近年来，海南琼海的房地产市场经历了从“高热”到“速冻”的剧烈波动，房价暴跌成为当地经济与社会关注的焦点，作为海南东部的重要城市，琼海曾凭借博鳌乐城国际医疗旅游先行区、潭门渔港等特色标签，以及海南自贸港政策红利，吸引大量购房者涌入，房价一度冲高，随着市场环境变化、政策调控深化及供需关系逆转，琼海房价在近两年内出现明显回调，部分区域跌幅甚至超过30%,市场信心受到显著冲击。
琼海房价暴跌的表现：从“一房难求”到“降价难求”
琼海的房价上涨始于2010年后，尤其是2018年海南自贸港建设提出后，市场对海南地产的预期达到顶峰，2019-2020年，琼海核心区域如博鳌、嘉积的房价普遍突破1.5万元/㎡，部分高端项目甚至达到2万元/㎡，且“日光盘”“排队摇号”现象频现，但自2021年起，市场风向急转,房价进入下行通道。
据当地中介机构数据，截至2024年第二季度，琼海嘉积城区普通住宅均价已回落至1万元/㎡左右，博鳌乐城周边部分楼盘价格降至8000-9000元/㎡，而潭门、中原等非核心区域，部分房源单价甚至不足7000元/㎡，较峰值时期跌幅普遍在20%-35%，成交量方面，2023年琼海商品房销售面积同比下降约40%，新房去化周期从2020年的8个月延长至2024年的18个月，远超12个月的合理区间，市场呈现“量价齐跌”的态势，开发商以价换量的策略效果有限，购房者观望情绪浓厚，二手房市场挂牌量激增但成交低迷，“有价无市”成为常态。
琼海房价暴跌的多重原因：政策、供需与预期的三重挤压
琼海房价的快速下行并非单一因素导致，而是政策调控、市场供需失衡、购房者预期逆转及外部环境变化共同作用的结果。
政策调控：从“刺激”到“严控”的政策转向
海南房地产市场的调控政策是影响琼海房价的关键变量，2018年海南提出“全域限购”，要求非海南户籍居民需缴纳5年社保或个税方可购房，这一政策直接掐断了岛外投机性需求的“生命线”，2020年《海南自由贸易港建设总体方案》明确“减少经济对房地产的依赖”，强调“房住不炒”，随后海南出台政策，要求商品住宅库存去化周期超过36个月的市县，暂停新增住宅用地供应，琼海恰好在列，针对旅游地产的“70年产权、土地性质为商业”等问题，部分项目无法办理房产证或面临高额税费,进一步削弱了市场购买力。
供需失衡：过度开发与有效需求不足的矛盾
琼海房地产市场的“先天不足”在于供需结构严重失衡，2015-2020年，受政策红利刺激，琼海房地产开发投资年均增长15%，新增住宅供应量远超本地居民实际需求，据统计，2020年琼海商品房库存量达300万㎡，按当时年均销售量计算，去化周期需20个月以上，而核心区域外的旅游地产项目（如潭门渔港周边的“滨海度假公寓”）库存占比超60%，这类产品主要面向岛外投资客，本地需求几乎为零，随着限购政策落地，岛外需求断崖式下跌，而本地人口基数小（2023年户籍人口约50万），居民收入水平有限，难以承接庞大的存量市场,供需矛盾彻底爆发。
预期逆转：从“资产增值”到“资产缩水”的心理转变
购房者的预期是房地产市场的“晴雨表”，早期，琼海凭借“国际医疗旅游”“免税购物”等概念被包装为“价值洼地”，购房者普遍认为“买入即增值”，但随着政策调控加码、配套建设不及预期（如博鳌乐城医疗项目落地缓慢），以及全国房地产市场整体降温，岛外购房者对海南地产的信心崩塌，部分早期购房者因房价下跌陷入“资产负净值”，导致二手房抛售增加，进一步加剧价格下跌，形成“降价-抛售-再降价”的恶性循环。
外部环境：疫情冲击与经济下行的影响
