墨尔本作为澳大利亚维多利亚州的首府，近年来一直是澳大利亚最具活力的房地产市场之一，其房价走势不仅受到本地经济、人口增长和政策的影响，也与全球宏观经济环境密切相关，截至2024年中期，墨尔本房价呈现出温和复苏的态势，但不同区域、不同房产类型之间的差异依然显著,市场整体在调整中寻求平衡。
从整体趋势来看，墨尔本房价在经历了2020年至2021年的疫情期间的快速上涨后，于2022年随着澳大利亚储备银行（RBA）连续加息进入回调期，房价曾出现明显下滑，从2023年下半年开始，随着通胀压力缓解、加息周期接近尾声，以及市场对利率见顶的预期增强，墨尔本房价逐步企稳并开启温和复苏，根据CoreLogic的最新数据，2024年第二季度墨尔本整体房价中位数约为75万澳元，较2023年同期上涨约5%，较2022年低点（约68万澳元）回升超过10%，这一复苏主要由首次购房者和改善型买家推动，同时租赁市场的紧张也为房价提供了支撑,部分投资者重新入市。
区域分化是当前墨尔本房价最显著的特征之一，内城区及传统富人区由于稀缺的土地资源、完善的生活配套和优质的教育资源，房价始终保持坚挺，Port Phillip、Boroondara、Stonnington等区域的独立屋中位数均超过150万澳元，其中South Yarra、Toorak等地的优质物业价格甚至突破300万澳元，这些区域的房价在2022年调整中跌幅相对较小，2024年以来已恢复至疫情前水平甚至更高，相比之下，中环区域（如Maribyrnong、Brimbank）由于价格相对亲民，且交通便利，成为首次购房者的热门选择，房价复苏速度较快，部分区域中位数已突破80万澳元，而外郊区（如Wyndham、Casey）虽然房价基数较低（中位数约60万-70万澳元），但受益于基础设施建设和人口增长，近一年来的涨幅也达到6%-8%,成为市场增长的热点区域。
不同房产类型的表现也存在差异，独立屋由于土地价值较高且供应有限，长期来看更具保值增值潜力，2024年第二季度中位数约为82万澳元，同比上涨5.5%，公寓市场则更受投资者和留学生群体青睐，由于供应量相对充足，价格涨幅略缓，中位数约为55万澳元，同比上涨4%，值得注意的是，墨尔本CBD及周边区域的公寓市场在租赁需求激增（ vacancy率低至2%以下）的带动下，近三个月租金回报率已回升至4%以上，部分投资者开始重新关注公寓产品,推动该类型房价温和回升。
影响墨尔本房价的关键因素主要包括以下几个方面：一是货币政策，RBA的现金利率目前为4.35%，虽然处于高位，但市场普遍预计2024年下半年可能开始降息，这将降低购房者的贷款成本，刺激需求；二是人口增长，墨尔本作为澳大利亚人口增长最快的城市之一，2023年净人口流入超过10万人，其中移民占比超过80%，强劲的人口增长为住房市场提供了长期需求支撑；三是供需关系，尽管近期新房建设有所增加，但受土地供应限制和建设成本上升影响，整体住房供应仍跟不上需求增长速度，尤其在中低价位市场供需矛盾突出；四是基础设施投入，墨尔本地铁隧道项目、机场铁路扩建等重大基础设施的推进，将进一步提升沿线区域的交通便利性和宜居性,对房价形成长期利好。
展望未来，墨尔本房价预计将在2024年下半年至2025年保持温和上涨态势，涨幅可能维持在3%-6%之间，市场走势仍需关注几个变量：一是RBA的降息节奏和幅度，若降息早于预期，房价可能加速上涨；二是全球经济形势，若主要经济体陷入衰退，可能影响移民和留学生数量，进而冲击需求；三是政策变化，各州政府的印花税减免、首次购房者补贴等政策是否延续，也将对市场情绪产生重要影响，总体而言，墨尔本作为澳大利亚的经济和文化中心之一，其房地产市场具有较强韧性，长期向好的基本面未变,但短期内区域分化和类型差异仍将延续。
以下是2024年第二季度墨尔本主要区域房价中位数对比概览：
| 区域类型 | 代表区域 | 独立屋中位数（澳元） | 公寓中位数（澳元） | 同比涨幅（%） |
|---|---|---|---|---|
| 内城区（富人区） | Toorak, South Yarra | 320万 | 180万 | 2% |
| 内城区（混合区） | Port Phillip, Stonnington | 180万 | 120万 | 1% |
| 中环区域 | Maribyrnong, Brimbank | 85万 | 55万 | 8% |
| 外郊区 | Wyndham, Casey | 68万 | 45万 | 5% |
| CBD及周边 | Melbourne CBD | 75万 | 9% |
相关问答FAQs
Q1: 墨尔本房价未来一年会继续上涨吗？
A1: 综合当前市场趋势，墨尔本房价在未来一年（2024年下半年至2025年）大概率保持温和上涨，但涨幅可能较为平缓（预计3%-6%），主要支撑因素包括利率见顶预期、人口持续流入、住房供需失衡等，若全球经济波动或RBA降息晚于预期，可能导致涨幅放缓；反之，若降息提前且力度较大，不排除部分热门区域出现阶段性较快上涨，区域分化仍将明显,内城区和基础设施完善的中环区域表现可能优于外郊区。
Q2: 现在适合在墨尔本买房吗？对首次购房者有什么建议？
A2: 是否适合买房需结合个人财务状况和购房目的，自住需求者若资金和贷款资质允许，当前市场可视为“上车”机会——虽然房价处于回升通道，但相比2021年高点仍有合理空间，且利率见顶后未来贷款成本可能下降，对首次购房者，建议重点关注中环区域（如Maribyrnong、Brunswick）或外郊区的成熟社区，这些区域价格相对亲民，且交通便利、生活配套完善，可关注维州政府的首次购房者补贴（如First Home Owner Grant）和印花税减免政策，降低购房成本，投资购房者则需谨慎，优先选择租金回报率高（如4%以上）、人口流入明显的区域,避免盲目追涨供应过剩的公寓产品。
