根据国家统计局最新发布的2023年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，当前全国房地产市场延续“弱复苏、分化显”的运行态势，一线城市房价环比微涨，二三线城市则延续调整，市场对“房住不炒”定位下的理性回归预期进一步增强，具体来看，10月份新建商品住宅销售价格环比上涨城市有27个，比9月减少3个；二手住宅环比上涨城市有15个，比9月减少2个，价格总体呈现“小涨小跌、波动收窄”特征。
一线城市：政策效果显现，房价环比微涨
一线城市作为楼市“风向标”，在“认房不认贷”、降首付比例、降房贷利率等政策组合拳持续发力下，市场活跃度有所提升，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比9月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.3%、0.1%和0.1%；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比9月扩大0.1个百分点，北京、上海分别上涨0.5%和0.3%，广州、深圳持平，从成交量看，10月一线城市新房成交面积环比增长12%，二手房成交面积环比增长8%，均连续3个月正增长，但房价涨幅仍较为温和，显示市场以“量增价稳”为主。
分析人士指出，一线城市核心区域因产业、教育、医疗等资源集聚，对刚需及改善型需求仍具较强吸引力，政策放松后，前期积压的购房需求逐步释放，但房价大幅上涨动力不足，更多体现为结构性修复，例如北京核心学区房、上海滨江豪宅等优质房源价格小幅上行,而远郊区域房价仍承压。
二三线城市：分化加剧，部分城市调整压力仍存
二三线城市楼市表现差异显著，核心二线城市凭借人口流入、产业支撑等优势，房价相对坚挺，而普通二线及三四线城市则面临库存高企、需求不足的挑战，10月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降0.2%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅与9月持平。
具体来看，杭州、成都、西安等新一线及强二线城市，因人才政策落地、城市更新推进等因素，新房市场去化率保持在60%以上，部分热门楼盘甚至触发“摇号”，房价环比微涨0.1%-0.2%；而沈阳、长春、石家庄等东北及中部城市，受人口外流、经济增速放缓影响，新房库存去化周期超过20个月，房企以价换量现象普遍，房价环比降幅达0.4%-0.6%，二手房市场分化更明显，杭州、成都等城市挂牌量同比增加15%，但核心区域房源因稀缺性价格仍稳，而部分三四线城市二手房挂牌量激增20%以上，业主降价抛售现象增多,整体价格下行压力较大。
政策持续发力，“保交楼”稳定市场预期
各地因城施策力度进一步加大，重点围绕“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼、稳民生”两大核心，10月以来，天津、重庆、南京等城市优化限购政策，将非本地户籍购房社保缴纳年限从“2-5年”降至“1-2年”；长沙、武汉等城市提高多孩家庭公积金贷款额度，最高可贷额度上浮30%；央行三季度例会强调“加大住房金融政策支持力度”，预计四季度降准、降息概率仍存，市场流动性有望进一步宽松。
“保交楼”方面，截至10月底，全国已实现“保交楼”项目交付超300万套，资金支持规模达2000亿元，郑州、沈阳等首批“保交楼”借款支持城市项目交付率超80%，随着烂尾楼风险逐步化解，购房者对期房交付的担忧缓解，市场信心有所修复，10月全国期房销售面积占比回升至35%,较6月低点提高10个百分点。
市场新特征：改善型需求主导，二手房挂牌量高位运行
当前楼市需求结构正发生变化，改善型住房需求成为市场主力，贝壳研究院数据显示，10月全国二手房挂牌量同比增加18%，卖一买一”的改善型交易占比达45%，较2021年提升12个百分点，从户型看，120平方米以上大户型房源成交占比增长至28%，90平方米以下小户型占比降至35%，反映出居民对居住品质的要求提升。
二手房挂牌量持续高位也带来价格下行压力，部分城市业主为加速出售，主动降价5%-10%，例如北京部分郊区二手房挂牌价较年初下降7%，成都近郊学区房降价幅度达8%-12%，对此，业内人士认为，二手房“以价换量”是市场出清的必然过程，随着政策效果累积,预计四季度部分城市房价将逐步趋稳。
2023年10月重点城市新建商品住宅价格变动表
| 城市 | 环比涨跌幅（%） | 同比涨跌幅（%） | 主要特点 |
|---|---|---|---|
| 北京 | 4 | 2 | 核心区域学区房价格坚挺 |
| 上海 | 3 | 8 | 滨江豪宅成交活跃，远郊承压 |
| 广州 | 1 | -0.3 | 中心区微涨，外围区降价 |
| 深圳 | 1 | -0.5 | 二手房议价空间加大 |
| 杭州 | 2 | 1 | 新房摇号热度高，改善需求主导 |
| 成都 | 1 | 5 | 核心区房价稳，近郊分化 |
| 沈阳 | -0.4 | -3.2 | 新房以价换量，库存压力大 |
| 重庆 | -0.3 | -2.1 | 高位盘整，二手房挂牌量激增 |
相关问答FAQs
Q1：现在是不是买房的好时机？刚需和改善型需求该如何选择？
A：当前楼市政策处于宽松期，刚需购房者可关注自身需求，若婚房、子女入学等需求迫切，可选择核心区域配套成熟的小户型，把握利率下行带来的成本降低；改善型购房者可重点考察“卖一买一”置换链条，优先选择交通便利、学区优质、户型合理的大户型房源，同时关注“保交楼”进展较好的期房项目，降低交付风险，建议结合城市发展规划选择区域，例如人口持续流入的核心二线城市，长期持有价值更高。
Q2：房价会大跌吗？未来半年走势如何？
A：从政策导向看，“房住不炒”仍是底线，中央多次强调“防止市场大起大落”，因此房价大幅下跌的可能性较小，短期来看，四季度随着各地政策进一步落地、信贷环境宽松，一线城市及核心二线城市房价有望企稳回升，普通二线及三四线城市可能延续“稳中有降”态势，但整体跌幅将逐步收窄，中长期看，人口结构、产业支撑将成为房价分化的核心因素，城市群核心城市房价更具韧性,而缺乏产业和人口支撑的城市将面临调整压力。
