今年房价会降吗？市场迷雾待解

今年以来,房价是否会降”的讨论始终是市场关注的焦点，要回答这一问题，需结合当前房地产市场的政策环境、供需关系、经济基本面及市场预期等多维度因素综合分析，不同城市间也可能呈现显著分化。

政策环境：“托底”与“促需求”并行，难言全面宽松

2023年以来,房地产政策已从“防过热”转向“防风险、保稳定”，中央层面多次强调“房住不炒”定位，但政策工具箱持续打开，包括降低首付比例、下调房贷利率、优化限购限贷政策、推进“保交楼”专项借款等，截至2023年三季度，全国已有超百城调整限购政策，一线城市也逐步优化普宅标准及首付比例，政策核心并非刺激房价上涨，而是“稳市场”——通过缓解房企资金压力、支持合理住房需求，防止房价出现断崖式下跌。

值得注意的是,政策存在“结构性差异”：对于库存高、人口流出的三四线城市，政策放松力度更大，但效果受限于当地购买力；对于核心一二线城市，政策仍以“因城施策”微调为主，强调支持刚性和改善性需求，而非全面松绑，这种“托底不刺激”的政策基调，决定了房价难以出现大幅上涨，但大幅下跌的空间也有限。

供需关系：库存与购买力博弈，短期供大于求压力仍存

从供给端看,当前房地产企业仍面临较大资金压力，尽管“保交楼”推进下竣工面积有所回升，但房企“以价换量”仍是回款主流策略，据中指研究院数据，2023年1-9月，百强房企销售额同比下降约8%，其中部分三四线城市房企折扣力度达20%-30%，带动新房价格阶段性下行。

从需求端看,居民购房意愿受收入预期、房价预期及杠杆率三重影响，尽管房贷利率降至历史低位，但居民收入修复偏缓，叠加房价“看跌情绪”蔓延，观望情绪浓厚，我国城镇住房自有率已超96%，改善性需求释放节奏缓慢，而刚需群体受限于首付能力及月供压力，入市动力不足。

库存方面,不同城市分化显著：截至2023年8月，全国商品房待售面积约6.5亿平方米，去化周期约13个月，但三四线城市去化周期普遍超18个月，部分城市甚至超过24个月；而一线城市去化周期仅8-10个月，核心区域优质项目仍“日光”频现，这种供需错配，决定了房价走势的“冷热不均”。

经济基本面：居民收入与城镇化支撑，长期需求仍存

尽管短期需求承压,但房地产市场的长期需求仍由经济基本面支撑，当前我国城镇化率约66.1%，与发达国家80%以上的水平仍有差距，未来每年仍有约1000万新增城镇人口，这部分群体将构成住房的刚需基础，改善型需求占比正逐步提升，2023年重点城市改善性购房占比已达45%以上，随着居民收入增长，对住房品质、户型、社区环境的要求将推动市场结构优化。

经济修复的斜率直接影响房价回升节奏,若四季度GDP增速、居民可支配收入等数据不及预期，市场信心恢复将滞后，房价企稳时间可能延后。

城市分化：核心城市“稳中有升”，非核心城市“承压调整”

房价走势的核心逻辑是“人口+产业”，以下从不同能级城市分析：

具体来看,一线城市由于土地资源稀缺、产业集聚度高、人口持续流入，住房需求刚性较强，即便在市场调整期，核心区域房价也具备韧性；强二线城市依托产业升级及人口红利，市场基本面较好，政策放松后有望率先企稳；而弱二线及三四线城市面临人口流出、库存高企、产业支撑不足等问题，房企降价促销去库存仍是短期主旋律，部分城市房价可能延续阴跌态势。

全年房价或呈“整体企稳、局部分化”格局

综合来看,2023年房价大幅下跌或全面上涨的可能性均较低，政策“托底”下，市场将呈现“整体企稳、分化加剧”的特点：核心一二线城市在需求支撑及政策优化下，房价有望逐步企稳，甚至核心区域小幅上涨；大部分三四线城市受供需失衡影响，房价仍面临调整压力，但“保交楼”推进下，断崖式下跌风险可控，对于购房者而言，需结合自身需求及城市基本面理性决策，而非单纯追涨杀跌。

相关问答FAQs

Q1：现在买房是“抄底”还是“高位接盘”？
A1：需分城市和产品类型判断，对于核心城市（如一线城市、强二线城市核心区）的优质房产（学区、地铁、稀缺户型），当前房价已接近或低于成本价，若资金允许，可视为“阶段性抄底”；但对于非核心城市、远郊区域或缺乏产业支撑的房产，库存高企、人口流出，仍需谨慎，避免“高位接盘”，建议优先选择自住需求，而非短期投机。

Q2：哪些城市的房产相对更保值？
A2：保值性强的城市通常具备三大特征：人口持续净流入（如2022年杭州、成都常住人口增长超16万）、产业基础雄厚（如长三角、珠三角的制造业及新兴产业）、公共服务优质（教育、医疗资源集中），具体来看，一线城市及强二城市的核心区域房产抗跌性更强，而三四线城市中，都市圈内的卫星城（如环绕一线城市的周边城市）可能受益于外溢效应，具备一定保值潜力。