从“量价齐升”到“量价齐稳”
根据近五年绵阳市房地产市场数据，商品住宅均价从2019年的约7800元/㎡逐步攀升至2021年的历史高点9200元/㎡，随后在2022年出现回调，2023年整体稳定在8500-8800元/㎡区间，成交量方面，2021年商品住宅成交面积达650万㎡，2022年降至520万㎡，2023年略有回升至580万㎡，库存去化周期从2021年的8个月延长至2023年的14个月，仍处于合理区间（12-18个月为健康线），土地市场方面，2023年成交住宅用地楼面价较2021年高点下降约25%,部分远郊地块甚至出现流拍现象。
以下是2019-2023年绵阳房地产市场核心数据概览： | 年份 | 商品住宅均价（元/㎡） | 同比涨幅 | 成交面积（万㎡） | 库存去化周期（月） | 土地成交楼面价（元/㎡） | |--------|------------------------|----------|------------------|---------------------|--------------------------| | 2019 | 7800 | +8.2% | 480 | 10 | 3800 | | 2020 | 8200 | +5.1% | 520 | 9 | 4200 | | 2021 | 9200 | +12.2% | 650 | 8 | 5100 | | 2022 | 8600 | -6.5% | 520 | 12 | 4200 | | 2023 | 8700 | +1.2% | 580 | 14 | 3800 |
数据可见，绵阳房价在经历快速上涨后，已进入“涨幅收窄、波动调整”阶段，但尚未出现“断崖式下跌”的迹象。
影响绵阳房价的核心因素：支撑与压力并存
（一）支撑因素：经济与人口的基本盘稳固
绵阳作为成渝地区双城经济圈次级核城市，2023年GDP达3800亿元，增速高于全国平均水平，电子信息、装备制造等支柱产业持续发展，居民人均可支配收入达4.2万元，同比增长6.5%，购买力基础扎实，人口方面，常住人口超500万，近五年年均净流入3-5万人，其中高校毕业生留绵比例达65%，刚需和改善型需求仍具韧性，绵城市更新、保障性租赁住房建设等政策推进,客观上稳定了市场预期。
（二）压力因素：库存高企与市场预期转弱
尽管整体库存可控，但区域分化明显：科创园区、游仙区等核心板块去化周期不足10个月，而三台县、盐亭县等远郊县去化周期超过20个月，部分房企为加速回笼资金，以价换量现象增多，导致局部房价承压，全国楼市“买涨不买跌”的心理蔓延，购房者观望情绪浓厚，2023年绵阳新房访客量较2021年下降约30%,进一步加剧了价格调整压力。
“狂跌”是小概率事件：政策底与市场底的共同作用
“狂跌”（通常指单年跌幅超20%）在绵阳出现的可能性极低,主要基于以下逻辑：
- 政策托底效应显著：2023年以来，绵阳出台“认房不认贷”、下调首付比例至15%、提高公积金贷款额度等政策，同时设立100亿元房地产纾困基金，支持房企保交楼、稳交付，政策层面已明确“防风险、保稳定”的底线。
- 房价成本支撑较强：当前绵阳新建住宅造价（含土地、建安、税费等）成本约6500元/㎡，若房价跌破7000元/㎡，多数房企将面临亏损，而亏损导致的停工烂尾风险是政策与市场均不愿看到的，因此价格存在“硬成本约束”。
- 需求端仍有释放空间：绵阳城镇化率约58%，低于全国平均水平（66.1%），未来每年仍有约2-3万农村人口进城，叠加改善型需求（2023年改善型购房占比达35%），市场需求并非“枯竭”，而是“观望”。
未来走势预测：温和调整与区域分化
预计2024-2025年，绵阳房价将延续“稳中有降”的态势，整体跌幅或在3%-5%区间，核心区房价相对坚挺，远郊县可能面临5%-8%的调整压力，成交量有望在政策刺激下逐步回升，但难以回到2021年的高点，市场将进入“量平价稳”的新常态。
相关问答FAQs
Q1：绵阳房价如果下跌，哪些区域最抗跌？
A1：核心区域抗跌性更强，具体来看，科创园区（依托科学城，产业人口密集）、涪城区（老城区，配套成熟）、游仙区（教育医疗资源集中）等板块，由于地段优势、产业支撑和资源配套完善，房价韧性较强，即便调整幅度也明显小于远郊县（如平武县、北川县），优质学区房、低密度改善盘等“硬通货”产品,受市场波动影响较小。
Q2：现在是不是绵阳买房的好时机？
A2：需结合购房需求判断，刚需购房者可关注当前政策窗口期（如低利率、契税补贴），优先选择核心区配套成熟、品牌房企开发的楼盘，性价比相对较高；改善型购房者可对比不同区域产品，关注“高品质+低总价”的错位机会；投资性购房者则需谨慎，建议避免远郊缺乏产业支撑的板块，优先选择有人口流入潜力的区域,长期持有以对冲短期波动风险。
