防城港上思县房价当前如何？未来会涨还是跌？

防城港市上思县作为广西壮族自治区防城港市下辖的县级行政区，地处十万大山北麓，东邻邕宁，西宁宁明，北靠扶绥，南与防城区接壤，是防城港市“山海联动”发展战略的重要节点区域，近年来，随着区域交通网络的完善、产业发展的逐步推进以及城市更新政策的落地，上思县的房地产市场逐渐受到关注，房价走势也成为本地居民及投资者关注的焦点，本文将从当前房价水平、区域差异、影响因素及市场趋势等方面,对上思县房价进行全面分析。

上思县房价现状：整体处于低位，区域分化明显

根据最新市场调研数据，2023年上思县新建商品住宅均价约为3800-4500元/平方米，二手住宅均价约为3500-4200元/平方米，整体房价水平在广西县域中处于中下游位置，明显低于防城港市区（约6000-8000元/平方米）及南宁周边县域（如扶绥县约5000-6000元/平方米），从区域分布来看，上思县房价呈现“县城核心区高于周边板块，新兴板块潜力较大”的特点，具体可分为以下三个板块：

县城核心区：配套成熟，价格坚挺

县城核心区以思阳镇老城区为主，涵盖县人民医院、县教育局、县文化广场、思阳镇中心小学等优质资源，商业、医疗、教育等配套设施完善，是本地居民购房的首选区域，目前该板块新建楼盘均价约4200-4500元/平方米，二手房源因房龄、装修差异，均价在3800-4200元/平方米，核心区的“上思·滨江国际”“鑫源华府”等项目，凭借地段优势和成熟配套，去化率长期保持在70%以上，价格波动较小。

新兴发展区：规划利好，价格洼地

新兴发展区主要包括县城南部的易地扶贫搬迁安置片区及工业园区周边板块，近年来，上思县加快推进城南新区建设，规划了新的政务服务中心、体育公园及商业综合体，同时依托工业园区（上思县工业集中区）的产业集聚效应，吸引了一批外来务工人员及本地创业者购房，该板块新房均价约3500-4000元/平方米，性价比较高，代表项目如“幸福家园”“工业新城·人才公寓”等，但由于配套尚在完善中，去化速度相对核心区较慢。

乡镇板块：需求稳定，价格平稳

乡镇板块以叫安镇、在妙镇、华兰镇等人口较为集中的乡镇为主，房价普遍低于县城，均价约3000-3500元/平方米，乡镇购房需求以本地刚需为主，多为改善性住房或农村子女进城购房，房源以多层住宅及自建房为主，叫安镇作为县域副中心，近年来依托特色农业（如甘蔗、林业）发展，乡镇房价保持年均3%-5%的温和上涨，但整体市场规模较小，对全县房价影响有限。

以下为上思县主要板块房价水平概览：

影响上思县房价的核心因素

区位与交通：外联内通提升区域价值

上思县虽地处十万大山腹地，但交通条件近年来持续改善。 externally，境内有兰海高速（G75）、南友高速（G7211）穿境而过，连接南宁（约120公里）及防城港港（约80公里）； internally，县城至各乡镇的二级公路基本实现全覆盖，2022年开通的“上思—南宁”城际公交进一步缩短了与首府的时空距离，随着“防城港—崇左—百色”城际铁路的规划推进，若上思县设站，将显著提升区域交通便利性，对房价形成长期利好。

产业与经济：基础薄弱制约购买力

上思县经济以农业（甘蔗、林业、水果）、水电能源（百色水库）及初级加工业为主，2022年全县GDP约85亿元，人均GDP约4.2万元，低于广西平均水平（约5.8万元），产业结构单一、高附加值产业缺乏，导致本地居民收入水平有限，购房购买力不足，工业园区多为劳动密集型企业，就业岗位质量不高，难以吸引大量外来人口定居，这也是上思县房价长期处于低位的重要原因。

政策与规划：政策支持推动市场平稳发展

近年来，上思县出台多项房地产调控政策，如2023年推出的“购房契税补贴”“人才购房优惠”等，对首套房及符合条件的购房者给予50%-100%的契税补贴，有效激发了刚需及改善性需求，在“城市更新”及“乡村振兴”战略下，县城老旧小区改造、乡镇人居环境提升工程持续推进，改善了居住条件，间接支撑了房价稳定。

供需关系：库存压力较大，去化周期较长

截至2023年第三季度，上思县商品房可售面积约45万平方米，按近12个月平均销售速度计算，去化周期约18个月，高于合理区间（12个月以内），新兴发展区库存压力较大，部分项目去化周期超过24个月，开发商以“以价换量”为主，导致该板块房价涨幅缓慢，而核心区由于供应稀缺，去化周期约10个月，价格相对坚挺。

上思县房价未来趋势：温和修复，分化加剧

综合来看，上思县房价短期将保持“稳中有升”的态势，长期则取决于产业升级与人口集聚的成效。

• 短期（1-2年）：随着契税补贴等政策效果的持续释放，以及城南新区配套的逐步完善，刚需购房需求将稳步释放，房价年均涨幅预计在3%-5%，核心区及优质新兴板块领涨，乡镇板块保持平稳。
• 长期（3-5年）：若“防崇百”城际铁路落地、工业园区引入高新产业，外来人口及高素质人才流入将增加，房价有望进入温和上升通道；反之，若产业转型滞后，人口持续流出，房价可能面临长期横盘压力，区域分化将进一步加剧，核心区由于资源稀缺性，房价抗跌性较强，而缺乏配套支撑的远郊板块可能面临滞销风险。

相关问答FAQs

Q1：上思县房价与防城港市区相差较大，是否值得“抄底”？
A：上思县房价低于防城港市区，主要因配套、产业及人口规模差距，短期“抄底”需谨慎，若您是本地刚需购房者，核心区或配套较成熟的新兴板块性价比高；若为投资，需关注交通规划（如城际铁路）及产业落地进展，避免盲目远郊板块，长期来看，上思县作为防城港市“后花园”，若能承接市区外溢需求，存在一定升值空间，但周期可能较长。

Q2：上思县乡镇房价是否具有上涨潜力？
A：乡镇房价上涨动力主要取决于人口回流及产业支撑，目前上思县乡镇以农业为主，青壮年人口多外出务工，购房需求以“进城”为主，乡镇市场以本地改善需求为主，规模有限，未来若乡镇特色产业（如乡村旅游、特色农业）发展，带动人口回流，乡镇房价可能温和上涨，但涨幅将明显低于县城，建议优先选择人口密集、交通便捷的中心镇（如叫安镇）。