买二手房办理贷款是多数购房者的常见选择，流程相对复杂，需提前了解各环节要求，确保顺利办理，整个过程可分为前期准备、选择银行、提交申请、审批评估、签约过户、抵押放款六个主要阶段,每个阶段需注意不同细节。
前期准备：明确自身条件与房屋信息
购房者需先确认自身资质，包括征信记录（近2年无连三累六逾期，当前无逾期）、收入证明（月收入需≥月供的2倍）、首付款资金（需提供来源证明，如转账记录，避免借贷或他人代持争议），需核实房屋信息：要求产权清晰（无抵押、查封），土地性质为出让（部分划拨土地可能无法贷款），房龄一般不超过30年（房龄过长会影响贷款年限和额度），买卖双方需协商一致贷款金额、方式（商业贷、公积金贷或组合贷），并签订《房屋买卖合同》明确条款。
选择银行及贷款产品
不同银行的贷款政策差异较大，建议对比3-5家银行，重点考量：贷款利率（LPR加点数，部分银行对优质客户可下浮）、审批速度（最快3-7天，慢则15天以上）、贷款成数（首套普遍70%-80%，二套50%-60%）、还款方式（等额本息/等额本金），若符合公积金贷款条件，公积金利率更低（目前5年以上年利率3.1%），可优先选择；若公积金额度不足，再考虑组合贷（公积金+商贷）。
提交申请：准备齐全材料
向银行提交贷款申请时，需准备以下材料（买卖双方共同提供，购房者为主）：
| 材料类别 | 备注 | |
|---|---|---|
| 身份证明 | 购房者：身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证/单身声明） | 外地户口需提供本地居住证 |
| 收入证明 | 近6个月工资流水、单位开具收入证明（需加盖公章） | 若为自由职业，需提供营业执照及纳税证明 |
| 房屋材料 | 卖方：房产证、土地证（或不动产登记证明）、身份证；房屋核验报告 | 产权共有人需全部到场签字 |
| 首付款证明 | 首付款转账凭证（需备注“购房款”，避免现金交易） | 银行需核实资金来源是否合规 |
| 其他材料 | 《房屋买卖合同》、贷款申请书、征信报告（可自行先查，避免多次查询影响征信） | 部分银行要求提供银行卡用于还款 |
银行审批与房屋评估
银行收到材料后，会进行资质审核（1-3个工作日），重点核查购房者征信、收入、还款能力，以及房屋产权状态，审核通过后，银行会指定评估机构对房屋进行评估（3-5个工作日），评估价通常低于市场价（一般为成交价的80%-90%），贷款额度=评估价×贷款成数（需结合银行政策及购房者资质），若评估价低于成交价，购房者需补足首付（如成交价100万，评估价80万，贷款成数70%，则贷款额度56万，需首付44万）。
签订合同与办理过户
审批通过后，买卖双方需到银行签订《借款合同》《抵押合同》，购房者需办理抵押登记手续（可委托银行代办），随后，双方携带材料到不动产登记中心办理过户（1-3个工作日），缴纳契税、个税等税费（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套统一3%），过户完成后，不动产中心出具新的房产证,银行会收执原件用于抵押登记。
抵押登记与放款
抵押登记完成后（3-5个工作日），银行确认房屋无其他权利限制，即可发放贷款至卖方指定账户（放款时间一般为1-3个工作日），购房者需从次月开始按时还款（可通过手机银行、APP等操作），注意避免逾期,保持良好征信记录。
相关问答FAQs
Q1：二手房贷款评估价低于成交价怎么办？
A：若评估价低于成交价，贷款额度会按评估价计算，导致首付比例上升，成交价100万，评估价80万，贷款成数70%，则贷款额度56万，需首付44万（而非30万），此时可考虑：①与卖方协商降低成交价；②增加首付金额；③若公积金贷款额度充足，可优先使用公积金贷减少商贷部分。
Q2：二手房贷款审批被拒，常见原因有哪些？
A：常见原因包括：①征信问题（近2年内有严重逾期、查询次数过多）；②收入不足（月收入低于月供2倍）；③房屋问题（房龄超30年、产权不清晰、处于抵押状态未解除）；④材料问题（首付款来源不明、信息不一致），建议审批前自查征信，核实房屋状态，确保材料真实完整，可联系银行了解拒贷原因,针对性整改后重新申请。
