买二手房如何防止被骗？揭秘常见骗局，教你安全避坑！

买二手房是当前许多家庭改善居住条件或进入房产市场的主要途径，但由于交易流程复杂、涉及金额较大，且信息不对称，购房者稍有不慎就可能陷入骗局，从前期准备到最终过户，每个环节都存在潜在风险,需通过系统性的防范措施保障自身权益。

前期准备：夯实基础，规避“先天风险”

在正式看房前，充分的准备工作是防止被骗的第一道防线，重点包括购房资格审核、预算规划及中介选择。

务必确认自身购房资格，不同城市对购房有限购、限贷政策，需提前向当地住建部门或房产交易中心核实：是否具备购房资格（如户籍、社保年限要求）、能否使用公积金贷款或商业贷款（首付比例、利率政策等），若因资格问题导致交易失败，不仅浪费时间和精力，还可能涉及违约责任，部分购房者因忽略“离婚后3年内不得购房”的限购政策，在支付定金后才发现无法过户,最终陷入纠纷。

明确预算范围，避免“资金链断裂”，二手房交易成本不仅包括房款，还需涵盖契税、个人所得税、增值税（满二/满五唯一可免）、中介费（通常为房款1%-3%）、评估费（贷款时需支付）等，建议预留10%-15%的额外资金应对突发支出，如房屋维修、税费补缴等，根据自身还款能力选择合适的贷款方式，提前向银行咨询贷款额度、利率及审批流程,避免因贷款额度不足而中途解约。

审慎选择中介机构，避开“黑中介”，正规中介应具备营业执照、房地产经纪机构备案证明及从业人员职业资格证，可通过“国家企业信用信息公示系统”查询中介是否存在经营异常或行政处罚，同时参考网络评价（如消费者协会投诉平台、社交媒体口碑）判断其服务信誉，签约前需明确中介费支付方式、服务内容及违约责任，避免口头承诺，所有条款写入合同，值得注意的是，部分中介为促成交易隐瞒房屋瑕疵或产权问题，因此即使选择中介，购房者仍需自行核实关键信息,不能完全依赖中介。

看房验房：实地核查，揪出“隐形陷阱”

看房是发现房屋问题的核心环节，需从产权、房屋状况、周边环境三方面入手，避免“货不对板”。

产权核查是重中之重，要求卖方提供《不动产权证书》（原件），核对房屋所有权人、共有情况（如单独所有、共同所有）、是否存在抵押（抵押权人、抵押金额）、查封或冻结状态，若房屋为共有产权，需所有共有人同意出售的书面文件（如共有人同意出售声明），避免部分共有人不知情导致交易无效，对于特殊性质的房产（如经济适用房、集资房、小产权房），需确认是否可上市交易：经济适用房需满5年且补缴土地收益金；小产权房无法办理不动产权证，交易不受法律保护，风险极高,建议不碰。

房屋状况需“明察秋毫”，除了观察户型、朝向、装修等显性特征，重点检查隐性缺陷：①墙体是否开裂、渗水（尤其顶层、卫生间外墙），可通过雨天查看或要求提供近期的物业缴费记录，了解是否有漏水维修记录；②水电燃气管线是否老化，要求现场测试水压、电路是否正常，燃气表能否使用；③甲醛等有害物质，若房屋为新房（次新房）或近期装修过，可要求提供室内空气质量检测报告，或自行聘请专业机构检测；④房屋是否涉及违建，如阳台封闭、阁楼搭建等，需确认是否取得规划许可，否则过户时可能被要求拆除,影响居住。

周边环境不可忽视，房屋价值受周边配套、噪音、污染等因素影响大，需实地考察：①早晚高峰期通勤时间，确认交通是否便利；②周边是否有学校（学区房需核实入学政策）、医院、商超等生活设施；③是否靠近垃圾站、变电站、高架桥等，可能影响居住体验或房屋价值；④邻居关系，可通过物业了解小区治安、邻里纠纷等情况。

签约环节：细审条款，筑牢“法律防线”

