西岸观邸作为上海徐汇滨江板块的代表性次新小区，凭借其优越的地理位置、成熟的周边配套及较高的居住品质，成为二手房市场中的热门选择，小区位于徐汇区龙华街道，东临黄浦江，西接云锦路，北靠龙腾大道，南至瑞宁路，属于西岸传媒港辐射范围，既享滨江景观资源，又拥城市核心配套,吸引了不少注重生活品质的购房者。
交通方面，小区步行范围内约800米可达地铁11号线云锦路站，该线路可直达徐家汇、静安寺、江苏路等商圈，换乘便捷；约1.2公里内有地铁12号线龙水南路站，进一步强化与城市各区域的连接，自驾出行可经龙腾大道快速接入内环高架，通达浦东、浦西各处，周边还设有多条公交线路（如734路、933路等）,满足日常通勤需求。
商业配套成熟多元，步行约15分钟可达西岸凤巢商业综合体，涵盖盒马鲜生、星巴克、电影院、餐饮等业态，满足日常生活及休闲需求；驾车约10分钟即达徐家汇商圈，港汇恒隆、美罗城等大型商场提供高端购物选择；小区底商也有便利店、药房、小型餐饮等,生活便利度高。
教育资源丰富，对口公办小学为上海市徐汇区龙华小学（一梯队），初中为上海市西南位育中学（公办初中梯队），K12教育资源优质，对有学龄子女的家庭吸引力较大；周边还有宋庆龄幼儿园、世界外国语中学等知名学校,形成完善的教育体系。
医疗资源方面，复旦大学附属中山医院（三甲）距离小区约3公里，驾车约10分钟可达；上海市精神卫生中心、徐汇区中心医院等也在辐射范围内,为居民提供全面的医疗保障。
小区自身特点方面，建成于2012年，由上海地产开发，物业管理为万科物业（前期）或社区自聘专业团队，整体维护良好，小区采用人车分流设计，地下停车位充足，车位配比约1:1.2；绿化率达35%，中央景观带设有水景、儿童乐园及健身步道，居住舒适度高，户型以80-140㎡的两房至四房为主，得房率约82%-85%，南北通透户型占比超70%，部分房源可南向俯瞰黄浦江景,视野开阔。
从价格来看，西岸观邸二手房挂牌价受楼层、户型、装修及景观影响较大，当前挂牌均价约9.5-10.5万元/㎡，中间楼层80㎡两房总价约760-840万元，100㎡三房约950-1050万元，140㎡四房约1330-1470万元，对比周边同品质次新小区，其价格具有一定性价比，尤其对于追求滨江景观和成熟配套的购房者而言,性价比突出。
综合来看，西岸观邸二手房的核心优势在于：一是地段稀缺，滨江一线位置+西岸传媒港规划加持，升值潜力稳健；二是配套成熟，交通、商业、教育、医疗等资源一应俱全，生活便利；三是小区品质过硬，次新房龄、物业服务及户型设计符合现代居住需求；四是景观资源优越，部分房源享江景,居住体验佳。
西岸观邸二手房基本信息表
位置 徐汇区龙华街道，东临黄浦江，西接云锦路
交通 地铁11号线云锦路站（800米）、12号线龙水南路站（1.2公里）；自驾经龙腾大道接内环高架
商业 西岸凤巢（15分钟步行）、徐家汇商圈（10分钟驾车）
教育 对口龙华小学（一梯队）、西南位育中学（公办初中梯队）
医疗 复旦大学附属中山医院（3公里）、徐汇区中心医院
小区品质 建成于2012年，万科物业，人车分流，绿化率35%，得房率82%-85%
户型 80-140㎡两至四房，南北通透为主，部分带江景
价格区间 挂牌均价9.5-10.5万元/㎡，两房760-840万，三房950-1050万，四房1330-1470万
FAQs
Q1：西岸观邸二手房的产权年限是多久？是否会影响贷款？
A1：西岸观邸为住宅用地，产权年限70年，建成于2012年，剩余产权年限约52年（截至2024年），根据当前银行贷款政策，产权年限剩余50年以上的住宅可正常申请商贷或公积金贷款，剩余年限不足50年的，部分银行可能会对贷款年限或成数有细微调整，但西岸观邸剩余年限充足，对贷款基本无影响。
Q2：西岸观邸的江景房源有哪些特点？价格是否明显高于非江景房源？
A2：小区江景房源主要分布在1-3号楼（南向一线江景）及5号楼（部分南向江景），户型以100㎡以上三房、四房为主，视野无遮挡，可远眺徐汇滨江及对陆家嘴景色，江景房源挂牌价较同户型非江景房源高约10%-15%，例如100㎡三房江景房源总价约1050-1150万元，非江景约950-1050万元，但江景房源流动性较好，长期持有价值较高,适合对景观有较高需求的购房者。
