北京六里桥二手房值买吗？价格走势咋样？

北京六里桥作为丰台区京西南的交通枢纽,凭借其成熟的交通网络、完善的生活配套以及相对亲民的价格，成为不少购房者的关注焦点，这里的二手房市场以“老破小”与次新房并存为特点，覆盖了刚需上车、改善置换及养老安居等多类需求，但区域内的房龄差异、配套层级及发展潜力也让购房选择需要更细致的考量。

六里桥二手房市场概况：供需两旺，价格梯度明显

六里桥板块西邻房山,东接西城，南连丰台科技园，北靠公主坟，地理位置承东启西，交通优势是其核心标签，区域内二手房供应量充足，从上世纪90年代的福利分房小区到2010年后的商品房均有分布，形成了“老破小”保刚需、次新房提改善的市场格局。

据链家、安居客等平台2024年最新数据，六里桥二手房整体均价约6.5-8.5万元/平方米，但不同小区价格差异显著：房龄较长、无电梯的“老破小”（如莲花池西里、六里桥小区）挂牌价多在5.8-7万元/平方米，主力户型为50-80平方米的一居或两居，总价300-500万元，是刚需通勤族的首选；而2005年后建成、带电梯的次新房（如望园东里、华源一里）均价可达8-10万元/平方米，户型以80-120平方米的两至三居为主，总价600-900万元，更受改善家庭青睐。

从成交量来看,六里桥二手房月均成交约150-200套，占丰台区二手房总成交量的12%左右，老破小”占比超60%，主要承接在西站、中关村、丰台科技园等区域通勤的刚需群体，价格走势上，2023年以来受市场整体影响，六里桥二手房均价环比微跌2%-3%，但核心地段、配套优质的小区抗跌性较强，如临近地铁10号线的鹏润家园，年内价格波动不足1%。

代表小区解析：房龄、配套与价格的平衡

六里桥板块内的二手房因建成年代、区位条件不同，居住体验和价值差异较大，以下选取几个典型小区，从房龄、配套、户型等维度展开分析，为购房者提供参考。

（1）莲花池西里

• 建成年代：1995-2000年，房龄24-29年
• 参考均价：6.0-6.8万元/平方米
• 主力户型：55㎡一居、68-75㎡两居
• 配套亮点：
  • 交通：步行10分钟至地铁10号线六里桥站，小区门口有300余条公交线路，直达北京西站、西单、国贸等核心区域；
  • 生活：社区底商成熟，有菜鸟驿站、小型超市、餐馆等，1公里内有莲花池公园，可满足日常休闲需求；
  • 劣势：无电梯，物业管理较松散，部分小区楼栋外墙老化，停车困难。

（2）望园东里

• 建成年代：2005-2008年，房龄16-19年
• 参考均价：7.5-8.5万元/平方米
• 主力户型：85-110㎡两至三居
• 配套亮点：
  • 环境：小区绿化率达35%，人车分流，配有中心花园和儿童游乐区，居住舒适度较高；
  • 教育：划片丰台区第一小学（望园校区）、首都经济贸易大学附属中学，教育资源在区域内中等偏上；
  • 商业：紧邻六里桥商圈，鹏润国际大酒店、亿客隆超市、顺天府超市均在1公里范围内，生活便利。

（3）华源一里

• 建成年代：2010-2015年，房龄9-14年
• 参考均价：9.0-10.0万元/平方米
• 主力户型：90-140㎡三至四居
• 配套亮点：
  • 品质：开发商为北京华源，采用人车分流、智能门禁，物业为万科物业，管理规范；
  • 交通：距离地铁9号线六里桥东站仅500米，自驾可快速上京港澳高速、西三环；
  • 改善属性：户型设计方正，南北通透，部分带阳台，社区内配有健身房、老年活动中心，适合家庭居住。

配套资源：交通枢纽为核，生活配套成熟

六里桥二手房的核心优势在于“配套成熟”，尤其是交通和商业资源，能满足不同群体的生活需求。

（1）交通：多维立体路网，通勤高效

作为北京西南交通枢纽,六里桥拥有“地铁+公交+公路”的三维交通体系：

• 地铁：地铁10号线（六里桥站）、9号线（六里桥东站、六里桥站）在此交汇，可直达海淀中关村、西城金融街、丰台科技园等重点就业区域，通勤时间多在30-50分钟；
• 公交：六里桥长途客运站是北京四大长途站之一，发往全国20余个省份，同时周边有300余条市内公交线路，覆盖北京东南西北各方向；
• 自驾：紧邻西三环、京港澳高速、京石高速，自驾至北京西站约10分钟，至首都机场约50分钟，至大兴机场约40分钟。

