5月上海房地产市场在政策调控与市场供需的双重作用下,整体呈现“新房企稳微涨、二手房止跌趋缓”的态势，区域分化、产品差异仍是市场主要特征，从国家统计局发布的70城房价指数来看，5月上海新房价格环比上涨0.1%，同比上涨1.2%；二手房价格环比持平，同比下降2.8%，价格走势较此前几个月有所缓和，市场情绪逐步修复。
新房市场：供应放量带动成交回升，价格微涨
5月上海新房市场供应显著增加,房企推盘意愿有所提升，据上海中原地产数据显示，当月全市新建商品住宅供应面积达128万平方米，环比增长32%，同比增长18%，主要集中在浦东、嘉定、青浦等供应大户，成交量方面，受“五一”假期促销及部分低总价项目入市带动，5月新房成交面积达105万平方米，环比增长15%，但同比仍下降8%，市场复苏节奏相对温和。
价格层面,新房均价为58200元/平方米，环比微涨0.1%，同比上涨1.2%，涨幅主要来自两个层面：一是核心区高端项目入市拉高整体均价，如黄浦区某豪宅项目成交均价达12万元/平方米，单月贡献成交面积5万平方米；二是远郊区域以价换量策略收窄，部分此前降价幅度较大的板块（如金山、崇明）价格止跌回升，带动新房价格指数上扬，从产品类型看，90-140平方米改善型产品成交占比达52%，环比提升5个百分点，成为市场主力。
区域表现上,核心区（黄浦、静安、徐汇、长宁）新房供应稀缺，成交均价稳定在8万元/平方米以上，环比持平；近郊（浦东、闵行、宝山）因配套成熟、供应充足，成交占比达45%，均价4.5万-6万元/平方米，环比微涨0.2%；远郊（松江、嘉定、青浦）依赖轨道交通和产业导入，均价3万-4万元/平方米，环比持平，其中嘉定新城因“嘉闵线”规划落地，成交量环比增长20%。
二手房市场：成交量回暖，价格筑底企稳
5月上海二手房市场延续3月以来的回暖势头,成交量显著回升，据链家研究院数据，当月二手房成交套数达1.8万套，环比增长22%，同比增长5%，为2023年3月以来单月最高成交水平，但距离2021年月均2.5万套的常态水平仍有差距，价格方面，5月二手房挂牌均价为52800元/平方米，环比持平，实际成交均价为50500元/平方米，环比微降0.5%，降幅较4月收窄1.2个百分点，价格筑底迹象明显。
从挂牌量看,5月全市二手房挂牌量达18万套，环比减少3%，连续两个月下降，部分业主因市场预期改善主动撤回低价房源，带动市场供需关系边际改善，成交结构上，总价300万-500万元的“刚需刚改”产品成交占比达58%，环比提升7个百分点，成为市场成交主力；而600万元以上的高端产品成交占比仅12%，环比持平，显示改善型需求释放仍偏谨慎。
区域分化在二手房市场更为显著：核心区（如黄浦、静安）因学区资源及稀缺性，价格环比微涨0.3%，其中老破小成交占比达65%；近郊（如闵行、浦东）配套完善的小区价格环比持平，而房龄超20年的老旧小区价格环比仍下降1%-2%；远郊（如奉贤、崇明）二手房去化周期超18个月，部分业主降价5%-10%加速出货，价格环比下降2%左右。
区域房价分化加剧：核心区抗跌，远郊承压
上海房价“核心-外围”分化趋势在5月进一步凸显，不同板块房价走势差异显著，下表为5月上海主要区域新房及二手房价格表现：
| 区域 | 新房均价（元/㎡） | 新房环比涨幅 | 二手房均价（元/㎡） | 二手房环比涨幅 |
|---|---|---|---|---|
| 黄浦区 | 115000 | +0.5% | 98000 | +0.3% |
| 静安区 | 105000 | +0.3% | 92000 | +0.2% |
| 浦东新区（核心） | 85000 | +0.2% | 75000 | +0.1% |
| 闵行区 | 62000 | +0.1% | 58000 | 0% |
| 嘉定区 | 45000 | 0% | 42000 | -0.8% |
| 松江区 | 38000 | -0.2% | 35000 | -1.5% |
| 奉贤区 | 28000 | -0.5% | 26000 | -2.0% |
从表中可见,核心区（黄浦、静安）及浦东内环板块凭借成熟的商业、教育、医疗配套，房价保持稳中有升；近郊（闵行、嘉定）因产业人口导入和轨道交通覆盖，房价相对稳定；而远郊（松江、奉贤）受库存高企、配套不足影响，房价仍面临下行压力。
影响因素分析：政策松绑与市场预期交织
5月上海房价走势主要受三方面因素影响：
- 政策端持续优化：5月上海进一步优化房地产调控政策，将“五大新城”人才购房门槛从“需缴纳社保或个税满5年”调整为“满3年”，并试点“以旧换新”支持政策，鼓励房企收购居民旧房置换新房，政策效果逐步显现。
- 供需关系边际改善：新房供应增加满足购房需求，二手房挂牌量减少缓解库存压力，叠加部分银行下调房贷利率（首套房利率降至LPR-45BP），购房成本降低，推动刚需和改善型需求入市。
- 市场预期修复：随着全国楼市政策宽松及一线城市“止跌回稳”信号明确，购房者观望情绪缓解，5月上海中原地产客户到访量环比增长30%，其中改善型客户占比提升至45%。
未来展望：企稳回升趋势确立，分化仍将持续
展望6月及下半年,上海楼市有望延续“企稳回升”态势，但区域和产品分化仍将延续，政策端或进一步加大支持力度，如优化限购政策、加大保障性住房供给等；随着经济复苏和居民收入预期改善，购房需求将逐步释放，尤其是核心区及近郊优质板块，预计全年上海新房价格将保持1%-2%的温和上涨，二手房价格逐步止跌，远郊区域仍需时间消化库存。
相关问答FAQs
Q1：5月上海二手房成交量显著回升，是否意味着市场已全面回暖？
A：5月二手房成交量回升主要源于政策松绑（如人才购房门槛降低、房贷利率下调）及前期积压需求的集中释放，尤其是300万-500万元的刚需刚改产品成交占比提升，但从价格看，二手房实际成交均价仍微降0.5%，且挂牌量仍处高位，市场观望情绪未完全消散，当前市场属于“阶段性回暖”，全面复苏仍需经济基本面持续改善及购房者信心进一步恢复。
Q2：上海哪些区域房价相对抗跌？未来哪些板块值得关注？
A：抗跌性较强的区域主要集中在三类：一是核心区（黄浦、静安），因其土地稀缺、配套成熟，房价具备较强支撑；二是近郊优质学区板块（如闵行七宝、浦东碧云），教育资源集聚吸引刚需购房；三是产业新城（如临港新片区、嘉定新城），依托产业集群和人口导入，长期价值凸显，未来建议关注轨交沿线（如12号线、13号线延伸段）及“五大新城”中规划能级较高的板块，如临港新片区、南大地区等，这些区域在政策支持下有望率先复苏。
