甘肃陇南市位于甘肃省东南部，陕甘川三省交界处，是甘肃向南开放的桥头堡，也是长江流域重要的生态屏障，作为秦巴山区连片特困地区之一，陇南的经济社会发展与全国平均水平存在一定差距，房地产市场也呈现出典型的三四线城市特征：房价整体偏低，区域差异明显，受政策与本地需求影响显著，近年来，随着城镇化推进、交通条件改善及生态旅游发展，陇南房价经历了从平稳波动到结构性调整的过程,但整体仍处于理性区间。
甘肃陇南市房价现状：区域分化与低位运行
从整体水平来看，陇南房价在全国城市中处于末端，在甘肃省内也低于兰州、嘉峪关等工业城市，与天水、平凉等同类地级市水平相当，据2024年最新数据，陇南主城区（武都区）商品住宅均价约4800-5500元/平方米，下辖县中，经济较强的成县、徽县均价约3500-4500元/平方米，文县、康县、西和县等县区均价则在3000-4000元/平方米，部分偏远乡镇甚至不足2000元/平方米，与2018年前后相比，主城区房价累计涨幅约15%-20%，年均涨幅不足4%，远低于同期一二线城市水平，也低于全国商品房均价年均涨幅。
从区域内部看，房价分化明显，武都区作为市政府所在地，是政治、经济、文化中心，集中了大部分商业、教育、医疗资源，房价领跑全市，盘旋路、钟楼滩、东江新区等核心区域均价可达5500-6500元/平方米，而郊区如江北、石家庄等区域均价多在4000-5000元/平方米，成县依托有色金属产业和现代农业，城镇化率较高，房价次之，徽县则因靠近陕西宝鸡，受跨区域需求影响，房价相对稳定，其他县区多以本地刚需为主，房价波动较小，受外部因素影响较弱。
从产品结构看，陇南楼市以中小户型刚需产品为主，90平方米以下户型占比约60%，120平方米以上改善型户型占比不足20%，房价与楼盘品质关联度较高，品牌房企（如碧桂园、恒大等早年布局项目）均价较本土房企项目高10%-15%，而带装修房源比毛坯房均价高800-1200元/平方米，二手房市场方面，武都区二手房挂牌均价约4200-5000元/平方米，与新房价差约500元/平方米，流动性较弱，成交周期普遍在6个月以上。
影响陇南房价的核心因素：需求有限与供给充足
经济与人口基本面：需求支撑较弱
陇南经济总量较小，2023年GDP约400亿元，人均GDP不足3万元，低于全国平均水平，产业结构以农业、旅游业为主，工业基础薄弱，高收入群体占比低，居民购房能力有限，人口方面，全市常住人口约240万，近十年年均人口净流出约2万人，青壮年劳动力向东部沿海及省会兰州外流明显，刚需购房群体规模萎缩，城镇化率约45%，低于全国65%的平均水平，但近年来城镇化增速放缓，农村人口进城购房需求趋于饱和，难以支撑房价持续上涨。
政策与市场供给：调控平稳与库存压力
近年来，陇南严格落实“房住不炒”定位，出台了一系列稳楼市政策，如下调首付比例（首套最低20%）、取消限购、提高公积金贷款额度（最高60万元）等，但对市场刺激效果有限，本地居民对价格敏感度高，政策红利难以快速转化为购买力；市场库存压力较大，截至2023年底，全市商品房待售面积约180万平方米，去化周期约18个月，高于12个月的合理区间，部分县区去化周期甚至超过24个月，开发商以价换量现象普遍，低价促销成为常态。
区位与基础设施：改善与制约并存
陇南地处山区，城市建设多沿白龙江河谷展开，可开发土地资源有限，主城区扩张缓慢，近年来东江新区的开发带动了部分区域房价上涨，但整体仍受地形制约，交通方面，兰渝铁路、十天高速的全线贯通提升了陇南的区位优势，但与周边成都、西安等中心城市的时空距离仍较远，难以形成有效的辐射带动，旅游业虽发展较快（年接待游客超3000万人次），但旅游投资性购房需求占比不足5%，对房价拉动作用微弱。
未来房价走势：稳中有降，区域分化加剧
预计未来1-2年，陇南房价将延续“稳中有降”的态势，核心区域与边缘区域分化进一步加剧，主城区核心地段因配套完善、土地稀缺，房价有望保持稳定，甚至小幅上涨；而郊区及县区库存压力较大，开发商可能继续降价促销，房价或进一步下探，随着人口外流加剧，远郊区域及缺乏产业支撑的县区，楼市可能面临“量价齐跌”的风险。
长期来看，陇南房价的走势取决于产业转型与人口回流成效，若能依托生态优势发展绿色产业、文旅康养产业，吸引人口回流，或能支撑房价企稳；反之，若经济与人口问题未能改善，房价仍将在低位徘徊，对于购房者而言，刚需群体可关注主城区核心地段及配套成熟的次新盘，改善型群体则需谨慎选择远郊项目，避免资产贬值风险。
相关问答FAQs
Q1：陇南房价与省内其他城市相比处于什么水平？
A：陇南房价在甘肃省内处于中等偏下水平，2024年，兰州商品住宅均价约10000-12000元/平方米，嘉峪关、金昌等工业城市均价约6000-8000元/平方米，天水、平凉等同类地级市均价与陇南接近（4000-5500元/平方米），整体低于河西走廊及兰州都市圈城市，高于定西、陇东等农业地区。
Q2：陇南房价未来会上涨吗？哪些区域更有潜力？
A：短期内，陇南房价大幅上涨的可能性较小，核心区域或保持小幅波动，边缘区域可能稳中有降，长期看，东江新区（武都）、成县县城、徽县县城因产业基础较好、配套完善，具有一定上涨潜力；而文县、康县等人口流出严重、产业薄弱的县区,房价可能持续承压。
