旅顺水师营房价现在什么水平？最新均价多少？未来走势如何？

旅顺水师营位于大连市旅顺口区南部，毗邻旅顺港，地处旅顺老城区与大连主城区的中间节点，兼具历史底蕴与滨海风情，这里曾是清代北洋水师的重要营地，留存着丰富的历史文化遗迹，如今则凭借相对低密的居住环境、便捷的交通网络以及逐步完善的配套设施，成为不少购房者关注的区域，近年来，随着旅顺口区城市更新推进和大连城市向南发展战略的深化，旅顺水师营的房价呈现稳中有升的态势，其价格水平在旅顺区域内具有一定代表性,也反映出购房者对该区域居住价值与潜力的认可。

旅顺水师营房价现状：多元需求下的价格梯度

旅顺水师营的房价受楼盘类型、地段位置、周边配套及产品品质等多重因素影响，形成了明显的价格梯度，从整体来看，区域内新房均价集中在1.1万-1.4万元/平方米，二手房均价则在0.9万-1.3万元/平方米之间，部分优质次新小区或临海房源价格可达1.3万-1.5万元/平方米，这一价格水平在旅顺口区处于中等区间，低于旅顺主城区核心地段（如得胜街、黄河路等板块），但相较于旅顺北部远郊区域（如双岛湾、三涧堡等）则更具优势，性价比较为突出。

不同产品类型价格分布

• 新房市场：目前水师营板块在售新房以中小高层住宅为主，主力户型为78-120平方米的两居至三居，主打刚需与改善型需求，靠近旅顺南路（通往大连主城区的主要通道）的楼盘，如“水师营·新城府”，均价约1.3万元/平方米，主打“低密社区+近地铁”概念（距离地铁12号线水师营站约1.5公里）；而靠近老铁山风景区的滨海项目，如“山海湾壹号”，则以海景资源为卖点，均价达1.4万-1.5万元/平方米，但房源供应较少，多为大户型或别墅产品。
• 二手房市场：水师营的二手房房龄跨度较大，从上世纪90年代的单位福利房到2010年后的次新小区均有分布，房龄较老的小区，如“水师营小区”（建于1995年），均价约0.9万-1万元/平方米，户型多为60-80平方米的小两居，总价低，适合预算有限的刚需购房者；而房龄在10年左右的次新小区，如“龙畔金泉·圣岛亲海”（建于2012年），因小区环境较好、配套成熟，均价约1.2万-1.3万元/平方米，受到首次改善型购房者青睐。

地段差异带来的价格分化

水师营板块内部房价因地段不同也存在明显差异，以“旅顺南路-郭水路”交汇处为核心辐射区，这里交通便利（距旅顺南路快速路约2公里，可快速通达大连高新园区），周边有水师营小学、旅顺第二实验中学等教育资源，以及大商集团新玛特超市（旅顺店）、旅顺中心医院等配套，房价相对较高，新房均价1.3万元/平方米以上，二手房次新小区均价1.2万-1.3万元/平方米，而远离核心区的北部区域（如临近土城子村的板块），因配套相对薄弱、通勤便利度较低，房价多在0.9万-1.1万元/平方米，主要吸引本地刚需或养老群体。

影响旅顺水师营房价的核心因素

旅顺水师营房价的走势并非偶然，而是区域发展潜力、居住属性与市场供需共同作用的结果，具体可从以下几方面分析：

区位与交通：连接双城的“黄金节点”

旅顺水师营位于旅顺口区东南部，距旅顺港约5公里，距大连周水子国际机场约40公里（自驾约50分钟），交通网络日趋完善，区域内有地铁12号线（旅顺南线）设“水师营站”，可直达旅顺老城区、大连高新区及大连站；旅顺南路、郭水路、土羊高速等主干道贯穿，自驾至大连主城区（如高新园区、黑石礁）约30分钟，至旅顺主城区（如商业中心、景区）约15分钟，这种“半城半乡”的区位优势，既承接了大连主城区外溢的刚需购房需求，又保留了旅顺的宜居环境，成为支撑房价的重要基础。

配套与资源：从“历史老镇”到“宜居新城”的升级

近年来，旅顺口区加大了对水师营板块的基础设施投入，教育方面，除了原有的水师营小学、旅顺第二实验中学，还规划新增一所幼儿园和一所九年一贯制学校，缓解“入学难”问题；医疗方面，旅顺中心医院水师营分院已投入使用，基本满足日常就医需求；商业方面，除了社区底商，大商新玛特、世达广场等商业综合体驱车15分钟可达，生活便利性显著提升，水师营周边旅游资源丰富，老铁山自然保护区、旅顺港景区、黄渤海分界线等景点环绕，滨海路沿线的骑行道、观景公园等公共空间逐步完善，吸引了不少追求“旅居生活”的购房者，进一步推高了临海房源的价值。

市场供需：供需平衡下的稳中趋涨

从供应端看，2018-2020年水师营板块曾迎来一波土地供应高峰，多个新盘入市，导致短期内新房库存量较大，房价涨幅较为平稳，但2021年以来，随着土地供应收紧（旅顺口区全年宅地出让量同比下降约20%），以及部分房企聚焦“小而美”的精品项目，新房供应量逐步减少，市场进入“存量房时代”，从需求端看，旅顺主城区的房价已攀升至1.5万-1.8万元/平方米，部分预算有限的购房者转向配套成熟、价格更低的水师营；大连主城区的刚需群体（如高新园区上班族）也因水师营的通勤便利性和高性价比，将其作为“上车”选择，供需关系的转变，使得水师营房价在2022-2023年呈现稳中有升的态势，年均涨幅约3%-5%。

旅顺水师营房价趋势：短期平稳，长期看涨

综合来看，旅顺水师营房价短期内将保持平稳运行，主要受大连整体楼市调控政策（如限购、限贷）及区域库存量的影响；但长期来看，随着旅顺口区“文旅融合”战略的推进（如水师营历史文化街区改造项目）和交通配套的进一步升级（如地铁12号线延伸规划），区域价值有望持续释放，房价具备一定的上涨潜力，对于购房者而言，若预算有限且追求通勤便利，可选择核心区的次新二手房；若偏好低密居住和滨海景观，可关注临海新房或别墅产品，但需综合考虑长期持有成本。

旅顺水师营主要楼盘房价参考表

相关问答FAQs

Q1：旅顺水师营房价在旅顺口区处于什么水平？性价比如何？
A：旅顺水师营房价在旅顺口区处于中等水平，低于旅顺主城区核心地段（如得胜街、黄河路板块，均价1.5万-1.8万元/平方米），但高于旅顺北部远郊区域（如双岛湾、三涧堡，均价0.7万-0.9万元/平方米），其性价比体现在：相较于主城区，水师营房价低20%-30%，且通勤便利性（至大连主城区约30分钟）、居住舒适度（低密度、近景区）优势明显；相较于远郊，配套成熟度（教育、医疗、商业）显著更高，更适合长期自住。

Q2：在旅顺水师营购房，哪些因素最需要关注？
A：购房前需重点关注三点：一是地段与配套，优先选择靠近旅顺南路、郭水路交汇处的房源，周边有学校、超市、医院等配套，生活便利；二是产品品质，次新小区（房龄10年内）的户型设计、小区环境、物业服务更优，居住体验和保值性更好；三是通勤需求，若在大连主城区工作，需实地测试通勤时间（建议选择地铁12号线沿线或自驾快速路可达的房源）,避免因距离过远影响生活质量。