购二手房需缴纳哪些税费？

二手房交易中,税费是购房者需重点关注的成本之一，涉及契税、增值税及附加、个人所得税等多个税种，不同情况下的税费差异较大，本文将详细解析各税种的缴纳规则、计税方法及优惠政策，帮助购房者清晰了解购房成本。

契税：买方缴纳的主要税种

契税是购房者必须承担的税费,计税依据为房屋成交价格（不含增值税），税率根据购房套数、房屋面积及是否为家庭唯一住房确定，根据财政部等部门最新政策，2025年12月31日前，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%征收，购买家庭第二套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收；90平方米以上的，减按2%征收，二套及以上住房，或非家庭唯一住房，按3%税率征收（具体以当地政策为准，部分城市可能上浮）。

首套房买家购买成交价200万元、面积100平的住房，契税=200万×1.5%=3万元；二套房买家购买同样条件的住房，契税=200万×2%=4万元，若购买二套房且面积为80平，契税=200万×1%=2万元。

增值税及附加：卖方缴纳，实际常转嫁买方

增值税及附加包括增值税（5%）、城建税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），合计税率约5.3%，由卖方缴纳，但实际交易中通常由买卖双方协商转嫁给买方，计税依据为房屋成交价格（不含增值税），核心判断标准是房屋是否“满2年”：

• 满2年且为普通住宅：免征增值税及附加，普通住宅的标准各地不同，一般需满足三个条件：单套建筑面积≤140平米（部分地区为144平米）、容积率≥1.0、成交价≤同区域平均价1.2倍（具体以当地住建部门认定为准）。
• 满2年但为非普通住宅：按“差额征收”，即（成交价-房屋原值）×5.3%，房屋原值需提供购房发票等原始凭证。
• 不满2年：无论普通/非普通住宅，均按全额征收，即成交价×5.3%。

卖家不满2年出售成交价150万的住房,需缴增值税及附加=150万×5.3%=7.95万元；若满2年且为普通住宅，则无需缴纳。

个人所得税：卖方缴纳，满五唯一可免征

个人所得税由卖方缴纳,实际也常由买方承担，分两种计税方式：

1. 查账征收：按（成交价-房屋原值-合理费用）×20%计算，合理费用包括交易税费、装修费（需提供发票，上限为房屋原值的10%）、贷款利息等，这种方式需卖家提供完整票据，实际操作中较少采用。
2. 核定征收：按成交价×1%-2%（各地比例不同，如北上广深为1%，其他城市多为1%-3%），若无法提供原值凭证，默认按核定征收。

核心优惠政策是“满五唯一”：房产证登记日期或契税票填发日期满5年，且卖家家庭（含配偶、未成年子女）名下在该城市无其他住房，免征个人所得税，卖家“满五唯一”出售100万住房，个税免征；若不满2年，核定征收1%，则个税=100万×1%=1万元。

印花税：个人交易暂免征收

印花税包括产权转移书据（0.05%）和权利许可证照（5元/件），但目前对个人销售或购买住房暂免征收，企业购房需按0.05%缴纳（买卖双方各承担一半），个人交易无需考虑。

土地增值税：个人销售住房暂免征收

土地增值税按增值额×税率（30%-60%）征收，但个人销售住房暂免征收，非个人转让或商业用房需按规定缴纳，个人购房无需关注。

主要税种一览表

相关问答FAQs

问题1：“满五唯一”中的“满五”和“唯一”具体怎么认定？
解答：“满五”以房产证登记日期或契税票填发日期为准，满5年即可（若继承或赠与，以原房产证登记日期或赠与协议日期为准）；“唯一”指卖家在当地不动产登记中心查询，其家庭（含配偶、未成年子女）名下在该城市无其他住宅房产，需提供不动产登记查询结果证明，两者同时满足方可免征个人所得税。

问题2：二手房交易税费能否和卖家协商由卖家承担？
解答：可以，但需在购房合同中明确约定，税费实际由谁承担取决于买卖双方协商结果，常见方式有“买家承担所有税费”“各付各税”（即契税买方承担，增值税及附加、个税卖方承担）或“卖家实收价”（税费由买家承担，如房屋成交价100万，卖家实收90万，剩余10万由买家承担税费），建议在签约前明确约定，避免后续纠纷。