2023年,中国房地产市场整体呈现“前低后高、温和复苏、分化加剧”的运行态势，房价涨跌情况因城市能级、区域位置、市场供需等因素差异显著，从全年数据来看，全国房价整体涨幅有限，部分热点城市出现阶段性回升，而多数三四线城市及部分二线城市仍面临调整压力，以下从全国整体、区域分化、影响因素等方面展开具体分析。
全国房价整体涨幅：温和回升，结构性特征突出
根据国家统计局数据,2023年70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，全年新房价格同比涨幅由1月的-0.3%逐步收窄至12月的0.2%，二手房价格同比在3月由负转正后，全年涨幅维持在0.5%左右，从绝对值看，2023年全国新建商品住宅销售均价为10142元/平方米，同比上涨2.3%，但这一涨幅较2021年的2.4%基本持平，较2020年的5.9%明显收窄，反映出市场仍处于“弱复苏”阶段。
分季度看,一季度受春节假期及前期政策效果滞后影响，房价延续下跌趋势；二季度起，各地优化限购、降低首付比例、下调房贷利率等政策密集出台，叠加“保交楼”项目推进，市场信心逐步修复，房价跌幅收窄；四季度随着“认房不认贷”等政策落地，部分一线城市及核心二线城市成交量短期回暖，带动房价环比转正。
区域分化：一线城市领涨，三四线承压
2023年房价最显著的特征是“分化加剧”，不同能级城市房价走势截然不同，一线城市凭借强大的产业支撑、人口流入及优质资源，房价表现相对坚挺；二线城市内部出现“热点城市与普通城市”的分化；三四线城市则因人口流出、库存高企，多数城市房价仍处于下行通道。
（一）一线城市：同比涨幅由负转正，核心区域领涨
2023年,一线城市新建商品住宅价格同比上涨0.4%，较2022年下降1.3%明显回升；二手房价格同比上涨1.4%，涨幅居各能级城市首位，北京、上海新房价格同比分别上涨2.5%、3.1%，深圳、广州分别上涨1.2%、0.8%；二手房中，北京同比上涨3.8%，上海上涨2.9%，涨幅领先，从区域看，一线城市核心地段（如北京海淀、上海浦东、深圳南山）由于稀缺性突出，房价涨幅普遍超过5%，而远郊区县涨幅相对有限。
（二）二线城市：涨跌互现，热点城市结构性回暖
35个二线城市中,2023年新建商品住宅价格同比下降0.3%，但内部分化明显，杭州、成都、西安等新一线城市及长三角、珠三角核心二线城市（如苏州、宁波）受益于产业升级和人口流入，房价同比上涨1%-3%；而部分中西部及东北二线城市（如哈尔滨、沈阳、石家庄）因经济动能偏弱、人口外流，房价同比下跌2%-5%，二手房市场分化更显著，杭州、成都等城市二手房同比上涨2%-4%，而太原、长春等城市则下跌超过6%。
（三）三线及以下城市：多数下跌，库存压力仍大
三线城市新建商品住宅价格同比下降1.8%，降幅较2022年扩大0.5个百分点，人口净流出城市（如鹤岗、阜新）及资源型城市（如唐山、邯郸）房价同比跌幅普遍超过5%，部分城市甚至出现“万元房”减少、“低价房”占比提升的现象，三四线城市二手房市场更为冷清，同比下跌2.5%，部分城市二手房挂牌量激增，导致“有价无市”问题突出。
影响房价涨跌的核心因素
2023年房价走势是政策、供需、经济等多重因素共同作用的结果。
（一）政策端：从“防过热”到“防风险”，政策力度持续加码
2023年房地产政策以“稳市场、防风险”为核心，全国超300个城市出台优化政策超千条，包括放松限购（如一线城市“认房不认贷”）、降低首付比例（首套房最低降至20%）、下调房贷利率（首套房利率下限降至3.8%）、推进“保交楼”等，政策效果在热点城市显现明显，但三四线城市因需求透支严重，政策刺激效果有限。
（二）供需关系：核心城市供给偏紧，三四线库存高企
一线城市由于土地供应严格控制,新房库存处于低位（如上海、深圳去化周期不足10个月），叠加人口持续流入，供需关系紧张支撑房价；二线城市中，杭州、成都等热点城市土地市场活跃，优质项目去化较快，而普通城市库存去化周期超过20个月，供大于求导致价格承压；三四线城市过去几年大规模开发，库存量高，加之人口流出，需求端持续萎缩，房价下行压力难解。
（三）经济与预期：居民收入修复缓慢，购房信心仍待提振
2023年经济虽持续恢复,但居民收入预期尚未完全回暖，叠加就业压力，部分购房者观望情绪浓厚，央行调查数据显示，2023年四季度倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，倾向于“更多投资”的占15.5%，而倾向于“更多消费”的仅占18.8%，反映出居民风险偏好仍低，购房意愿不足。
2023年中国房价整体呈现“温和复苏、深度分化”的格局，一线城市及核心二线城市在政策支持和供需改善下房价稳中有升，而多数三四线城市因需求不足、库存高企仍面临调整，全年房价涨幅有限，反映出房地产市场从“高速增长”向“平稳发展”转型的趋势未变，未来市场或将延续“强者恒强、弱者愈弱”的分化态势，城市基本面和政策效果将成为决定房价走势的关键。
相关问答FAQs
Q1：2023年房价涨幅最大的城市有哪些？原因是什么？
A：2023年房价涨幅较大的城市主要集中在一线城市及长三角、珠三角核心二线城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市新房价格同比涨幅分别为2.5%、3.1%、1.2%、0.8%；杭州、成都、宁波等二线城市同比涨幅在2%-3%之间，主要原因包括：一是这些城市产业基础雄厚，人口持续流入，住房需求刚性较强；二是土地供应稀缺，尤其是核心区域优质项目供不应求；三是政策支持力度大，如“认房不认贷”降低了购房门槛，刺激了改善性需求释放。
Q2：2024年房价会继续上涨吗？哪些城市更有可能上涨？
A：2024年房价整体预计将保持“稳中有升、分化延续”的态势，大幅普涨的可能性较低，从城市看，一线城市及强二线城市（如杭州、南京、苏州）由于经济基本面好、人口流入稳定、政策空间充足，房价仍有小幅上涨动力；部分中西部及东北二线城市、三四线城市则可能因库存高企、人口流出，房价延续调整，随着保障性住房建设加快，商品房市场将更注重“房住不炒”，房价涨幅将受到严格调控，市场将逐步向“平稳健康”方向发展。
