厦门曾厝垵位于思明区环岛路中段，毗邻鼓浪屿，南临黄厝海滩，北靠万石植物园，从一个传统渔村逐步转型为集文艺、旅游、休闲于一体的“文艺地标”，其房价走势始终备受关注，作为厦门岛内稀缺的滨海文旅板块，曾厝垵的房价既受区域价值的支撑，也受旅游热度、政策调控等多重因素影响,呈现出独特的市场特征。
曾厝垵房价现状：从“渔村价格”到“文旅溢价”的演变
曾厝垵的房价变迁与区域发展紧密相关，2010年以前，这里仍以渔村风貌为主，房屋多为自建民房，均价不足5000元/平方米，居住属性远大于投资属性，2010年后，随着厦门旅游业的爆发式增长，曾厝垵因低廉的租金和独特的渔村氛围，吸引了大量文创从业者入驻，逐渐形成“曾厝垵文创村”，民宿、餐饮、手作店等业态蓬勃兴起，房价开始进入快速上涨通道。
2016-2018年是厦门房价的“高峰期”，岛内整体均价突破5万元/平方米，曾厝垵作为“网红打卡地”，房价水涨船高，二手房单价从1.5万元/平方米飙升至4万元/平方米左右，部分临街的民宿改造房甚至突破5万元，此后，受厦门房地产调控政策影响，市场进入调整期，曾厝垵房价趋于稳定，2020-2022年期间，受疫情冲击，旅游需求锐减，房价一度回调至3.5万-4万元/平方米区间。
2023年旅游市场复苏以来，曾厝垵房价重回上涨通道，但涨幅相对温和，据2024年最新市场数据，曾厝垵二手房均价约4.8万元/平方米，不同类型房产价格差异显著：临环岛路的民宿改造房因具备旅游投资属性，单价普遍在5.5万-6.5万元/平方米；普通住宅（多为90-140㎡两至三居）均价在4万-5.2万元/平方米；老旧小区或无电梯的小户型房源价格较低，约3.5万-4万元/平方米，新房市场方面，曾厝垵土地资源早已开发殆尽，近年无新盘入市，存量房交易占主导。
以下为曾厝垵不同类型房产价格及特点（2024年参考）：
| 房产类型 | 价格区间（元/㎡） | 主力面积（㎡） | 核心特点 |
|--------------------|------------------------|---------------------|----------------------------------|
| 民宿改造房 | 55000-65000 | 50-100 | 临街、带院、精装修，民宿投资属性强 |
| 普通住宅（次新） | 45000-52000 | 90-140 | 小区环境较好，自住兼顾出租 |
| 老旧小区/小户型 | 35000-40000 | 40-70 | 无电梯、楼龄长，总价低 |
影响曾厝垵房价的核心因素
区位与旅游热度：滨海资源与文旅IP的双重赋能
曾厝垵的核心竞争力在于其“稀缺的滨海区位+成熟的文旅IP”，环岛路沿线是厦门岛内最珍贵的滨海资源带，曾厝垵紧邻黄厝海滩（曾厝垵沙滩），步行可达，且与鼓浪屿隔海相望（乘船约10分钟），旅游区位优势显著，作为厦门年接待游客量超千万的景区之一，曾厝垵的民宿、餐饮等业态全年无休，短期租赁需求旺盛，部分优质民宿年租金回报率可达5%-8%，直接推高了房产的投资价值。
交通与配套：岛内成熟资源的辐射效应
交通方面，曾厝垵虽无地铁直达，但距离地铁1号线“镇海路站”约2公里，公交站点密集（如“曾厝垵文创村站”有29条线路经过），可快速抵达厦门火车站（8公里）、厦门高崎国际机场（15公里），旅游出行便利，配套上，依托岛内成熟资源，曾厝垵周边有大型商厦（如SM城市广场，车程15分钟）、三级甲等医院（厦门大学附属中山医院，车程10分钟）、优质学校（曾厝垵幼儿园、大同中学分校等），生活便利性较高。
土地与供应：存量房主导下的供需平衡
曾厝垵总面积约1.8平方公里，经过十余年开发，可建设用地早已饱和，新房供应几乎为零，市场以二手房交易为主，这种“稀缺性”使得优质房源（如临街、带院、近海的民宿房）成为“硬通货”，即便房价较高，仍不乏投资者接盘，而普通住宅因楼龄、户型等因素，供应相对充足，价格竞争更为激烈。
政策与规划：调控与区域发展的双重影响
政策层面，厦门自2016年起实施严格的限购、限贷政策（岛内户籍家庭限购2套，非户籍需连续缴纳5年社保/个税），抑制了投机性需求，曾厝垵房价因此告别“暴涨期”，进入平稳发展阶段，政府对民宿行业的规范管理（如要求办理“特种行业许可证”、消防安全达标等）也提高了民宿运营门槛，短期可能影响投资热情，但长期看有助于行业健康发展，稳定房产价值，规划方面，厦门“岛内大提升”战略持续推进，环岛路品质提升、曾厝垵文创村升级改造等工程，进一步优化了区域环境，为房价提供支撑。
未来趋势：平稳中分化，文旅价值仍是核心
展望未来，曾厝垵房价大概率将延续“平稳运行、结构性分化”的态势，厦门作为“高素质高颜值现代化国际化城市”，岛内土地资源稀缺，曾厝垵的滨海区位和文旅IP难以复制，房价具备长期抗跌性；随着旅游消费升级，游客对民宿品质的要求不断提高，具备独特设计、优质服务的民宿房产将更受青睐，价格涨幅可能高于普通住宅。
需警惕的风险因素包括：政策调控的持续影响（如房产税试点、限购政策加码）、旅游市场波动（如疫情反复、竞争景区分流）、以及民宿行业过度竞争导致的租金回报率下降等，对于购房者而言，若以自住或长期持有为目的，曾厝垵仍不失为岛内性价比较高的选择；若以短期投资为目的，需谨慎评估民宿运营成本与市场风险。
相关问答FAQs
Q1：曾厝垵房价对比厦门其他区域（如岛内轮渡、会展中心，岛外集美、海沧）处于什么水平？
A：曾厝垵房价在厦门岛内处于中等偏下水平，显著低于岛内核心商圈（如轮渡板块均价6万-7万元/㎡、会展中心板块5.5万-6.5万元/㎡），但高于岛外新兴板块（如集美新城3万-4万元/㎡、海沧湾2.8万-3.8万元/㎡），其性价比优势在于：兼具岛内地段与文旅属性，总价低于岛内核心区，又高于岛外郊区，适合预算有限、偏好滨海生活或文旅投资的购房者。
Q2：在曾厝垵购房，自住和投资分别需要注意什么？
A：自住需重点关注三点：一是户型与居住体验，优先选择小区环境较好、采光通风佳的次新住宅，避免临街民宿房（可能存在噪音问题）；二是生活便利性，考察周边菜市场、超市、医疗等配套是否齐全；三是物业管理，良好的物业能提升居住舒适度和房产保值性，投资则需重点评估民宿运营潜力：包括房源位置（是否近主干道、景区）、证照办理难度（能否合法经营民宿）、租金回报率（参考周边民宿入住率与单价）以及政策风险（如民宿监管政策变化），建议优先选择近地铁、带院落、具备改造空间的房源,兼顾自住与出租灵活性。
