房价营改增

2016年5月1日，我国全面推开营改增试点，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业被纳入改革范围，房价营改增”成为市场关注焦点，这里的“房价营改增”并非指房价直接调整，而是指房地产企业在开发销售环节、个人在二手房交易环节的税收制度由营业税改为增值税，这一变化通过影响企业成本、交易税负和市场预期,间接作用于房价水平。

房地产企业开发环节的营改增对新房价格的影响尤为关键，改革前，房企需按销售额的5%缴纳营业税，且无法抵扣外购成本（如土地出让金、建安费用等），存在重复征税问题，营改增后，房企作为增值税一般纳税人，适用税率为9%（2019年从10%调整），但可抵扣进项税额，包括钢材、水泥等建材（适用13%税率）、设计服务（6%）以及土地出让金（需取得合规票据），理论上，若抵扣链条完整，房企税负将下降，这部分成本节约可能通过降价传导至终端房价，但实际操作中，土地出让金抵扣政策存在争议（部分地区允许以省级以上财政票据抵扣），且房企前期拿地成本高、进项税抵扣不足，导致税负降幅未达预期，据财政部数据，2016年房地产业营改增后，整体税负下降约1.5个百分点，但对房价的直接拉动作用有限,更多依赖市场供需关系。

二手房交易环节的营改增对房价的影响则更为间接，改革前，个人转让二手房缴纳营业税，政策为“满2年普通住宅免征，不满2年按5%全额征收”；营改增后，政策调整为“满2年免征，不满2年按5%征收率计算”，税基变为“不含税销售额”，实际税负与改革前基本持平（例如售价100万元不满2年住房，改革前营业税5万元，改革后增值税=100/(1+5%)5%≈4.76万元），由于税负差异微小，且免征年限政策延续，二手房交易成本未显著增加，卖方难以通过涨价转嫁税负，因此对房价的直接影响较小，营改增后发票管理更规范，“阴阳合同”空间压缩，长期看有助于二手房市场透明化,间接稳定价格预期。

从长期看，营改增对房价的影响更多体现在行业结构优化上，增值税“环环抵扣”的特性促使房企细化分工（如专业的设计、施工、营销分离），推动行业从“重开发”向“重运营”转型，降低整体开发成本，土地增值税、企业所得税等配套税制完善，进一步规范房企定价行为，房价形成机制更趋市场化,而非单纯依赖税收政策调整。

以下是营改增对房地产企业税负影响的简化对比：

相关问答FAQs

Q1：营改增后，购买新房的购房者需要承担更多税费吗？
A：不会，营改增后，房企销售新房的增值税属于价外税，不直接包含在房价中，购房者承担的契税、印花税等税费政策未发生变化，且房企若因税负下降降价，反而可能降低购房成本，房价最终仍由市场供需决定，税收影响有限。

Q2：二手房“满五唯一”免征增值税的政策是否延续？营改增后有何调整？
A：延续，营改增后，个人转让二手房仍执行“满五唯一”（满2年且为家庭唯一生活用房）免征增值税的政策，未发生实质性变化，仅将计税方式从“营业税含税销售额”调整为“增值税不含税销售额”，实际税负与改革前一致,购房者无需额外担忧税费增加。