（2）商业：传统商圈与社区商业结合

六里桥商圈是丰台区三大商圈之一,以鹏润国际广场、银座和谐广场为核心，集购物、餐饮、娱乐于一体：

• 大型商业：鹏润国际广场有家乐福超市、国美电器、星巴克等品牌，银座和谐广场则以服装、餐饮为主，能满足一站式购物需求；
• 社区商业：各小区周边均有底商，如便利店、药店、理发店、早餐店等，步行5分钟即可满足日常消费。

（3）教育：普通学区为主，优质资源稀缺

六里桥的教育资源在丰台区属中等水平,无顶尖学区，但普通中小学可满足基本需求：

• 小学：丰台区第一小学（望园校区）、太平桥第二小学、丰台区第五小学（科怡校区）等，其中丰台一小是区重点，入学难度中等；
• 中学：首都经济贸易大学附属中学、北京十二中丰台校区（部分划片），首经贸附中升学率在区域内较好，但整体与海淀、西城仍有差距。

（4）医疗：基础医疗与三甲医院并存

• 基础医疗：社区卫生服务中心、药店分布在各小区周边，常见病、慢性病可就近治疗；
• 三甲医院：解放军总医院第五医学中心（原302医院，传染病专科）、丰台妇幼保健院（二级甲等）均在3公里范围内，医疗资源有保障。

优缺点分析：适合哪些购房者？

（1）优势

• 交通便捷：地铁、公交、公路网络密集，通勤效率高，尤其适合在西站、中关村、丰台科技园上班的刚需；
• 配套成熟：商业、医疗、公园等生活设施完善，居住便利性强；
• 价格亲民：相比海淀、朝阳核心区，六里桥二手房均价低1-2万元/平方米，上车门槛较低；
• 环境宜居：临近莲花池公园、万泉公园，部分小区绿化较好，适合养老或家庭居住。

（2）劣势

• 房龄普遍偏大：超60%小区建于2010年前，无电梯、物业管理松散、设施老化等问题突出；
• 学区资源一般：无顶尖中小学，对重视教育的家庭吸引力不足；
• 发展潜力有限：区域以居住功能为主，缺乏产业规划，升值空间弱于丽泽商务区、中关村等热点板块；
• 人流密集：交通枢纽带来大量流动人口，部分路段早晚高峰拥堵，居住体验可能受影响。

购房建议：按需求匹配，重点关注这几点

（1）刚需通勤族：优先“地铁+小户型”

预算有限、通勤刚需购房者可关注莲花池西里、六里桥小区等老破小，选择地铁10号线沿线、户型方正的一居或两居，总价控制在400万元以内，注意查看房屋是否有漏水、管道老化等问题，优先选择低楼层、中间户。

（2）改善家庭：聚焦次新房+优质配套

预算600-900万元的改善群体，可优先考虑望园东里、华源一里等次新房，选择南北通透的三居，关注小区绿化、物业管理和停车位情况，若对教育有需求，可重点查询丰台一小划片小区，确认入学政策（部分小区可能有学位占用风险）。

（3）养老群体：安静+医疗+公园

养老购房者建议选择远离主干道的小区,如太平桥东里（房龄较老但安静），或华源一里的低密度楼栋，优先考虑一楼层带电梯户型，临近莲花池公园和丰台妇幼保健院，日常散步、就医方便。

六里桥二手房小区参考信息

FAQs

Q1：六里桥二手房适合刚需上车吗？有哪些优势？
A：六里桥二手房非常适合刚需上车，核心优势有三：一是价格门槛低，300-500万元可购入60-80㎡两居，相比海淀、朝阳核心区性价比高；二是交通便捷，地铁10号线、9号线和多条公交线路覆盖，通勤效率高，尤其适合在西城、海淀、丰台通勤的刚需；三是配套成熟，商业、医疗、公园等生活设施完善，入住后无需额外等待配套落地，需要注意的是，刚需购房时需重点关注小区房龄、有无电梯及物业管理，优先选择地铁沿线、户型紧凑的小区，控制总价压力。

Q2：六里桥的学区房怎么样？值得为了教育购买吗？
A：六里桥的学区房以普通中小学为主，无顶尖学区资源，其中丰台区第一小学（望园校区）、首都经济贸易大学附属中学是区域内相对优质的学校，但与海淀、西城的“牛小”“牛中”仍有明显差距，划片这些学校的小区（如望园东里）二手房价格会比周边同类型小区高10%-15%，但升值空间有限，若家庭对教育要求较高，建议优先考虑海淀、西城的学区房，或预算充足可关注丰台科技园、丽泽商务区等新板块的优质学校；若教育需求中等，六里桥的普通小学可满足基本入学，不必为“学区溢价”买单。