清远二手房走势如何？当前市场涨跌趋势受哪些因素影响？

清远二手房市场近年来随着广清一体化政策的深入推进及区域交通、配套的逐步完善，整体呈现出“量升价稳、区域分化”的运行特征，从市场基本面来看，2023年以来清远二手房成交量稳步回升，但价格仍处于调整通道，不同板块、户型的产品表现差异显著，市场更趋理性。

价格走势：整体承压，核心区抗跌性凸显

根据清远市住建局数据,2023年全市二手住宅成交均价约为7800元/平方米，同比下跌5.2%，但较2022年全年8200元/平方米的均价已有收窄趋势，进入2024年一季度，价格进一步趋稳，季度成交均价约7750元/平方米，环比微跌0.6%，同比下跌4.5%，跌幅持续收窄，从月度波动来看，2023年春节后市场出现“小阳春”，3-4月成交量环比增长20%，价格短暂企稳；但5-9月受传统淡季及新房供应冲击，价格再度承压；10月后随着政策宽松预期增强及年底房企促销，二手房市场活跃度回升，价格跌幅明显收窄。

分户型来看,刚需型产品（90平方米以下）成交占比达55%，是市场成交主力，但由于供应量较大，价格调整幅度相对明显，2023年均价约7200元/平方米，同比下跌6.1%；改善型产品（90-144平方米）成交占比30%，凭借更优的居住品质及配套，价格抗跌性较强，2023年均价约8200元/平方米，同比下跌3.5%；而大户型（144平方米以上）及高端住宅受限于购买力不足，成交占比仅15%，均价约9500元/平方米，同比下跌5.8%。

从区域价格分化来看,清城区作为市中心，配套成熟、教育资源集中，二手房价格坚挺，2023年均价约8500元/平方米，同比仅下跌2.1%，其中新城板块因靠近市政府及广清城轨站点，价格表现最佳，季度均价达9200元/平方米；清新区依托生态资源及旅游配套，2023年均价约7500元/平方米，同比下跌4.8%，其中太和镇因广清城轨清远站辐射，价格跌幅较小（同比下跌3.2%）；而英德、连州等远郊县市受产业支撑较弱、人口外流影响，价格调整压力较大，2023年英德二手房均价约5800元/平方米，同比下跌7.5%。

成交量：稳步回升，以价换量特征明显

2023年清远二手房成交量约为1.2万套，较2022年的9800套增长22.4%，创近三年新高，从月度数据看，2023年3月、10月、12月成交量均突破1200套，呈现“年初冲高、年中回落、年末翘尾”的走势，2024年一季度成交量延续回暖态势，累计成交3500套，同比增长15.3%，环比增长8.7%，市场活跃度稳步提升。

从成交结构来看,学区房、地铁房及次新房（房龄5年内）更受购房者青睐，以清城区为例，飞来湖板块的学区房2023年成交均价达1.1万元/平方米，同比上涨2.3%，成交量占比达18%；广清城轨沿线的龙塘、源潭板块，因30分钟直达广州白云区，吸引大量广州外溢购房者，2023年成交量同比增长35%，价格跌幅控制在3%以内，房龄10年以内的次新房成交占比达42%，成为市场成交主力，而房龄15年以上的老旧小区成交占比仅23%，价格普遍低于区域均价15%-20%。

影响因素：政策、交通、供需三重驱动

清远二手房走势受多重因素影响,其中政策宽松与交通配套是核心驱动力，供需关系则直接决定价格走向。

政策方面,2023年以来清远持续优化房地产调控政策，包括降低首付比例（首套房首付比例降至20%）、下调房贷利率（LPR-50BP至3.95%）、取消限购（除清城区个别热门板块外，全面取消限购限售），有效释放了刚需及改善型需求。“带押过户”政策的全面推行，降低了二手房交易成本，2023年“带押过户”成交量占比达30%，较2022年提升20个百分点。

交通方面,广清城轨二期（广州北站至清远站）预计2025年通车，目前已完成70%工程量，沿线站点（如清城站、狮江站）周边二手房价格已出现上涨预期，2023年狮江板块二手房价格环比上涨1.2%；广清高速扩建、许广高速清远段的全线贯通，进一步缩短清远与珠三角核心城市的时空距离，2023年广州籍购房者占比达25%，较2022年提升8个百分点。

供需方面,截至2023年底，清远二手房挂牌量约3.5万套，较2022年增长28%，去化周期约12个月，部分远郊县市去化周期超过18个月，供大于求压力较大，但核心区域如清城区新城板块、清新区太和板块，挂牌量去化周期仅6-8个月，价格支撑较强，新房市场的价格倒挂（部分区域新房价格低于二手房）也促使购房者转向二手房市场，2023年清城区“新房-二手房”价格倒挂面积约达15%，带动二手房成交量增长。

未来趋势：分化加剧，核心区价值重估

展望2024-2025年，清远二手房市场将呈现“总量平稳、结构分化”的发展态势，从政策面看，随着“房住不炒”定位的持续及因城施策的深化，清远或进一步优化限购、信贷政策，市场信心有望逐步修复；从基本面看，广清一体化将进入实质深化阶段，产业转移、人口导入将带动核心区域住房需求，而远郊县市仍面临去化压力。

预计2024年清远二手房成交量将保持10%-15%的增长，成交均价有望企稳，全年涨幅或在1%-3%之间，其中清城区、清新区核心板块价格有望小幅上涨（3%-5%），而英德、连州等远郊县市价格或继续承压（跌幅2%-4%），从产品趋势看，学区房、地铁房、次新房仍将保持较强抗跌性，而老旧小区、远郊非核心板块房源需通过降价促进成交，市场“以价换量”特征将延续。

清远二手房价格走势表（2023年-2024年一季度）

相关问答FAQs

Q1：清远二手房现在适合入手吗？
A：是否入手需结合购房需求及区域选择，从政策面看，当前清远处于政策宽松期，首付比例、房贷利率均处历史低位，购房成本较低；从价格面看，全市二手房均价较2021年高点（约8800元/平方米）已下跌12%，部分核心板块价格接近底部，具备一定性价比，建议刚需及改善型购房者优先关注清城区新城板块、清新区太和板块（广清城轨沿线）及学区房资源，这些区域配套成熟、抗跌性强，长期持有价值较高；若预算有限，可选择房龄较新的次新房，但需避开远郊配套不足的老旧小区。

Q2：清远哪些区域的二手房升值潜力较大？
A：升值潜力较大的区域需具备“产业支撑、交通便捷、配套完善”三大特征，重点关注以下板块：①清城区新城板块：市政府所在地，教育、商业、医疗资源集中，广清城轨清远站设于此，承接广州外溢需求能力强；②清新区太和板块：依托广清城轨及北江生态资源，吸引广州及本地改善型购房者，2023年成交量同比增长35%；③佛冈县汤塘镇：广清产业转移园核心区，产业人口导入加速，新房供应有限，二手房需求潜力释放，随着广清城轨二期（广州北站至清远站）的推进，沿线狮江站、源潭站周边板块或迎来价值重估，可重点关注。