润玉园小区二手房当前真实最新成交价多少？性价比高不高值得入手吗？

润玉园二手房作为区域内关注度较高的住宅产品，凭借其成熟的地段配套、稳定的社区环境以及相对合理的价格，成为不少改善型购房者和刚需族的选择，以下将从地理位置、周边配套、小区基础信息、市场动态、购买建议等多维度展开分析,为有意向的购房者提供参考。

地理位置与周边配套

润玉园位于北京市朝阳区常营板块，东邻朝阳北路，西接管庄路，南靠草房东路，北连地铁八通线常营站，整体区位属于朝阳区东部的成熟居住区，兼具城市便利性与居住舒适度。

交通方面，小区步行约800米即可到达地铁八通线常营站，可快速换乘1号线、6号线、八通线等核心线路，直达国贸、CBD、通州等重点区域；周边有公交站“常营路口”“草房东路东口”等，涵盖499路、585路、586路等多条线路，覆盖朝阳全域及通州部分区域，自驾方面，朝阳北路、姚家园路、京通快速路等主干道环绕，驾车至国贸约25分钟，至东五环约15分钟，通勤效率较高。

商业配套，小区1公里内有华联购物中心（常营店）、长楹天街等商业综合体，涵盖超市、餐饮、影院、服饰等全业态生活需求；周边还有物美超市、京客隆等社区商超，日常购物便利。

教育资源，板块内幼儿园有朝阳区常营中心幼儿园、润枫领尚幼儿园，小学对口朝阳区实验小学（常营校区）、劲松小学（常营分校），中学有北京市第八十中学管庄分校（初中部）、陈经纶中学分校（嘉铭分校），教育资源相对均衡，适合有学龄子女的家庭。

医疗资源，3公里内有中国民航总医院、朝阳区常营社区卫生服务中心，距离三甲医院地坛医院约8公里，基本满足日常就医需求。

生态休闲，小区北侧紧邻常营体育公园，内有篮球场、健身步道及儿童游乐区；西侧约1.5公里为坝河滨水公园，可满足居民散步、跑步等休闲需求,整体居住环境较为宜居。

小区基础信息与居住体验

润玉园建成于2006-2008年，由北京润枫集团开发，物业为北京润枫物业管理有限责任公司，物业费约2.8元/平米·月，在区域内处于中等水平。

社区规模，小区总占地面积约12万平方米，总建筑面积约25万平方米，由15栋6-11层的板楼和1栋塔楼组成，容积率约2.1，绿化率约35%，属于低密度板楼社区，楼间距约40-60米，采光效果较好。

户型产品，主力户型为89-143平米的两居至四居，其中两居以89-95平米南北通透户型为主，客厅带阳台，卧室飘窗设计，空间利用率高；三居以108-125平米为主，部分户型为“明厨明卫+双南卧”，适合改善型家庭；四居143平米，多为四叶草布局或南北通透设计，主卧套间，适合三代同堂或二孩家庭，整体户型设计方正，无明显浪费空间，但部分早期户型存在客厅进深偏大、次卫无窗户等问题，购房时需重点关注。

社区环境，小区采用人车分流设计，地下停车位约1500个，车位配比约1:0.7，高峰期夜间车位紧张；园林为现代简约风格，中心区域设有水景、儿童游乐区及老年健身广场，植被以银杏、国槐、玉兰等乔木为主，四季景观层次分明。

居住人群，业主以北京本地居民、在朝阳及通州工作的刚需和改善型购房者为主，社区氛围较为稳定，出租率约20%，租金水平为89平米两居约5500-6500元/月，108平米三居约7000-8500元/月，租金回报率约1.5%-2%。

