2018年是中国房地产市场调控深化、“房住不炒”定位全面落地的一年，在这一宏观基调下，全国房价整体呈现“稳中有降、区域分化”的态势，市场从过去的普涨转向结构性调整，政策调控、市场供需、信贷环境等多重因素交织,共同塑造了当年的房价图景。
政策调控深化：“房住不炒”定位下的精准施策
2018年，房地产调控政策延续“高压”态势，核心目标直指“遏制房价过快上涨、防范市场风险”，中央层面，3月全国两会政府工作报告首次提出“健全地方主体责任和差异化调控机制”，7月中央政治局会议进一步明确“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，10月住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标，成为此后调控的核心导向。
地方层面，“因城施策”细化落地：一线及强二线城市（如北京、上海、深圳、杭州等）通过加码限购、限贷、限售政策，抑制投机需求，例如北京将离婚购房限贷期限缩短至1年，深圳要求二手房成交价不得高于政府指导价；三四线城市则因棚改货币化安置退坡，部分城市（如潍坊、洛阳）开始试探性放松限购，但整体仍以“稳”为主，租赁市场建设加速，12月中央经济工作会议提出“发展住房租赁市场，特别是长期租赁”，多地推出集体土地建设租赁住房试点，分流购房需求。
市场整体表现：涨幅收窄，区域分化加剧
全国房价整体趋稳，涨幅明显回落
据国家统计局数据，2018年70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨5.1%，涨幅较2017年回落1.1个百分点；二手住宅同比上涨4.8%，回落1.2个百分点，从月度走势看，房价涨幅呈“前高后低”态势：1-4月受春节效应及前期需求释放影响，房价环比涨幅维持在0.5%左右；5月起随着调控政策持续发酵，涨幅逐月收窄，12月新房价格环比仅上涨0.1%，二手住宅环比持平，市场进入“低温”运行状态。
区域分化显著：一线趋稳，二线冷暖不均，三四线承压
- 一线城市：受严格调控政策及高基数影响，房价整体平稳，北京、上海新房价格同比涨幅分别为2.5%、3.2%，较2017年回落3-4个百分点；深圳二手房价同比微涨1.8%，广州则因供应充足，房价同比持平。
- 二线城市：分化明显，强二线城市（如杭州、成都、西安）因人口流入、产业支撑，房价仍保持上涨，全年新房涨幅在6%-8%之间，其中杭州同比上涨7.6%，西安上涨7.2%；弱二线城市（如沈阳、长春）因人口外流、库存高企，房价涨幅不足2%，部分城市（如唐山）甚至出现下跌。
- 三四线城市：受棚改货币化安置退坡影响，市场热度快速降温，2018年全国棚改开工量580万套，较2017年下降15.6%，货币化安置比例从80%降至60%，导致需求端支撑减弱，三四线城市新房价格同比涨幅从2017年的7.8%回落至4.5%，其中廊坊、燕郊等环京区域房价同比下跌10%-15%，部分库存高城市（如潍坊、南阳）房价出现“量价齐跌”。
市场交易：销售面积负增长，销售额增速放缓
2018年全国商品房销售面积17.2亿平方米，同比下降1.3%，为2015年以来首次负增长；销售额15万亿元，同比增长6.5%，增速较2017年回落3.2个百分点，分城市看，一线城市销售面积同比下降12.3%，二线城市下降3.2%，三四线城市则因棚改余温，仍增长2.1%，但增速较2017年回落8.5个百分点。
核心影响因素：政策、供需、信贷的三重博弈
政策调控：“堵后门、开前门”抑制投机
2018年调控政策从“需求端抑制”向“供给端优化”延伸，需求端，限购、限贷政策持续收紧，全国超过100个城市调整了购房政策，部分城市将二套房首付比例提高至60%以上；供给端，加大住宅用地供应，尤其是租赁住房用地，全年全国住宅用地供应同比增加5.8%，保障性租赁住房用地占比提升至15%。
供需关系：库存分化与人口流动重构市场格局
库存方面，三四线城市商品房库存去化周期升至18个月（警戒值为12个月），而一线城市去化周期仅6个月，供需失衡导致房价分化，人口方面，2018年常住人口净流入超10万的城市有18个（如杭州、深圳、成都），这些城市购房需求支撑房价；而人口净流出城市（如东北、部分中西部城市）则因需求萎缩，房价承压。
信贷环境：房贷利率上行，购房成本增加
2018年央行5次定向降准，但房地产信贷仍偏紧，全国首套房贷平均利率从5.43%升至5.69%，二套房贷利率从5.96%升至6.17%，部分银行甚至暂停二手房贷款，购房成本上升叠加市场预期转弱，导致刚需购房节奏放缓，投机需求基本退出市场。
从“高速增长”到“平稳健康”的转折点
2018年是中国房地产市场的“转折年”，在“房住不炒”定位下，房价告别普涨，市场回归居住属性，区域分化、政策调控、供需关系成为影响房价的核心变量，这一年的调整为后续市场平稳发展奠定了基础，但也暴露了三四线城市库存高、依赖土地财政等问题，为后续“因城施策”精准调控留下空间。
相关问答FAQs
问题1：2018年“房住不炒”政策对购房者行为产生了哪些具体影响？
解答：“房住不炒”政策通过抑制投机需求、引导合理住房消费，深刻改变了购房者行为，一是投机需求大幅减少，2018年一线城市投资性购房占比从2017年的25%降至12%，二线城市从30%降至18%；二是购房者更趋理性，观望情绪加重，购房决策周期从3个月延长至6个月以上，更关注地段、配套等居住属性；三是杠杆率下降，首套房购房者贷款占比从65%升至75%，贷款成数普遍降至70%以下，减少高杠杆风险。
问题2：2018年三四线城市房价为何出现明显分化，后期走势如何？
解答：2018年三四线城市房价分化主要源于“棚改货币化安置力度差异”和“产业支撑能力差异”，棚改大省（如河南、山东）因货币化安置比例仍较高，房价涨幅保持在4%-6%；而棚改退坡明显地区（如河北、东北）则因需求锐减，房价下跌5%-10%，产业方面，有特色产业（如长三角制造业、珠三角电子信息）的三四线城市，人口流入支撑房价；而产业单一、人口外流的城市（如资源型城市）则面临库存压力，后期走势上，棚改退坡叠加人口流动趋势，三四线城市房价将延续“强者恒强、弱者恒弱”的分化格局，部分库存高城市可能通过“降价去库存”实现市场出清。
