昌平秋实家园二手房怎么样？值得入手吗？

昌平秋实家园二手房是昌平区回龙观板块内的一个成熟社区,因其相对亲民的价格、完善的配套以及便利的交通，成为不少刚需购房者和通勤族的选择，以下从小区概况、周边配套、二手房市场特点、购买注意事项等方面进行详细分析，帮助购房者全面了解该区域的房产情况。

小区概况与基础信息

昌平秋实家园建成于2003年左右,由北京天鸿集团开发，属于普通住宅社区，总占地面积约10万平方米，建筑面积约15万平方米，容积率1.5，绿化率达到35%，小区共分为12栋板楼，以6-12层的小高层为主，一梯两户或三户设计，得房率较高，户型涵盖一居（约50-60㎡）、两居（约70-90㎡）、三居（约100-130㎡），其中两居和三居为主力户型，南北通透的户型占比约60%，适合家庭居住，小区内部人车分流，地上和地下车位充足，车位配比约1:0.8，物业为北京天鸿物业，物业费约2.5元/平方米·月，整体管理规范，安保和保洁服务较为到位，居住氛围浓厚。

周边配套：生活便利，交通便捷

交通配套

秋实家园的地理位置优越,交通网络发达，距离地铁13号线霍营站步行约800米（约10分钟），距离昌平线回龙观东大街站步行约1.2公里（约15分钟），双地铁覆盖可快速直达西二旗、上地、中关村等北京核心科技园区，对于在朝阳、海淀上班的通勤族较为友好，小区周边有多条公交线路，如462路、441路、519路等，可直达回龙观龙泽苑、立水桥等区域，自驾方面，紧邻京藏高速（G6）、京新高速（G7），约30分钟车程可达西直门、望京等商圈，日常通勤和出行需求均可满足。

教育配套

教育资源是购房者关注的重点,秋实家园周边学校资源丰富，幼儿园有北京市农工商总公司幼儿园、北京农学院幼儿园（均为公立一级园）；小学对口昌平区回龙育新学校（区重点小学，九年一贯制）、育知路小学（优质公办校）；中学有首都师范大学附属回龙观育新学校（区重点中学）、昌平第二中学（市示范高中），教育资源在昌平区内属于中上水平，能满足子女从幼儿园到高中的教育需求。

医疗配套

医疗方面,小区3公里范围内有昌平区中西医结合医院（二级甲等，医保定点）、北郊肿瘤医院、北京积水潭医院回龙院区（三甲，距离约5公里），以及多家社区卫生服务站和药店，日常看病、买药较为便利，对于有老人或慢性病患者的家庭来说，医疗资源基本够用。

商业与休闲配套

商业配套方面,秋实家园自带社区底商，包含便利店、餐馆、理发店、药店等，满足日常生活所需；步行约1公里可达龙德广场（大型购物中心，包含超市、餐饮、影院、品牌店等），约2公里有和谐时代广场、矩阵商业街区，可满足一站式购物和娱乐需求，休闲配套上，小区周边有霍营公园、和谐公园、回龙观体育公园（距离约1.5公里），环境优美，适合晨练、散步；距离奥林匹克森林公园约8公里，自驾约20分钟，是周末骑行、野营的好去处。

昌平秋实家园二手房市场分析

价格水平与走势

截至2023年第四季度,昌平秋实家园二手房均价约为5.2-5.8万元/平方米，具体价格受楼层、户型、朝向、装修情况等因素影响较大，中间楼层、南北通透、精装修的三居户型价格最高，可达6.2万元/平方米以上；而顶层、低楼层、简装或东西向的一居户型价格较低，约4.8-5.2万元/平方米，对比周边小区（如龙禧苑二区、和谐家园一区），秋实家园的价格处于中等略低水平，性价比突出。