二手房市场动态与价格分析

近年来，润玉园二手房市场整体呈现“量稳价微调”态势，受北京二手房市场整体调控及区域供应影响，价格波动较小，性价比凸显。

价格走势，根据近一年成交数据，润玉园二手房均价约7.2-7.8万元/平米，其中89平米两居成交价约6.8-7.3万元/平米，108平米三居约7.0-7.6万元/平米，143平米四居约7.5-8.2万元/平米，对比2022年，2023年价格微涨约3%-5%，主要受学区预期及小区品质稳定支撑。

在售房源，截至2024年6月，链家、贝壳等平台显示在售挂牌房源约65套，其中两居占比约40%，三居占比45%，四居占比15%；房源状态以“满五唯一”“满二不满五”为主，占比约70%，部分房源为“业主急售”，议价空间约3%-8%。

成交周期，普通房源成交周期约1-3个月，优质户型（如南北通透、满五唯一）或低楼层房源周期可缩短至1个月内；而存在产权纠纷、楼层过高（如10层以上）或户型缺陷的房源，成交周期可能延长至6个月以上。

市场对比，与周边小区如“万象新天”“柏林爱乐”相比，润玉园房龄较长（约16-18年），但物业管理和社区环境更优，价格略低于“万象新天”（均价约8.0-8.5万元/平米），略高于“柏林爱乐”（均价约6.8-7.3万元/平米）,性价比较为均衡。

购买决策建议

适合人群：

1. 刚需族：89平米两居总价约600-650万元，首付约180-195万元，月供约2.5-2.8万元，符合朝阳区刚需购房预算；
2. 改善型家庭：108-125平米三居总价约750-950万元，适合追求社区环境、教育资源的二孩家庭；
3. 长期持有者：板块内规划有地铁12号线（建设中，预计2025年通车），未来配套升级潜力较大，适合长期自住或出租。

注意事项：

1. 房龄与贷款：小区房龄已超16年，部分银行可能要求贷款年限不超过“40-房龄”，即25年左右，贷款成数可能降至6-7成，购房前需提前咨询银行政策；
2. 户型筛选：优先选择“南北通透”“明厨明卫”户型，避免“手枪型”“刀把型”等异形户型，重点关注客厅、主卧的采光和通风；
3. 产权核查：购买前务必核实房屋是否存在抵押、查封、占用等产权问题，确认“满五唯一”以降低税费成本（契税1%、个税1%）；
4. 楼层选择：6-11层板楼中，3-7层为“黄金楼层”，兼顾低层出行的便利性和高层视野，1-2层可能存在潮湿、采光遮挡问题，10层以上对电梯依赖较高，且夏季西晒明显。

近一年润玉园二手房价格走势表

相关问答FAQs

Q1：润玉园二手房的税费如何计算？
A：润玉园二手房税费主要包括契税、个人所得税、增值税及附加，具体计算方式如下：

• 契税：首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套90平米以下1%，90平米以上2%（多套房按3%征收）；
• 个人所得税：满五唯一免征，不满五或非唯一按“成交价×1%”或“（成交价-原价-合理费用）×20%”征收；
• 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按“成交价×5.3%”征收（附加税为增值税的12%）。
  购买一套89平米满五唯一两居，成交价700万元，首套契税为700万×1%=7万元，个税免征，增值税免征，总税费约7万元。

Q2：购买润玉园二手房时，如何判断房屋是否存在隐性质量问题？
A：可通过以下方式排查隐性质量问题：

1. 查验房屋档案：向业主或中介索取《房屋质量保证书》《使用说明书》，确认房屋是否存在结构性改造（如拆改承重墙）；
2. 实地勘察：重点检查墙面有无裂缝、空鼓（用小锤轻敲），卫生间、厨房有无渗水痕迹（观察墙角、天花板有无发霉、水渍），门窗密封性是否良好；
3. 走访邻居：向同楼层或同单元邻居了解房屋历史使用情况，如是否存在漏水、噪音等问题；
4. 专业检测：对房龄较长或存在疑虑的房屋，可委托第三方机构进行房屋安全检测，费用约1000-3000元,确保房屋结构安全。