近年来，佛山房价经历了明显下跌，部分区域新房价格较2021年高点回落超15%，二手房市场更是持续冷清，成交量长期处于低位，这一现象并非单一因素导致，而是宏观经济、区域供需、政策调控及市场预期等多重因素交织作用的结果。
从宏观环境来看，全国房地产市场的整体调整是佛山房价下跌的重要背景，2022年以来，经济增速放缓，居民收入预期不稳，叠加就业压力增大，购房能力和意愿双双下降，作为制造业大市，佛山的产业以传统制造业为主，受经济周期影响更为明显，企业盈利波动导致居民购房预算收紧，全国性“房住不炒”定位持续深化，购房者对“房价只涨不跌”的预期被打破，观望情绪浓厚，投资性需求基本退出市场，刚需和改善性需求则更趋谨慎,导致市场需求端持续疲软。
区域供需失衡是佛山房价下跌的核心内因，过去几年，佛山土地供应量保持高位，尤其是外围区域如高明、三水，以及南海、顺德的部分镇街，土地出让规模较大，房企为快速回笼资金，大量新房集中入市，导致供应远超实际需求，据佛山市住建局数据，2022年全市商品房供应面积约1800万平方米，而成交面积仅约1200万平方米，供需差达600万平方米，库存压力显著，以库存去化周期衡量，2023年上半年佛山全市商品房库存去化周期已升至18个月，远超12个月的合理区间，部分郊区区域甚至超过24个月，进入“供过于求”的警戒线，为加速去化，房企不得不通过降价促销、提高佣金等方式吸引购房者,进一步带动价格下行。
具体来看，佛山不同区域的房价表现差异明显，核心区域与外围区域的分化加剧，禅城、南海桂城等传统核心区域由于配套成熟、资源稀缺，房价相对坚挺，但涨幅也已明显收窄；而顺德陈村、北滘等曾经依赖广佛通勤的区域，随着广州房价回调及交通优势弱化，房价下跌幅度较大；高明、三水等远郊区域则因产业基础薄弱、人口流入有限，房价跌幅居前，部分楼盘较2021年高点回落超20%，这种分化反映了市场资源向核心区域集中的趋势，外围区域因缺乏产业和人口支撑,房价支撑力不足。
政策调控与金融环境收紧对佛山房价形成直接冲击，2022年以来，佛山多次调整限购政策，例如将禅城、南海、顺德等区域的限购范围缩小至特定街道，且降低社保缴纳年限，但政策效果未达预期，反而释放出“市场需要刺激”的信号，加剧了购房者对房价下行的预期，房贷利率虽有下调，但银行对房企的开发贷和个人住房贷款审批趋严，房企融资成本高企，资金链压力迫使降价促销；购房者贷款难度增加，首付比例和利率上浮现象仍存,进一步抑制了需求。
市场预期的转变是佛山房价持续下跌的关键推手，在“买涨不买跌”的心理作用下，房价下跌反而导致更多购房者推迟购房计划，等待更低价格，形成“降价-观望-再降价”的恶性循环，部分房企出现债务违约风险，项目烂尾担忧加剧，购房者对期房的信任度下降，更倾向于选择二手房，但二手房挂牌量激增，业主为快速出手不得不降价，进一步拉低整体房价水平，据某中介平台数据，2023年佛山二手房挂牌量同比上涨超30%，但成交量同比下降约25%,供需失衡下价格承压明显。
综合来看，佛山房价下跌是宏观经济下行、区域供应过剩、政策调控收紧及市场预期转变共同作用的结果，随着佛山产业升级加速、人口政策优化及房地产市场调控政策的适度调整，房价或逐步趋稳，但核心区域与外围区域的分化仍将持续，市场将进入“量稳价缓”的新常态。
相关问答FAQs
Q1：佛山房价下跌会持续多久？
A：佛山房价下跌的持续时间取决于多重因素的综合改善，从短期来看，若库存去化周期仍处于高位（如超过18个月），且经济复苏不及预期，房价可能仍面临下行压力，预计2024年全年将呈现“稳中有降”的态势，中长期来看，若佛山能在产业升级（如新能源、智能制造领域）和人口吸引（如放宽落户、人才补贴）方面取得突破，叠加房地产调控政策的进一步优化（如保障性住房与商品房协同发展），房价有望在2025年后逐步企稳，但难以回到2021年的高点,市场将进入更理性的发展阶段。
Q2：现在适合在佛山买房吗？刚需和投资者该如何选择？
A：对于刚需购房者，若自身具备稳定的购房能力和还款意愿，可重点关注核心区域（如禅城老城区、南海桂城）配套成熟、品质较好的次新房或新房，这些区域抗跌性较强，长期持有价值较高；外围区域则需谨慎评估产业和人口支撑，避免盲目跟风，对于投资者，当前佛山房地产市场投资价值已大幅下降，一方面租金回报率较低（普遍低于2%），另一方面房价上涨空间有限，且政策调控仍趋严，不建议短期投机性购房，若需配置资产,可优先选择核心区域的优质商业地产或长租公寓。
