2017年惠州房价走势如何？全年涨跌趋势及影响因素分析？

2017年惠州房地产市场在政策调控与区域经济双重作用下,呈现出“前高后稳、区域分化”的典型特征，作为粤港澳大湾区东岸重要节点城市，惠州楼市既受益于深圳外溢需求的持续涌入，也受到全国“房住不炒”政策基调的深刻影响，全年房价走势可划分为“一季度快速上涨、二季度高位盘整、三季度政策降温、四季度趋稳回调”四个阶段，整体涨幅较2016年明显收窄，市场逐步回归理性。

政策环境：调控加码与“因城施策”并行

2017年是楼市调控政策密集出台的一年,全国范围内“限购、限贷、限售、限价”四限政策全面铺开，惠州作为热点二线城市，亦在政策调控中逐步加码，一季度，惠州尚未出台市级调控政策，但惠城区、惠阳区、大亚湾开发区等热点区域已通过“规范开发商备案价”“加强预售监管”等方式稳定市场，部分楼盘备案价涨幅被控制在5%以内。

4月28日,惠州市正式出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确对惠城区、惠阳区、大亚湾开发区、仲恺高新区实行限购政策：本市户籍家庭限购2套，非本市户籍家庭需提供连续12个月社保或纳税证明方可购买1套住房；同时提高二套房首付比例至50%，贷款利率上浮10%，并对购买新房取得不动产权证满3方可转让，这一政策成为2017年惠州楼市的重要分水岭，直接导致二季度末至三季度市场成交量显著下滑，房价涨幅快速收窄。

9月惠州进一步收紧“商改住”政策，要求商业办公类项目不得改建为住宅，且不得预售给个人，此举打击了部分投资投机需求，促使市场向居住属性回归。

供需关系：量价齐涨后逐步降温

从供需两端看,2017年惠州房地产市场呈现“先热后冷”的态势，一季度，受2016年市场热度惯性影响，开发商推盘节奏加快，加上深圳客群“外溢抢购”，惠州商品房成交量同比激增，据惠州市住建局数据，一季度全市商品房销售面积达346.8万平方米，同比增长58.3%；销售均价为9800元/平方米，同比上涨15.2%，其中大亚湾、惠阳区均价突破1.2万元/平方米，部分临深楼盘单月涨幅超8%。

二季度,随着限购政策预期升温，购房者入市节奏放缓，开发商为加速回笼资金，加大优惠力度，市场呈现“量降价稳”特征，二季度全市销售面积环比下降12.5%，但均价仍保持9900元/平方米的微涨，主要得益于核心区改善型需求支撑。

三季度限购政策落地后,市场急剧降温，非本地户籍购房门槛提高，深圳客群占比从一季度的35%降至15%，全市商品房销售面积环比下降30%，房价首次出现环比回调，大亚湾、惠阳区部分楼盘价格回落5%-8%。

四季度,在政策效应持续释放及开发商“以价换量”策略下，市场逐步趋稳，全市销售面积环比回升10%，房价整体稳定在9700元/平方米左右，环比微跌2%，但同比仍上涨8.5%，显示市场长期需求韧性较强。

区域分化：临深领涨，远郊趋缓

惠州各区域房价走势呈现显著分化,临深区域因承接深圳外溢需求，成为全年房价“领头羊”，而远郊区域受本地需求及配套限制，涨幅相对滞后。

惠城区作为市中心，配套成熟、教育资源集中，房价表现稳健，2017年惠城区商品房均价为11000元/平方米，同比上涨12%，其中江北、河南岸等核心板块均价达1.3万元/平方米，涨幅居全市前列。

惠阳区和大亚湾开发区因紧邻深圳龙岗、坪山，是深圳客群外溢的主要承接地，一季度，两地均价突破1.2万元/平方米，部分临深楼盘（如淡水、澳头）单月涨幅超10%；限购政策后，房价回调至1.1万元/平方米左右，但仍高于全市平均水平，全年同比涨幅分别为18%和22%，领跑全市。