合同是保障权益的核心文件，需明确双方权利义务，避免“模糊条款”埋下隐患。

合同条款必须具体、可执行，除基本信息（房屋地址、面积、价款、付款方式）外，需细化以下内容：①付款节点：建议采用“分期付款+资金监管”模式，如“定金-首付款-银行贷款-尾款（交房后支付）”，每笔款项支付与房屋交付、过户进度挂钩；②交房标准：明确房屋交付时间、装修现状（如家具家电清单）、物业费、水电燃气费结清时间，要求卖方提供近期的缴费凭证；③违约责任：针对“卖方逾期过户”“房屋存在隐瞒瑕疵”“买方贷款失败”等情形，约定具体违约金比例（通常为房款10%-20%）或解约条件；④户口迁出：明确卖方迁出户口的时间（如过户后30日内），若逾期未迁出，需约定按日支付违约金，并可要求预留部分房款作为户口保证金（过户后确认户口迁出再支付）。

警惕“阴阳合同”风险，部分中介为避税，引导买卖双方签订“阴阳合同”（网签合同价格低于实际成交价），此举虽可暂时减少税费，但存在巨大风险：网签价格是银行贷款基准，若实际成交价高于网签价，贷款额度可能不足；若未来房屋升值，再次交易时税费将增加；若发生纠纷，低合同价格难以作为维权依据，务必按照实际成交价签订合同,确保网签合同与实际交易一致。

核实卖方身份及授权，签约时，卖方需亲自到场并提供身份证原件，若为委托代售，需出示经公证的授权委托书，委托人及受托人身份信息需与产权证一致，避免“假业主”骗定金。

资金监管与过户：确保安全，避免“钱房两空”

资金安全和过户流程是交易的最后关卡,需通过第三方监管和规范操作降低风险。

资金监管是“防骗关键”，无论是一次性付款还是贷款购房，切勿将房款直接支付给卖方，应通过银行或房产交易中心指定的资金监管账户，将房款存入监管账户，待过户手续完成后，银行根据监管指令将款项划给卖方，资金监管可确保“房款过户同步”，避免卖方收到房款后不配合过户，或房屋因债务问题被查封导致房款无法追回，监管期间不产生利息或利息较低，但相比风险,成本可忽略不计。

过户流程需“全程留痕”，买卖双方需携带身份证、户口本、结婚证（已婚）、不动产权证、网签合同等材料，共同到不动产登记中心办理过户，贷款购房需提前联系银行，审批通过后再过户，过户时需核对不动产登记系统中的房屋信息，确保与合同一致，避免“一房多卖”（可通过查询房屋是否已签订网签合同或被查封判断），过户后，及时领取不动产权证书,并确认房屋登记信息无误。

后续手续：物业交割，杜绝“遗留问题”

过户完成后，需完成物业交割，避免后续产生纠纷，卖方应结清所有费用（物业费、水电燃气费、供暖费、有线电视费等），并配合买方办理物业更名手续，买方需现场抄录水电燃气表底数，拍照留存交房时的房屋状态（如家具家电、墙面地面），与卖方签订《物业交割单》，明确双方无异议后，再支付尾款（若有预留），若卖方未结清费用，买方可从预留房款中扣除,或由物业从卖方账户中直接划扣。

合同中必须明确的条款（表格）

相关问答FAQs

Q1：买二手房时发现房屋有租户，且租期未到，该怎么办？
A：根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同在房屋所有权转移后继续有效，买方需继续履行租赁合同，若买方希望无房入住，可与卖方协商：①要求卖方提前解除租赁合同，并支付违约金（需在合同中明确）；②若租户主张优先购买权（在同等条件下），需确认租户是否放弃优先购买权，否则可能影响交易效力，签约前务必核实租赁合同期限及租户放弃优先购买权的书面声明,避免后续纠纷。

Q2：如何确认卖方户口是否已迁出？
A：户口迁出是二手房交易中的常见纠纷，可通过以下方式确认：①过户后，买方可携带不动产权证、身份证到房屋所在地派出所查询户籍登记信息，确认卖方户口是否已迁出；②合同中约定卖方迁出户口的具体时间及违约责任（如逾期未迁出，每日按房款0.1%支付违约金，直至迁出为止）；③预留部分房款（如1-2万元）作为户口保证金，待确认户口迁出后再支付，若卖方逾期未迁出，买方可凭《物业交割单》及派出所出具的户籍证明,要求卖方支付违约金或通过法律途径解决。