2020年以来，新冠疫情对海南旅游业造成重创，琼海作为旅游城市，酒店、民宿等关联产业收入锐减，居民就业与收入预期下降，购房能力减弱，全国经济增速放缓，购房者风险偏好降低，对“旅游地产”“度假房产”这类非刚性需求产品的购买意愿大幅降低，琼海房地产市场作为“晴雨表”的敏感性进一步放大。
琼海房价暴跌的影响：经济、社会与市场的连锁反应
房价暴跌对琼海的影响已超出房地产市场本身，延伸至地方经济、社会稳定及城市发展多个层面。
地方经济受挫：财政与产业链承压
房地产是琼海的支柱产业，2020年房地产业增加值占GDP比重达18%，土地出让金占地方财政收入比例超30%，房价暴跌导致房企投资收缩，土地流拍现象频发（2023年琼海流拍地块占比达35%），地方财政收入大幅下滑，建筑、建材、家居等上下游产业受到波及，部分企业倒闭或裁员，2023年琼海建筑业增加值同比下降12%,就业压力增大。
购房者资产缩水：风险向个人与金融系统传导
对于高位接盘的购房者而言，房价暴跌意味着资产大幅缩水，以2021年在博鳌购买一套1.5万元/㎡、100㎡房源的购房者为例，当前房价降至9000元/㎡，资产浮亏达60万元，部分购房者因月供压力选择断供，导致银行不良贷款率上升（2023年琼海个人住房不良贷款率较2020年增长0.8个百分点），金融风险隐现，部分房企因资金链断裂导致项目停工（如博鳌某知名项目停工超18个月），引发业主维权,影响社会稳定。
城市发展面临挑战：人口流失与产业转型压力
琼海房价下跌与人口外流形成恶性循环，近年来，琼海常住人口年均增长率不足0.5%，甚至出现负增长，年轻人口向海口、三亚等核心城市流动，导致城市活力下降，过度依赖房地产的发展模式难以为继，琼海亟需推动产业转型（如发展医疗旅游、热带农业），但转型需要时间与资金,短期内经济下行压力难以缓解。
琼海房地产市场的未来展望：调整与转型并存
当前，琼海房地产市场正处于深度调整期，短期内房价企稳回升的可能性较低，但长期来看，随着海南自贸港政策红利逐步释放及产业转型推进,市场有望回归理性。
政策端已出现边际放松，如2023年琼海出台政策，允许引进人才、重点产业企业员工“先落户后购房”，并对购买新建商品住宅给予契税补贴，试图激活本地需求，琼海需摆脱对房地产的过度依赖，依托博鳌乐城国际医疗旅游先行区、琼海国际农产品加工产业园等平台，培育医疗康养、热带农业等新增长点，吸引人口与产业集聚,从根本上支撑房地产市场健康发展。
购房者需转变观念，从“投资投机”转向“自住需求”，地方政府则需加强市场监管，防范房企烂尾与金融风险，推动房地产市场从“高速增长”向“高质量发展”转型。
相关问答FAQs
Q1：琼海房价暴跌是否会影响海南自贸港整体房地产走势？
A：琼海房价暴跌是海南自贸港房地产调整的一个缩影，但不会决定整体走势，海南自贸港核心城市（如海口、三亚）因产业基础、人口集聚能力更强，房价相对坚挺，2023年三亚房价跌幅（约10%）明显小于琼海，但琼海的案例反映出海南房地产“去房地产化”政策的成效，以及市场对“非核心区域、过度依赖旅游地产”项目的价值重估，未来海南房地产将呈现“核心城市稳中有升、非核心城市分化调整”的格局，整体更注重“房住不炒”与产业支撑。
Q2：现在是否适合在琼海买房？需要注意哪些风险？
A：是否适合买房需根据需求判断：若为自住（如候鸟养老、本地刚需），当前琼海房价处于相对低位，可关注配套成熟、开发商资金稳健的项目（如嘉积城区、博鳌乐城周边），但需警惕“低价陷阱”，避免购买产权不清晰、停工风险高的项目；若为投资，需谨慎，琼海短期房价回升动力不足，旅游地产流动性差，投资回报周期长，建议优先考虑海南核心城市或产业导向型区域，风险方面，需重点核查开发商资质、项目五证是否齐全、是否存在抵押查封，以及评估自身还款能力,避免断供风险。
