上海四月房价同比环比涨跌如何？背后原因何在？市场趋势怎样？

2024年4月，上海房地产市场在政策优化与供需博弈中呈现“量升价稳”的态势，整体来看，新房价格环比微跌0.3%，二手房成交量环比回升15.2%，市场分化特征显著：核心区价格坚挺，郊区承压明显；刚需产品成交活跃，改善型豪宅去化分化，这一表现既受“认房不认贷”政策效应延续、首付比例下调等利好刺激,也反映出购房者对市场预期的谨慎观望。

新房市场：供应放量成交回升，价格结构性微调

4月上海新房市场供应量显著增加，全市新增供应面积达158.3万平方米，环比增长28.6%，主要来自浦东、青浦、嘉定等区域，成交量方面，新房成交120.5万平方米，环比上升12.3%，但同比下降5.7%，显示市场复苏动能仍需巩固，价格方面，新房均价为62345元/平方米，环比微跌0.3%，跌幅较3月收窄0.5个百分点，结构性调整特征明显——刚需户型（90平方米以下）成交占比升至42%，均价5.8万元/平方米，环比上涨1.2%；而改善型户型（140平方米以上）成交占比28%，均价7.5万元/平方米，环比下跌1.8%，部分远郊项目为去化以价换量，拉低整体均价。

从项目表现看，浦东前滩、徐汇滨江等核心区域的豪宅项目去化率超80%，支撑高端市场韧性；而奉贤、金山等郊区的新房项目去化率不足40%，部分项目推出“首付分期”“总价补贴”等促销措施，成交均价环比下跌2%-3%，房企推盘节奏加快，4月TOP10房企新增供应占比达45%，但资金压力下，多数企业以“快周转”为目标,定价更趋务实。

二手房市场：成交量价回暖，挂牌量创新高引发博弈

4月上海二手房市场成交明显活跃，全市成交套数为1.8万套，环比增长15.2%，同比转正（增长3.5%），为近7个月单月最高成交量，价格方面，二手房挂牌均价为56890元/平方米，环比微跌0.4%，但实际成交均价（剔除法拍房等）为55230元/平方米，环比上涨0.8%，显示“以价换量”策略下，议价空间收窄。

从区域看，内环内二手房成交占比35%，均价8.2万元/平方米，环比上涨1.5%，其中静安、黄浦的老破小“学区房”成交活跃，部分优质房源挂牌后1周内成交；中外环间成交占比42%，均价6.5万元/平方米，环比持平，闵行、宝山等区域的次新房受刚需青睐；外环外成交占比23%，均价4.2万元/平方米，环比下跌1.2%，青浦、松江的部分远郊区域挂牌量激增，但买家观望情绪浓厚，成交周期拉长至3-6个月。

值得注意的是，4月二手房挂牌量达18.6万套，创历史新高，较2023年同期增长22.3%，挂牌量激增一方面源于改善型业主置换需求释放（“卖一买一”占比达45%），另一方面也反映出部分业主对后市预期转弱，选择“降价跑量”，数据显示，当前二手房平均议价率为4.2%，较3月扩大0.7个百分点，其中郊区房源议价率可达6%-8%，而核心区优质房源议价率不足2%。

区域分化：核心区“量价齐升”，郊区“量降价滞”

上海房价的区域分化在4月进一步加剧，核心区与郊区的市场热度、价格走势呈现“冰火两重天”，以下为典型区域表现：

核心区（如静安、黄浦、徐汇）凭借成熟的商业、教育、医疗配套，叠加土地稀缺性，新房和二手房价格均保持上涨，且成交活跃度提升，静安区某百年学区房挂牌3天后即成交，较挂牌价溢价2%，而郊区（如奉贤、金山）受产业配套不足、通勤距离远等因素影响，新房去化压力较大，部分项目以“工抵房”“特价房”形式促销，价格下跌带动二手房业主跟风降价，但买家仍持观望态度，导致“量降价滞”。

政策与市场情绪：政策托底效果显现，购房者预期分化

4月上海楼市政策环境持续宽松，“认房不认贷”政策实施满6个月后，改善型需求进一步释放，4月改善型二手房成交占比达48%，较3月提升5个百分点，首套房首付比例降至15%、二套房首付比例降至25%，以及普宅标准调整（内环内总价上限从750万上调至820万）等政策，降低了购房门槛，刺激了刚需和改善入市。

市场情绪呈现“谨慎乐观”分化：首次购房者对政策敏感度高，4月首套房成交占比55%，环比上升8个百分点，部分购房者表示“政策叠加开发商优惠，是入手良机”；而高总价改善型购房者更关注房产品质和长期价值，对郊区配套不足的房源仍持观望态度，从房企端看，资金压力下，多数企业采取“以价换量”策略，4月新房折扣率达12.3%，创近一年新高，其中郊区项目折扣率超15%。

未来展望：短期趋稳，长期看人口与产业支撑

展望未来，上海楼市或延续“量稳价分化”格局，短期看，政策宽松效果仍将持续释放，5月房企推盘意愿较强，市场成交量有望保持平稳，但价格大幅上涨动力不足，核心区优质房产将具备较强抗跌性，郊区需警惕“以价换量”带来的价格下行压力，长期看，上海作为长三角核心城市，人口持续导入（2023年常住人口增加12.6万）、产业升级（五大新城建设提速）将为楼市提供基本面支撑，尤其是产城融合度高的新城（如嘉定、松江）,配套完善后房价有望企稳回升。

相关问答FAQs

Q1：上海四月房价下跌是否意味着楼市进入下行周期？
A：并非如此，4月上海房价“微跌”主要是结构性调整，而非趋势性下行，从数据看，新房价格环比跌幅收窄（0.3%），二手房成交量同比转正（+3.5%），且核心区价格仍在上涨，显示政策托底效果显现，市场处于“筑底企稳”阶段，当前下跌主要集中在郊区部分库存较高区域，核心区和优质房源仍具备较强韧性，整体未进入下行周期。

Q2：哪些区域的房产在四月表现相对抗跌？为什么？
A：核心区（静安、黄浦、徐汇）和中外环优质学区房、次新房表现相对抗跌，核心区因土地稀缺、配套成熟，供需关系紧张，且高净值人群购买力强，价格支撑力足；中外环优质学区房（如闵行七宝、浦东碧云）依托教育资源，刚需需求稳定，成交活跃；次新房（房龄5年内）因产品设计新、社区品质好，受改善型买家青睐，价格波动较小，相比之下，远郊区域因产业配套不足、通勤成本高,抗跌性较弱。