石泉路位于上海市普陀区中南部,是普陀区重要的居住型街道之一,其房价走势与区域发展、配套完善度及市场环境紧密相关,作为上海中心城区的一部分,石泉路板块兼具成熟的生活基础与逐步更新的城市面貌,房价水平在普陀区内处于中等区间,近年来呈现出稳中有升的趋势,成为刚需及改善型购房者关注的区域之一。

石泉路房价

从区域定位来看,石泉路街道东邻长寿路街道,南接真如镇街道,西连甘泉路街道,北靠宜川路街道,属于普陀区“一轴两翼”发展战略中的“中部提升”板块,这里以居住功能为主,商业、教育、医疗等配套相对完善,但与真如副中心、长风生态商务区等核心板块相比,产业导入和高端商业配套仍有提升空间,这也使得房价保持了一定的“性价比”,区域内多为90年代至2010年建成的住宅小区,房龄跨度较大,既有老旧售后公房,也有次新房商品房,形成了多元化的住房供应结构,房价也因此呈现差异化特征。

交通是影响石泉路房价的核心因素之一,板块内轨道交通网络密集,地铁7号线、15号线均在石泉路设站,其中7号线连接静安寺、徐家汇等核心商圈,15号线则串联起真如、长风、上海西站等重要节点,双地铁加持显著提升了区域通勤效率,公交系统发达,有876路、112路等多条线路覆盖,道路方面则紧邻中山北路、真北路等城市主干道,自驾出行较为便利,对于依赖公共交通的购房者而言,石泉路“地铁房”的溢价明显,尤其是距离地铁站500米以内的小区,单价普遍高于同板块其他小区10%-15%。

商业配套方面,石泉路板块以社区商业为基础,满足日常生活需求,街道内有石泉路菜市场、联华超市、华联超市等基础商业设施,同时距离长风大悦城、环球港等大型商业综合体约3公里车程,驾车15分钟即可到达,能够满足购物、餐饮、娱乐等多样化需求,近年来,随着社区商业的升级改造,部分老旧小区底商引入了精品咖啡、连锁餐饮等新业态,提升了区域商业活力,但对房价的直接拉动作用相对有限,更多是增强居住舒适度。

教育资源是石泉路房价的另一重要支撑,板块内拥有石泉路小学、洵阳路小学、北海中学、新黄浦实验学校等中小学,其中洵阳路小学是上海市公办小学中的“老牌劲旅”,对口学区房价格长期处于板块高位,需要注意的是,上海学区房政策近年来持续调整,“多校划片”“教师轮岗”等措施的实施,使得学区溢价有所收窄,购房者更趋理性,但优质教育资源对房价的底层支撑依然存在。

石泉路房价

医疗配套方面,石泉路板块距离普陀区人民医院(二级甲等)约2公里,距离上海市儿童医院普陀新院(三级甲等)约4公里,基本能满足居民日常就医需求,相比顶级医疗资源,板块内医疗配套的优势在于“就近便利”,对于老年居民及有家庭育儿需求的购房者而言,这是重要的居住考量因素。

居住环境与城市更新进程直接影响石泉路房价的长期走势,板块内早期建设的住宅小区多为6-12层的多层或小高层,容积率较低,但部分小区因房龄较长(超过20年),存在设施老化、停车位不足等问题,近年来,普陀区大力推进旧区改造和旧住房修缮工程,石泉路街道多个小区纳入改造范围,包括外墙翻新、加装电梯、管线更新等,这些举措不仅提升了居住品质,也带动了小区房价的稳步上涨,完成综合改造的老旧小区,房价涨幅通常高于未改造小区5%-8%。

从市场数据来看,2023年至2024年初,石泉路板块新房供应较少,房价主要由二手房市场主导,根据链家、中原地产等平台数据,2024年3月板块内二手房均价约为6.8万-7.2万元/平方米,其中房龄较新的次新房(如2015年后建成)单价可达8万-9万元/平方米,而90年代的老公房单价多在5万-6.5万元/平方米,具体来看,距离地铁站近、学区优质的洵阳新村、石泉新村等小区,单价普遍在7万-7.5万元/平方米;而远离地铁、房龄较长的华池路、光新路附近小区,单价多在6万元/平方米以下,以下为石泉路街道典型小区房价参考:

小区名称 房龄 建筑类型 当前单价(约元/㎡) 主要特点
洵阳新村 1995年 多层公房 72,000 对口洵阳路小学,近7号线
中环家园 2010年 高层商品房 85,000 次新房,小区环境好,近15号线
石泉一村 1988年 多层公房 58,000 基础配套成熟,待旧改
万里雅筑 2018年 高层商品房 92,000 精装修,近15号线,商业配套近

综合来看,石泉路房价的“稳”源于成熟的居住配套和便利的交通,“升”则依赖于旧区改造、学区资源及城市外溢效应,对于购房者而言,若预算有限且注重通勤便利,可选择板块内近地铁的老公房;若追求居住品质和未来升值潜力,次新房或待改造小区是更优选择,随着普陀区“中部提升”战略的深入推进,石泉路板块的城市更新和配套升级仍将持续,房价有望在合理区间内保持平稳增长。

石泉路房价

FAQs

  1. 问:石泉路房价对比普陀区其他板块(如真如、长风)有何优势?
    答:石泉路房价显著低于真如副中心和长风生态商务区,后者因高端商业、产业导入及新盘供应,单价普遍在9万-12万元/平方米,石泉路的优势在于“性价比”,生活配套成熟、交通便利,且以中小户型为主,更适合刚需首置及改善型购房者,预算有限但希望在中心城区安家的家庭可优先考虑。

  2. 问:石泉路老旧小区改造对房价的影响有多大?
    答:老旧小区改造对房价的提振作用较为明显,主要体现在两个方面:一是居住品质提升,如加装电梯、外墙翻新后,小区宜居性增强,吸引更多购房者;二是改造后小区在市场上的议价能力提升,通常改造后1-2年内,房价涨幅可达到5%-8%,石泉路街道2022年完成改造的光新新村,2023年二手房挂牌价较改造前上涨了约6%,但需注意,改造对房价的影响是渐进式的,长期仍需依赖区域整体发展。