含配偶、未成年子女）在本地的唯一住房，在此情况下，卖方可免征个人所得税，同时若满足“满二”条件（房产证满2年），还可免征增值税及附加,能显著降低交易成本。
问：买二手房时，如何避免遇到“凶宅”或产权纠纷？
答：避免“凶宅”需实地走访邻居了解房屋历史，要求卖方签署《非凶宅承诺书》并约定违约责任，必要时委托律师调查房屋是否发生过非正常死亡事件，规避产权纠纷则需到不动产登记中心查询产权档案，确认卖方为唯一权利人、无抵押查封，共有人全部同意出售，合同中明确过户时间及违约责任,确保资金安全。
