深圳房价最新表出炉？哪些区域涨跌最明显？

深圳作为中国的一线城市和经济特区，其房地产市场一直备受关注，近年来，深圳房价在政策调控、城市发展、人口流入等多重因素影响下，呈现出整体高企但区域分化的特点，以下将从整体概况、区域分布、影响因素及未来趋势等方面，详细解读深圳房价现状,并附上区域房价表及常见问题解答。

深圳房价整体概况

截至2024年第三季度，深圳新建商品住宅均价约为6.8万元/平方米，二手住宅均价约为6.2万元/平方米，整体房价在全国城市中位居前列，从历史走势来看，深圳房价经历了2015-2017年的快速上涨、2018-2019年的平稳期、2020年的短期冲高（受深圳建设中国特色社会主义先行示范区等政策刺激），以及2021年以来的回调阶段（受“二手房参考价”、信贷收紧等政策影响），当前市场处于“政策托底、分化运行”的状态，核心区域房价相对坚挺，外围区域则面临一定去化压力。

从供需关系来看，深圳土地资源稀缺，新增住宅用地供应长期不足，而常住人口持续增长（2023年末达1766.18万人），住房需求旺盛，尤其是优质学区、交通便利、配套成熟的房源，始终具备较强的抗跌性，随着“房住不炒”定位的深化和保障性住房体系的完善，市场投资投机需求被有效抑制,房价逐步向理性回归。

深圳各区域房价分布（2024年Q3数据）

深圳房价呈现“中心高、外围低，南高北低、东高西低”的格局，具体可分为三个梯队：

第一梯队：核心高端区域（均价10万元/平方米以上）

主要集中在南山、福田的中心地段，依托优质产业、教育、医疗资源，房价长期领跑全市。

• 南山区：以深圳湾、后海、科技园为代表，均价12万-18万元/平方米，其中深圳湾片区因一线海景、高端商业配套及腾讯、阿里巴巴等企业总部聚集，房价普遍在15万元以上；科技园片区作为深圳科技创新核心，均价约12万-14万元。
• 福田区：以香蜜湖、福田CBD为代表，均价10万-15万元/平方米，香蜜湖片区凭借金融产业和稀缺生态资源（香蜜湖公园），房价稳居全市前列；福田CBD依托商务配套和地铁枢纽，均价约10万-12万元。

第二梯队：成熟改善区域（均价6万-10万元/平方米）

包括宝安、龙华、罗湖及龙岗的部分板块，配套相对成熟，交通便利，是刚需和改善型需求的主要承接区域。

• 宝安区：以宝安中心区、新安为代表，均价7万-10万元/平方米，宝安中心区临近前海，拥有滨海文化公园、地铁11号线等配套，均价约9万-10万元；新安作为老城区，生活配套完善，均价约6万-8万元。
• 龙华区：以红山、深圳北站为代表，均价6万-9万元/平方米，红山片区依托深圳北站枢纽和美术馆、图书馆等文化配套，均价约8万-9万元；龙华街道以工业区和旧改为主，均价约6万-7万元。
• 罗湖区：以蔡屋围、东门为代表，均价6万-9万元/平方米，蔡屋围作为深圳传统金融中心，旧改项目集中，均价约8万-9万元；东门商圈周边配套成熟，均价约6万-7万元。
• 龙岗区：以坂田、布吉为代表，均价5万-8万元/平方米，坂田靠近华为基地，产业人口密集，均价约7万-8万元；布吉作为龙岗与福田的过渡区域，均价约5万-6万元。

第三梯队：外围潜力区域（均价3万-6万元/平方米）

主要包括坪山、光明、大鹏及龙岗、宝安的部分远郊板块，房价相对较低，但受益于城市更新和交通规划，具备一定发展潜力。

• 坪山区：以坑梓、龙田为代表，均价3万-5万元/平方米，坪山作为深圳东部中心，拥有生物医药产业基地和高铁站（坪山站），均价约4万-5万元。
• 光明区：以凤凰城、光明科学城为代表，均价4万-6万元/平方米，光明科学城作为深圳重点发展的科创片区，规划能级较高，均价约5万-6万元。
• 大鹏新区：以葵涌、大鹏所城为代表，均价3万-5万元/平方米，依托滨海旅游资源，以低密度住宅为主，均价约3万-4万元。

