立城苑二手房现在行情如何？值得入手吗？性价比高吗？

立城苑二手房作为区域内关注度较高的住宅选择,凭借其成熟的社区配套、便利的交通条件以及相对亲民的价格，吸引了众多刚需及改善型购房者的目光，以下从小区概况、市场现状、户型特点、配套设施、优缺点分析及购买建议等多个维度，为大家详细解读立城苑二手房的相关信息，为有意向的购房者提供参考。

小区概况

立城苑建成于2000年左右,位于北京市朝阳区常营乡，属于常营板块的核心居住区，小区由多栋6-18层的板楼、塔楼组成，总户数约3000户，容积率2.5，绿化率30%，建筑密度适中，社区内部规划有中心花园、儿童游乐场及健身区域，整体居住氛围较为宁静，物业公司为北京立城苑物业管理有限公司，物业费约为2.5元/平方米·月，在老小区中处于中等水平，安保方面采用24小时门禁及巡逻制度，基础物业服务相对完善，从产权性质来看，立城苑二手房以商品房为主，产权年限70年，少量为经适房或商住两用房，购房时需注意核实房源性质。

二手房市场现状

近年来,立城苑二手房市场整体呈现“量稳价升”的态势，尤其在2023年后，随着朝阳区新房供应减少及常营板块配套升级，小区二手房成交量持续走高，据链家、我爱我家等平台数据显示，2024年上半年立城苑二手房成交均价约为6.2-6.8万元/平方米，其中不同楼层、户型及朝向的房源价格差异明显：低楼层（1-3层）因采光可能受影响，均价约为5.8-6.3万元/平方米；中间楼层（4-12层）因居住体验佳，均价普遍在6.5-7.0万元/平方米；高楼层（13层以上）视野开阔，部分带阁楼的房源均价可达7.2万元/平方米以上。

从户型来看,60-90平方米的两居室及90-120平方米的三居室为市场主力成交户型，占比合计超70%，具体来看，一居室（约50-60平方米）因总价低（300-380万元），适合刚需上车，但挂牌量较少，仅占市场总量的10%左右；两居室（60-90平方米）总价380-600万元，户型方正、南北通透的房源更受欢迎，成交周期通常为1-2个月；三居室（90-120平方米）总价600-800万元，多为改善型家庭选择，双南向”或“带大阳台”的户型溢价明显，部分优质房源甚至出现“一房难求”的情况。

以下为立城苑二手房不同户型价格及成交占比参考表：

户型特点与居住体验

立城苑的户型设计以实用性和经济性为主,早期板楼户型多为“明厨明卫、南北通透”，塔楼则存在部分“暗卫”或“纯北向”户型，购房时需重点关注，以两居室为例，经典户型为“南向双卧+客厅+北向厨房/卫生间”，客厅面宽约3.5-4.0米，主卧带飘窗，部分房源客厅连接阳台，采光及通风效果较好；三居室则以“两室朝南+一室朝北”的布局为主，动静分区明确，适合三代同堂家庭，部分大户型还带有储物间或生活阳台，提升了空间利用率。

得房率方面,板楼得房率约为80%-85%，塔楼约为75%-80%，相较于近年新建小区略低，但通过合理改造（如打通非承重墙）仍可优化空间，小区房源普遍带有阳台或飘窗，部分顶层房源还赠送阁楼或露台，性价比较高，但需注意阁楼的防水及隔热问题。

配套设施

立城苑的生活配套十分成熟,步行范围内即可满足日常需求，交通方面，小区距离地铁6号线常营站约800米，步行10分钟可达；周边有公交123路、499路、517路等多条线路，可快速抵达国贸、望京等核心商圈，商业配套上，小区底商有便利店、超市、餐馆等，满足基础生活需求；3公里范围内有华联购物中心（常营店）、龙湖长楹天街等大型商业体，购物、餐饮、娱乐一应俱全。

