东井村39号二手房位于北京市海淀区学院路板块，属于典型的老社区住宅，建成于2000年左右，至今已有20余年房龄，该房源为多层步梯楼共6层，所在楼层为3层，总套内面积约78平方米，户型为经典的两室一厅一卫布局，南北通透，采光与通风条件较好，房屋目前为业主自住状态，近期因家庭置换计划挂牌出售，挂牌总价585万元，单价约7.5万元/平方米，在同区域二手房市场中属于中等价位,兼具性价比与居住实用性。
小区环境与建筑品质
东井村小区整体为开放式老社区，容积率约2.0，绿化率30%，以种植梧桐、国槐等乔木为主，搭配少量灌木与草坪，形成基础绿化体系，小区内楼栋间距约15米，3楼房源基本无遮挡，正午阳光可直射客厅与主卧，建筑外立面为米黄色涂料搭配瓷砖腰线，部分楼栋存在外墙轻微脱落现象，但整体结构稳固，为砖混结构，承重墙分布合理，室内可改造空间较大，小区无地下停车场，地面为划线车位，约100个，车位配比1:0.5，夜间车位紧张，需提前与业主协商停车事宜，物业由社区居委会代管，每月物业费1.5元/平方米，包含卫生清扫与公共区域维护，但安保为24小时人工巡逻，无智能门禁系统,人员进出管理较为宽松。
周边配套与生活便利性
东井村39号二手房的地理位置优势显著，周边1公里范围内覆盖教育、医疗、商业、交通等多维度配套，满足“15分钟生活圈”需求。
交通配套：距离地铁4号线圆明园站A口约800米，步行10分钟可达；公交站“东井村站”位于小区门口，有331路、562路、628路等6条线路，可直达中关村软件园、五道口、西直门等商圈，自驾方面，小区毗邻圆明园西路，可快速进入京藏高速、西三环，但早晚高峰时段圆明园东路易拥堵，通勤时间需预留充足。
教育配套：教育资源是该房源的核心亮点，500米范围内有海淀区民族幼儿园（区级示范园）、东升小学（学区房，对口入学），1公里可达北京航空航天大学附属中学（区级重点），符合“幼小初”一站式教育需求，尤其适合有学龄子女的家庭。
医疗与商业：医疗方面，社区医院距小区600米，基础问诊与配药便捷；北医三院（三级甲等）约2公里车程，15分钟可达，满足紧急就医需求，商业配套以社区底商为主，门口有便利店、果蔬超市、早餐店，1公里内有物美超市（清河店），2公里可达五彩城购物中心，餐饮、购物、娱乐设施齐全。
休闲资源：紧邻圆明园遗址公园（东门），步行15分钟可进入园区，晨练、散步、骑行等休闲活动便捷；周边还有北京体育大学、中国农业大学等高校，运动场馆与图书馆资源可部分对外开放,提升生活品质。
房屋具体情况与优缺点分析
户型与装修：该房源户型方正，南北通透，客厅面宽3.8米，连接南向阳台（面积5平方米），采光充足；主卧面宽3.5米，带飘窗（可拓展为储物空间）；次卧面宽3米，适合儿童房或书房；厨房为U型布局，带北向窗户，便于通风；卫生间干湿分离，配备品牌卫浴（科勒），2015年全屋翻新，铺设复合地板，墙面为乳胶漆，整体风格简约现代，家电（空调、冰箱、洗衣机、热水器）齐全，可实现拎包入住。
得房率与公摊：该楼栋为6层步梯楼，公摊面积约15%，套内使用率85%，78平方米套内实际使用面积约66平方米，高于同年代小区平均水平。
优缺点归纳：
- 优点：① 学区资源优质，对口小学与中学均为海淀区优质学校；② 地理位置核心，交通、商业、医疗配套成熟；③ 户型方正，南北通透，采光通风俱佳；④ 楼层适中（3楼），无需依赖电梯，出行便利，且无渗漏风险。
- 缺点：① 老小区无电梯，老人或重物搬运不便；② 小区绿化与物业管理一般，公共设施老旧；③ 停车位紧张，需路边临时停车；④ 建筑年代较早，可能存在管道老化问题，需提前检查。
价格分析与市场对比
根据链家、我爱我家等平台数据，东井村小区近半年二手房成交均价约7.2万-7.8万元/平方米，39号房源挂牌单价7.5万元/平方米，处于小区成交价中位数，对比周边次新房（如橡树湾，单价10万+），性价比突出；对比同老小区（如清华园，单价6.8万+），该房源因楼层、户型优势，单价略高，从升值潜力看，海淀学区房价值稳定，且“多校划片”政策下，优质学区仍具抗跌性，长期持有或置换均有保障，若以首付30%、贷款30年计算，总价585万元，月供约2.5万元（利率4.2%），适合预算充足、重视教育与通勤的刚需或改善家庭。
购房注意事项
- 产权与学位：需核实房屋产权是否清晰（满五唯一可省税费），并确认学区政策是否变动（部分学校要求落户满3年或实际居住）。
- 房屋质量：老小区需重点检查水电管线（是否老化）、墙体有无裂缝、门窗密封性，建议聘请专业验房师全程陪同。
- 交易流程：选择正规中介平台，明确交易税费（契税、个税、增值税）承担方，确保资金安全，避免“阴阳合同”风险。
相关问答FAQs
Q1：东井村39号二手房对应的学区是哪些？需要满足什么入学条件？
A：该房源对口海淀区民族幼儿园（区级示范园）、东升小学（学区房）、北京航空航天大学附属中学（区级重点），入学条件需满足：① 房主与子女在同一户口簿（落户时间需符合学校要求，近年要求满3年）；② 实际居住（需提供水电费缴纳证明）；③ 无其他房产（部分学校审核“一户一址”），具体政策建议入学前向海淀区教委及学校核实。
Q2：该小区是步梯楼，3楼居住是否方便？老人或小孩上下楼有影响吗？
A：3楼作为中间楼层，对年轻人无影响，无需依赖电梯；但对老人或腿脚不便者，每日上下楼（如买菜、取快递）可能存在一定体力消耗，若家中有老人，可考虑在楼梯间安装折叠扶手，或选择低楼层（1-2层）房源，对于学龄儿童，上下楼通勤无障碍，且小区紧邻公园,活动空间充足。