以下为深圳主要区域2024年Q3房价简表：

影响深圳房价的核心因素

1. 产业与经济支撑：深圳以高新技术产业、金融业、现代物流为支柱，南山、福田等核心区域聚集了大量高收入人群，对住房的购买力强劲，南山区的科技园和后海片区，依托腾讯、华为等企业，房价长期受益于产业人口的高收入需求。
2. 交通与配套：地铁网络的完善显著提升了区域价值，如11号线（福田-碧头）连接福田中心与宝安、光明，沿线房价涨幅明显；14号线（岗厦北-沙田）串联福田、罗湖、龙岗，进一步拉近了外围区域与市中心的距离，优质学区（如南山外国语学校、深圳实验小学）、医疗（如香港大学深圳医院）等配套，也使得学区房、医疗房具备较高溢价。
3. 政策调控：深圳是全国房地产调控的“风向标”，2020年出台的“二手房参考价”政策，短期内抑制了投机需求，导致二手房价回调10%-20%；2023年优化限购政策（放宽社保要求、取消“满唯一”税费优惠），则在一定程度上释放了刚需和改善需求，推动市场企稳。
4. 土地供应与城市更新：深圳新增住宅用地稀缺，近年宅地供应多集中于外围区域；而城市更新（旧改）是住宅供应的重要补充，如罗湖蔡屋围、福田沙头等旧改项目，通过提升片区配套，带动周边房价上涨。

深圳房价未来趋势展望

短期来看，随着“认房不认贷”、下调房贷利率等政策效果的持续释放，深圳市场或保持“量稳价微调”的态势，核心区域优质房源价格相对坚挺，外围区域则可能以价换量，长期来看，深圳房价仍将受“人口持续流入、土地稀缺、产业升级”等基本面支撑，但大幅上涨的可能性较低，整体呈现“平稳运行、区域分化”的特点。

• 核心区域：南山、福田的优质板块，因资源集中度高，房价将保持稳定，甚至小幅上涨；
• 外围区域：坪山、光明等潜力新区，若产业规划和交通配套落地，房价具备一定上涨空间，但需警惕短期炒作风险；
• 保障性住房：随着深圳加大保障性租赁住房、共有产权房供应，商品房市场与保障房市场的双轨制将逐步完善，有助于缓解住房供需矛盾，抑制商品房价格过快上涨。

相关问答FAQs

Q1：深圳房价这么高，普通人如何实现购房？
A1：对于普通购房者，可从以下几个方面考虑：一是优先选择外围潜力区域（如光明、坪山）或“地铁+产业”新兴板块，房价相对较低，且具备长期升值潜力；二是关注保障性住房，如共有产权房（售价约为同地段商品房的50%）、保障性租赁住房（租金低于市场价），可通过深圳市住房和建设局官网申请；三是合理利用公积金贷款（深圳公积金最高可贷126万元，利率低于商贷），或选择“首付分期”“共有产权”等降低购房门槛的方式；四是提升自身收入或与家人共同购房，或通过“先租后买”积累资金，等待合适的入市时机。

Q2：深圳房价未来会涨还是会跌？哪些区域更值得重点关注？
A2：深圳房价未来大概率“稳中有升，但分化加剧”，核心逻辑在于：深圳人口持续增长（年均增量超40万）、土地供应稀缺（年均宅地供应不足3平方公里），且产业升级带来的高收入人群需求仍存，支撑房价基本面；但“房住不炒”定位下，政策将抑制投机，大幅上涨空间有限。
重点关注两类区域：一是核心区改善板块，如南山深圳湾、福田香蜜湖，资源稀缺性强，抗跌性好；二是外围规划新区，如光明科学城、坪山高铁站周边，受益于产业导入和交通升级，长期增值潜力较大，需注意，购房前需结合自身需求（通勤、学区、预算），避免盲目追高，优先选择配套成熟、交通便利的“地铁盘”或“产业盘”。