双花公寓二手房

双花公寓二手房作为区域内关注度较高的选择，凭借其成熟的社区配套和相对实惠的总价，吸引了刚需及改善型购房者的目光，以下从小区概况、市场表现、户型特点、配套设施、优劣势分析及购买建议等方面展开详细介绍,帮助购房者全面了解该楼盘的二手房交易情况。

双花公寓位于上海市闵行区古美板块，东临古美路，西接万源路，北靠平南路，南望莲花路，建成于2005年，由上海双花房地产开发有限公司开发，物业公司为上海古美物业管理有限公司，社区总占地面积约3.2万平方米，总建筑面积约5.1万平方米，容积率1.6，绿化率35%，共计建成18栋楼，其中6层多层12栋，11层小高层6栋，总户数约840户，以一梯两户的板楼设计为主，得房率较高，社区整体布局规整，楼间距适中,居住密度较低。

从二手房市场表现来看，双花公寓近一年的成交价格整体保持稳定，受市场行情波动影响较小，根据链家、贝壳等平台数据统计，2023年1月至2024年1月，该小区二手房成交均价区间在4.5万-4.8万元/平方米，其中成交主力户型为65-90平方米的两房及小三房，占比约75%,具体月度成交数据如下表所示：

从成交量来看，2023年6月受传统购房旺季影响达到峰值，全年整体呈现“旺季回升、淡季企稳”的特点，挂牌量方面，截至2024年2月，小区二手房挂牌量约68套，挂牌均价集中在4.6万-4.9万元/平方米，其中低楼层、满五唯一、精装修房源挂牌价相对较高，溢价空间约5%-8%。

户型方面，双花公寓的二手房户型设计以实用性为主，涵盖一房、两房、小三房等多种类型，具体如下：一房户型建筑面积约45-55平方米，多为东朝向或西朝向，客厅连接小阳台，卧室独立，适合单身青年或夫妻过渡居住，总价约200万-250万元；两房户型建筑面积约65-80平方米，分为经典两房和紧凑两房两种，经典两房为南北通透设计，客厅、卧室均带飘窗，主卧带独立卫生间，小三房户型建筑面积约90-110平方米，多为两室一厅一卫改造而来，通过打通阳台或非承重墙增加书房空间，适合三口之家或二孩家庭，总价约400万-500万元，需要注意的是，部分早期房源存在暗卫或储物空间不足的问题,购房时需重点实地考察。

配套设施方面，双花公寓的优势十分突出，交通方面，小区距离地铁9号线、12号线合川路站步行约800米，距离15号线姚中路站约1.2公里，周边有150路、729路、735路等10余条公交线路，可快速直达徐家汇、漕河泾、莘庄等商圈；商业配套上，社区底商有便利店、水果店、早餐店等，满足日常生活需求，1公里范围内有莲花国际广场、仲盛世界商城、麦德龙超市等大型商业体，购物、餐饮、娱乐一应俱全；教育资源方面，对口古美中心幼儿园（区级示范园）、平南小学（区重点）、闵行实验中学（区重点），教育资源丰富，适合有学龄子女的家庭；医疗资源方面，复旦大学附属儿科医院（闵行院区）、古美社区卫生服务中心步行约15分钟可达，医疗配套完善；生态环境方面，社区内部设有中心花园、儿童游乐场、健身步道，周边有漕河泾公园、闵行体育公园,休闲运动空间充足。

综合来看，双花公寓二手房的优势主要集中在地段成熟、配套完善、户型实用、总价可控等方面，尤其适合预算有限但追求生活便利的刚需购房者，但同时也存在一些不足：一是房龄较长（截至2024年房龄约19年），部分房源存在管道老化、外墙渗水等问题，后期可能需要投入一定维修成本；二是小区无电梯，多层房源需爬楼，对老年人或行动不便者不够友好；三是停车位配比不足（约1:0.8），夜间及工作日下班后车位紧张，部分业主需路边停车；四是物业管理水平一般,公共区域保洁及安保响应速度有待提升。

针对不同需求的购房者，建议如下：刚需首置购房者可优先选择65-80平方米的两房户型，总价300万-350万元，重点关注南北通透、满五唯一的房源，性价比更高；改善型购房者可考虑90-110平方米的小三房，虽然总价较高，但居住体验更好，建议选择高楼层、精装修且带储物间的房源；投资购房者需注意，该小区租金回报率约2.5%-3.0%，低于全市平均水平，但凭借稳定的出租需求（周边产业园区及高校带动）,长期持有仍有一定增值空间。

相关问答FAQs

问题1：双花公寓二手房交易时，税费如何计算？
解答：双花公寓二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税三部分，契税方面，首套住房（90平方米及以下）按1%征收，90平方米以上按1.5%征收；二套住房统一按3%征收，增值税及附加方面，房产证满2年免征，不满2年按5.3%征收（以成交价计算），个人所得税方面，满五唯一（房产证满5年且是业主家庭唯一住房）免征，不满五唯一或满五不唯一按1%或差额20%征收（差额指成交价与原购价及合理费用的差额），举例：一套成交价为450万元的90平方米两房（首套、满五唯一），契税=450万×1%=4.5万元，增值税及附加免征，个人所得税免征，合计税费约4.5万元。

问题2：双花公寓是否有学区房属性？对房价影响大吗？
解答：双花公寓对口古美中心幼儿园、平南小学、闵行实验中学，均为闵行区优质教育资源，具有一定的学区房属性，但需注意，上海实行“多校划片”政策，学区划分每年可能微调，购房前需向闵行区教育局核实最新学区范围，从房价影响看，对口学校的优质房源比非对口房源均价高约5%-10%，尤其是平南小学的学区溢价较为明显，但市场波动下，学区属性对房价的支撑作用逐渐趋于理性，购房者需结合自身教育需求及长期居住规划综合考量,避免盲目追高。