惠东县和博罗县作为远郊区域，主要依赖本地刚需及旅游度假需求，房价涨幅较低，惠东县依托巽寮湾、双月湾等旅游资源，均价为7500元/平方米，同比上涨6%；博罗县以本地改善需求为主，均价6800元/平方米，同比上涨5%，均显著低于临深区域。

下表为2017年惠州主要区域房价水平及同比涨幅：

驱动因素：深圳外溢与规划预期

2017年惠州房价走势的核心驱动因素来自深圳外溢需求及粤港澳大湾区规划预期。

深圳外溢需求是临深区域房价上涨的主要推手，2017年深圳新房均价达5.4万元/平方米，二手房均价4.8万元/平方米，远超普通购房者承受能力，而惠州与深圳通勤时间通过厦深高铁、深汕西高速控制在1小时内，房价仅为深圳的1/4-1/5，成为“深圳后花园”，数据显示，一季度深圳客在惠州购房占比达35%，其中大亚湾、惠阳区占比超50%，直接推高区域房价。

粤港澳大湾区规划预期为楼市注入长期信心，尽管2017年《粤港澳大湾区发展规划纲要》尚未正式出台，但“湾区”概念已引发市场对惠州城市价值的重估，尤其是深莞惠协同发展、深圳东进战略等政策预期，带动惠州仲恺高新区、惠阳区等区域土地市场升温，部分地块楼面价突破8000元/平方米，开发商对房价上涨的预期较强。

轨道交通规划也是重要因素,深惠城轨（深圳前海-惠州沥林）于2017年完成环评，预计2022年通车，沿线惠阳的秋长、镇隆等区域房价提前上涨，部分楼盘涨幅达15%。

市场特点：投资需求退潮，居住属性回归

2017年惠州楼市最显著的变化是投资投机需求逐步退潮,居住属性回归主导，一季度，深圳客群中投资占比约40%，主要集中于大亚湾、惠阳的低价盘（单价8000元以下）；限购政策后，投资客占比降至10%以下，市场以本地刚需及深圳改善需求为主。

开发商营销策略也随之调整：上半年以“日光盘”“捂盘惜售”为主，下半年则加大促销力度，通过“首付分期”“总价优惠”等方式吸引购房者，部分楼盘折扣达95折，惠州土地市场在2017年也趋于理性，全年成交地块楼面均价同比上涨10%，涨幅较2016年回落15个百分点，显示开发商拿地更为谨慎。

2017年惠州房价走势是政策调控与市场力量博弈的结果：上半年在需求释放与预期推动下快速上涨，下半年因限购政策实施而逐步降温，全年整体涨幅收窄，区域分化加剧，临深区域因深圳外溢需求及规划预期保持较强韧性，而远郊区域则受限于配套及本地需求，涨幅相对平稳，市场从“过热”到“趋稳”的转变，标志着惠州楼市正逐步回归“房住不炒”的理性轨道。

相关问答FAQs

Q1：2017年惠州房价上涨的主要原因是什么？
A1：2017年惠州房价上涨主要受三方面因素驱动：一是深圳外溢需求持续涌入，临深区域因房价洼地优势成为深圳客群主要购房目的地，占比一度超35%；二是粤港澳大湾区规划预期升温，带动土地市场及购房者信心提升；三是上半年政策调控尚未加码，开发商推盘节奏加快，市场供需紧张导致短期价格上涨。

Q2：2017年惠州限购政策对市场产生了哪些影响？
A2：2017年4月惠州出台的限购政策对市场产生了显著降温作用：一是直接抑制了非本地户籍购房需求，深圳客群占比从35%降至15%；二是成交量环比大幅下滑，三季度销售面积较二季度下降30%；三是房价涨幅收窄，大亚湾、惠阳区部分楼盘价格回调5%-8%，市场逐步从“卖方市场”转向“买方市场”，居住属性回归主导。