东莞长安富山居房价现在多少钱一平方米？

东莞长安富山居作为长安镇具有一定代表性的住宅项目,其房价动态一直是关注当地楼市人士的重点，要全面了解富山居的房价情况，需从楼盘基础信息、区域价值、产品特点、市场表现及影响因素等多维度综合分析。

富山居基础信息与区位价值

富山居位于东莞市长安镇霄边社区,属于长安镇中心区域与霄边板块的交界地带，东邻长安霄边商业街，西靠S358省道（莞长安路），南距长安镇政府约3公里，北靠大岭山森林公园余脉，整体区位兼具城市资源与自然景观优势。

从交通维度看,项目周边路网密集，通过S358省道可快速接驳广深沿江高速、常虎高速，驾车约30分钟抵达深圳前海、广州南沙；公共交通方面，距离东莞地铁3号线（在建）霄边站约1.5公里，步行约20分钟，未来地铁开通后将强化与东莞市区、深圳的通勤便利性；项目周边有公交站点（霄边路口站、长安医院站），覆盖多条镇内公交线路，基本满足日常出行需求。

配套资源方面,商业方面，步行范围内有长安霄边商业街、天虹购物中心（距离约2公里）、万科广场（距离约3公里），涵盖餐饮、购物、娱乐等多元业态；教育方面，周边有长安霄边幼儿园、长安镇霄边小学、实验中学（长安中学），教育资源相对完善；医疗方面，长安镇人民医院（距离约2.5公里）为三级综合医院，提供基础医疗保障；生态休闲方面，项目北侧为大岭山森林公园，南面有长安公园，居住环境较为舒适。

楼盘产品与价格现状

富山居由东莞富山集团有限公司开发,项目于2010年左右陆续建成，总占地面积约8万平方米，总建筑面积约20万平方米，容积率约2.5，绿化率约35%，物业类型以高层住宅、小高层住宅及少量商业街铺为主，整体定位为“城市宜居型社区”。

（一）住宅产品与价格区间

截至2024年中期,富山居在售房源以二手房为主，新房项目已基本售罄，仅剩少量尾盘或业主放售房源，根据户型、楼层、朝向及装修情况，住宅价格呈现明显差异，具体如下表所示：

注：数据来源于贝壳找房、安居客2024年6月挂牌价，实际成交价可在此基础上优惠3%-5%，具体以买卖双方协商为准。

（二）商业街铺价格

项目自带约1万平方米商业街铺,以一层临街商铺为主，面积区间30-200㎡，单价区间约25,000-40,000元/㎡，总价区间75-800万元，业态以餐饮、便利店、社区服务等为主，租金回报率约3%-5%。

价格走势与市场对比

（一）近年价格走势

富山居房价与长安镇整体楼市趋势基本同步,可划分为三个阶段：

1. 2010-2017年（平稳期）：项目入市时均价约8,000-10,000元/㎡，伴随长安镇城市化推进及广深外溢需求，价格逐年稳步上涨，至2017年底二手房挂牌价达15,000-16,000元/㎡。
2. 2018-2021年（快速上涨期）：受粤港澳大湾区规划、深圳东进战略及东莞“品质东莞”政策影响，长安镇承接大量深圳外溢购房需求，富山居房价在2021年冲至高点，部分优质房源单价突破20,000元/㎡。
3. 2022年至今（调整期）：受全国楼市调控、疫情影响及市场信心不足影响，长安镇房价整体回调，富山居价格回落至当前水平，较2021年高点下跌约10%-15%，但相比2017年仍上涨约20%-30%。

（二）与周边楼盘对比

长安镇同类型住宅项目较多,富山居价格处于中等水平，对比周边代表性楼盘（如万科家园、莲花山庄、长安碧桂园）如下：

可见,富山居价格低于品牌标杆盘（如万科）及低密度豪宅（如莲花山庄），与部分新盘（如长安碧桂园）接近，核心差异在于房龄（富山居房龄超10年，新盘多为5年内）及户型设计（新盘得房率更高、空间布局更合理）。

影响房价的核心因素

（一）区域发展潜力

长安镇作为东莞“东南临深”片区核心镇，GDP常年位居东莞前列（2023年约650亿元），电子信息、机械制造产业发达，拥有OPPO、vivo等龙头企业，就业人口基数大，支撑本地住房需求，长安镇紧邻深圳宝安、光明区，通过“深莞一体化”规划，承接深圳外溢购房及通勤需求，长期来看区域价值仍有提升空间。

（二）交通与配套升级

东莞地铁3号线（长安段）预计2025年开通，富山居距离霄边站约1.5公里，未来地铁通勤将缩短至深圳前海约40分钟，预计开通后房价或有一定上扬；长安镇规划“霄边TOD综合体”（距离富山居约1公里），集商业、办公、交通于一体，将进一步强化区域配套优势。

（三）产品自身短板

富山建成年代较早,存在楼栋间距较窄（部分低楼层采光受影响）、小区园林维护一般、停车位不足（配比约1:0.8）等问题，且户型设计以90年代经典布局为主，如客厅偏小、卫生间暗卫等，难以满足现代购房者对“改善型”产品的需求，这在一定程度上制约了房价上涨空间。

（四）政策与市场环境

2023年以来,东莞出台“认房不认贷”、降低首付比例（首套15%、二套25%）、取消限购等松绑政策，长安镇成交量有所回升，但购房者观望情绪仍存，房价以“稳”为主，未来若深圳楼市回暖，长安作为“临深第一站”，富山居或受益于外溢需求，价格存在温和上涨可能。

归纳与购房建议

综合来看,东莞长安富山居房价当前处于长安镇中等水平，二手房挂牌价约16,000-21,000元/㎡，总价区间120-440万元，适合预算有限、注重通勤便利性及基础配套的刚需或首次改善型购房者，其优势在于区位成熟、配套齐全、总价门槛较低；劣势在于房龄较长、产品设计相对落后。

购房建议：

• 刚需客户：可优先选择95-120㎡三房户型，南北通透、楼层中高楼层房源，兼顾居住舒适性与性价比，成交价可争取优惠至17,000元/㎡以下；
• 改善客户：若追求空间升级，可关注顶层复式或带大阳台的四房，但需额外评估后期维护成本；
• 投资客：需谨慎，目前租金回报率一般（约2.5%-3.5%），且短期升值空间有限，更适合长期持有（5年以上），博取地铁开通及区域规划利好。

相关问答FAQs

Q1：富山居距离深圳地铁11号线（东莞段）近吗？未来通勤方便吗？
A：富山居距离深圳地铁11号线（东莞段，规划中）的长安站（暂定名）约3公里，需接驳公交或自驾，目前尚未开通，通勤深圳主要依赖自驾（走广深沿江高速至深圳前海约40分钟）或东莞地铁3号线（2025年开通）转深圳地铁，若11号线落地，未来通勤便利性将大幅提升，但目前仍存在不确定性。

Q2：富山居的物业费是多少？物业服务水平如何？
A：富山居当前物业费为2.2元/㎡·月，由开发商自持的物业公司（东莞富山物业）提供服务，物业服务内容包含基础安保（24小时巡逻）、卫生清洁（公共区域）、绿化养护等，但业主反馈普遍一般，如响应速度较慢、公共设施维护不及时等，建议购房前实地考察小区管理现状。