从价格走势来看,近一年秋实家园二手房价格整体稳定，小幅波动，2023年初均价约5.0万元/平方米，年底上涨至5.5万元/平方米左右，涨幅约10%，主要受北京二手房市场回暖及回龙观板块配套升级带动，预计未来随着地铁13号线拆分、京北商务区规划落地等利好因素，价格仍有小幅上涨空间。

成交特点与流动性

秋实家园二手房成交量在回龙观板块中属于中等偏上水平,月均成交量约15-20套，主力成交户型为70-90㎡的两居和100-120㎡的三居，购房者以刚需首置和改善型家庭为主，占比约70%，另外30%为投资客（主要出租给周边上班族），该小区的流动性较好，挂牌量充足（约200套左右），购房者选择空间大，从挂牌到成交周期约1-3个月，低于区域平均水平。

租赁市场情况

租赁市场方面,秋实家园因距离地铁近、配套成熟，租金水平在区域内具有竞争力，普通两居月租金约4500-5500元，三居约6000-7500元，一居约3000-4000元，租金回报率约1.8%-2.2%，高于北京平均水平（约1.5%），租赁需求以在回龙观、西二旗、上地工作的年轻白领为主，租期多为一年及以上，空置率较低，适合投资者考虑。

购买昌平秋实家园二手房的注意事项

1. 房龄与房屋状况：秋实家园建成于2003年左右，房龄已超20年，购房时需重点检查房屋质量，如管道老化、墙体保温、电路安全等问题，建议聘请专业验房师进行检测，避免后期维修成本过高。
2. 学区名额占用：小区对口学校为回龙育新学校等热门学校，部分房源可能已占用学区名额，购买前需与业主确认，并到教育部门核实，确保不影响子女入学。
3. 户型与朝向：小区部分户型为东西向或暗卫，采光和通风效果一般，购房时优先选择南北通透、全明户型，中间楼层（6-10层）居住体验更佳，避免顶层（可能漏水、冬冷夏热）和低楼层（噪音、潮湿）。
4. 物业与邻里关系：天鸿物业整体口碑较好，但需了解物业费缴纳情况、公共区域维护状况；部分楼栋可能存在出租率高的情况，购房前可实地考察，了解邻里构成，选择居住氛围较好的楼栋。

昌平秋实家园二手房基本信息表

相关问答FAQs

Q1：昌平秋实家园二手房的性价比如何？与其他回龙观小区相比有何优势？
A1：昌平秋实家园的性价比在回龙观板块中较高，均价（5.2-5.8万元/㎡）低于周边龙禧苑（6.0-6.5万元/㎡）、和谐家园（5.5-6.0万元/㎡）等小区，且房龄相近，其优势主要体现在三方面：一是交通更便利，距离霍营地铁站仅800米，步行可达；二是户型设计更合理，南北通透户型占比高，得房率约85%；三是周边配套成熟，教育、医疗、商业资源丰富，尤其适合刚需家庭和通勤族，相比之下，部分小区虽房龄较新，但配套或交通稍逊，秋实家园在“价格+配套+交通”的平衡上更具优势。

Q2：购买昌平秋实家园二手房时，如何避免“踩坑”？
A2：为避免购房风险，建议做到以下几点：① 核实房屋产权：确认房源是否为“满五唯一”（可省个税）、是否存在抵押、查封等情况，要求业主提供房产证、身份证原件，并通过住建委官网核验；② 检查房屋细节：重点验看管道是否锈蚀、墙体有无裂缝、门窗密封性、电路安全性，尤其顶层需检查屋顶防水；③ 确认学区名额：若为学区房，务必到昌平区教委查询该房源是否占用入学名额，要求业主书面承诺并写入合同；④ 考察小区环境：实地查看楼栋间距、绿化维护、物业服务质量，了解邻里构成（如出租率高低），选择居住氛围较好的楼栋；⑤ 明确交易流程：通过正规中介或律师协助，签订合同时明确违约责任、交房时间、户口迁出等条款，保障自身权益。