绿景居二手房最新售价多少？性价比高吗？值得入手吗？

绿景居二手房是当前XX市二手房市场中关注度较高的住宅项目之一，该小区建成于2010年左右，位于XX区核心生活板块，周边配套成熟，交通便利，以“高性价比”“刚需友好”等标签受到首次置业者和改善型家庭的青睐，以下从小区概况、市场表现、户型与价格、配套设施、优缺点分析及购买建议等多个维度,为购房者提供全面参考。

小区概况与基础信息

绿景居总占地面积约3.5万平方米，总建筑面积约8万平方米，由8栋多层（6-7层）和3栋小高层（11-12层）组成，共计房源约650套，小区容积率2.5，绿化率35%，建筑密度较低，楼间距约1:1.2，保证了中间户型的采光效果，物业管理为绿景物业，物业费2.5元/平方米/月，包含基础安保、保洁、绿化维护等服务，但部分业主反馈物业响应速度较慢，日常维修需提前预约。

小区整体采用现代简约风格外立面，部分楼栋有局部米黄色涂料搭配深灰色线条，历经十余年使用，外立面维护一般，少数单元存在墙面小面积脱落现象，内部道路为人车分流设计，地下停车位约400个，车位配比约1:0.6，地面设有少量访客车位,夜间停车较为紧张。

二手房市场表现与价格走势

绿景居二手房挂牌量常年维持在180-220套，占小区总套数的30%左右，流动性在区域同类小区中处于中等水平，近一年内，小区二手房挂牌均价从1.8万元/平方米波动至1.7万元/平方米，跌幅约5.6%，略低于XX市二手房整体跌幅（3.8%），主要受房龄增长及学区属性弱化影响。

从成交周期看，优质户型（如南北通透、中间楼层）平均成交周期为1-2个月，而顶层、底层或朝向差的房源可能需3-6个月，2023年全年成交约120套，月均成交10套，其中90-120㎡的三房户型占比达65%,是市场主力成交产品。

主力户型与价格区间

绿景居户型设计以实用为主，主打两房至三房，具体如下表所示：

价格影响因素：楼层方面，中间楼层（4-6层）比顶层低5%-8%，比底层高3%-5%；装修方面，精装修（带中央空调、全屋智能家居）比毛坯或简装高10%-15%；朝向方面，南向户型比北向户型高8%-12%。“满五唯一”房源可免征增值税和个人所得税，总价可再低3%-5%。

周边配套设施分析

交通

小区距地铁3号线“XX公园站”步行约800米（10分钟），公交站点“绿景居站”有3条线路（K1路、K5路、18路），分别通往市中心、高铁站及工业园区，自驾方面，小区门口为XX路城市次干道，高峰期（7:30-9:00，17:30-19:00）拥堵较明显，通行时间约15分钟可达XX商圈。

教育

周边教育资源较为均衡，500米内有XX小学（区属公办，普通教学质量）、XX中学（区属重点，初中升学率约60%），但无顶级学区，对教育需求极高的家庭需谨慎，幼儿园有绿景双语幼儿园（私立，月保教费3500元）。

商业与医疗

小区底商有便利店、水果店、小型餐饮，满足日常需求；1公里内有XX超市（中型连锁）、XX农贸市场（生鲜丰富）；医疗方面，1.5公里有XX社区卫生服务中心（基础诊疗），3公里可达XX三甲医院（综合类，急诊便捷）。

环境与休闲

小区自带中心花园（约800㎡），配有健身器材、儿童滑梯；北侧800米为XX城市公园（占地约5万平方米），是周边居民晨练、散步的主要场所；东侧有XX河景观带,步行约15分钟可达。

优缺点分析

优点

1. 位置成熟：位于XX区核心居住区，配套完善，生活便利度高，适合依赖公共交通的刚需家庭。
2. 户型实用：主力户型方正，南北通透比例达60%，空间利用率高，无过多浪费面积。
3. 总价可控：单价1.6-1.9万元/㎡，总价150万左右可购三房，在XX市中心区域性价比突出。
4. 租金回报稳定：周边租金约40-55元/㎡/月，90㎡三房月租约3600-4500元，回报率约2.8%-3.2%，高于周边平均水平。

缺点

1. 房龄较长：建成超13年，部分房源存在管道老化、墙体渗水等问题，需预留装修预算。
2. 停车位紧张：车位配比不足1:1，地面车位需抢，地下产权车位售价15-20万/个，租金300元/月。
3. 物业一般：绿化维护不及时，公共区域清洁频率低，业主投诉响应较慢。
4. 学区一般：非顶级学区，对口学校教学质量中等，对“学区房”需求家庭吸引力不足。

购买建议

1. 刚需购房者：优先选择90-105㎡三房，中间楼层（4-6层）南向户型，总价160万左右，兼顾实用性与性价比；重点关注“满五唯一”房源，降低税费成本。
2. 改善型购房者：可考虑110-120㎡三房两卫，南北通透边户，楼层5-8层，总价190万左右，居住舒适度高；若对学区有需求，可关注周边1公里内的“学区房”溢价项目。
3. 投资者：租金回报率稳定，但升值空间有限，建议持有出租而非短期炒作；优先选择低楼层、小户型（75-85㎡），总价低，易出租。

相关问答FAQs

Q1：绿景居二手房交易税费怎么计算？
A：绿景居二手房税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体计算方式如下：

• 契税：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套房及以上3%（具体以当地政策为准）。
• 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按全额5.3%（或差额5.3%，可提供原发票）征收。
• 个人所得税：“满五唯一”免征，不满五或非唯一按差额20%（或核定征收1%）征收。
  购买一套“不满二、非唯一”的100㎡三房，总价180万，原购价100万，则需缴增值税180万×5.3%=9.54万，个税（180万-100万）×20%=16万，契税180万×1.5%=2.7万，合计约28.24万。

Q2：绿景居小区停车方便吗？有什么解决方案？
A：小区停车位较为紧张，地面约50个访客车位（先到先得，夜间免费），地下产权车位400个（售价15-20万/个，租金300元/月），租赁车位月租约350元（需排队，等待周期约3-6个月），若无法租到小区车位，可考虑周边道路（XX路、XX街）临时停车，5元/小时（晚上8点后免费），但需注意违停罚款风险，长期停车建议优先购买或租赁地下车位，或与业主协商租用其闲置车位（租金约400-500元/月）。