教育资源方面,立城苑对口朝阳区常营中心小学（区级示范校）、北京市第八十中学常营分校（市级示范校），幼儿园有立城苑幼儿园（公立），教育配套在区域内具有一定优势，医疗配套上，常营社区卫生服务中心步行约15分钟可达，距离朝阳区第三医院约3公里，基本满足日常就医需求；驾车30分钟内可到达朝阳医院、民航总医院等三甲医院，医疗资源较为充足。

生态环境方面,小区内部有约5000平方米的中心花园，种植有绿植、花卉，设有健身器材和休闲座椅；周边有常营公园、黄草湾郊野公园等，适合周末休闲散步。

优缺点分析

优点：

1. 地段优越：位于常营板块核心区，距离地铁近，交通便捷，通勤成本低；
2. 配套成熟：商业、教育、医疗、休闲等配套完善，生活便利度高；
3. 性价比高：相较于周边新建小区（如常营福第、柏林爱乐），立城苑二手房单价低10%-15%，总价门槛更低；
4. 社区氛围浓：入住率高，多为长期居住的业主，邻里关系和谐，社区稳定性强。

缺点：

1. 房龄较长：建成已超20年，外立面略显陈旧，部分房源存在管道老化、墙体开裂等问题，需关注后期维护成本；
2. 停车位紧张：小区车位配比约1:0.8，地面车位较少，地下车位月租约800-1000元，高峰期常出现“一位难求”的情况；
3. 物业管理一般：物业费较低，导致公共区域清洁、绿化维护等服务水平有限，部分楼栋存在楼道堆物、电梯故障频发等问题；
4. 户型设计落后：早期户型缺乏玄关、储物间等设计，空间利用率较低，难以满足现代家庭需求。

购买建议

针对不同购房需求的群体,以下提供针对性建议：

1. 刚需购房者：优先选择中间楼层、南北通透的两居室，总价控制在400-500万元，关注房源的采光及通风情况，避免选择“暗卫”或“纯北向”户型；
2. 改善型购房者：可考虑三居室或四居室，重点关注“双南向”户型、带大阳台或阁楼的房源，优先选择低密度板楼，居住体验更佳；
3. 投资购房者：由于立城苑配套成熟且交通便利，租金回报率约为1.5%-2.0%，建议选择靠近地铁的小户型，出租需求稳定，但需注意房龄对升值空间的影响。

购房前务必核实房源的产权年限、是否存在抵押、查封等限制交易情况，并实地考察小区的物业管理水平及邻里氛围，必要时可聘请专业验房师对房屋质量进行全面检测，避免后续纠纷。

相关问答FAQs

Q1：立城苑二手房交易税费怎么计算？
A：立城苑二手房交易税费主要包括契税、增值税及附加、个人所得税等，具体计算方式如下：

• 契税：首套90平方米以下1%，90平方米以上1.5%；二套90平方米以下1%，90平方米以上2%（具体以当地政策为准）；
• 增值税及附加：房产证满2年免征，不满2年按成交价5.6%征收（个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税）；
• 个人所得税：满五唯一（房产证满5年且是家庭唯一住房）免征，不满足则按成交价1%或差额20%征收（差额=成交价-原购价-合理费用）。
  以一套成交价600万元、房龄15年、满五唯一的90平方米三居室为例，契税为600万×1.5%=9万元，增值税及附加免征，个人所得税免征，合计税费约9万元。

Q2：立城苑小区的停车方便吗？有没有规划新增停车位？
A：目前立城苑小区停车位较为紧张，地面仅有少量临时车位（按次收费，5元/小时），地下车位已基本售罄，剩余少量月租车位（月租800-1000元），需排队等待，排队周期约6-12个月，针对停车难问题，物业计划于2024年下半年对小区东侧闲置空地进行改造，预计新增约100个临时停车位，但具体实施时间及收费标准尚未确定，建议有停车需求的购房者优先选择带固定车位的房源，或考虑小区周边的 commercial 停车场（如华联购物中心地下停车场，月租约1200元）。