东兴房价缘何持续走低？背后原因引关注

东兴市作为广西壮族自治区防城港市下辖的县级市，地处中国与越南边境，拥有独特的区位优势，但其房价水平却长期处于低位，与国内同级别城市相比形成明显反差，这一现象背后是地理位置、经济基础、人口结构、供需关系等多重因素综合作用的结果,具体可从以下几个方面深入分析。

地理位置与交通条件的双重影响

东兴虽地处中越边境，拥有东兴口岸这一国家一类口岸，是中国与越南贸易往来的重要通道，但其地理位置的特殊性也限制了其发展潜力，从国内交通网络看，东兴远离广西核心经济圈，距离南宁吴圩国际机场约200公里，高速公路和铁路干线尚未实现高效联通，高铁需通过防城港中转，交通便捷性远低于南宁、柳州等广西核心城市，这种“边境孤岛”式的区位，使得东兴难以承接核心城市的产业和人口外溢，缺乏大规模人口流入的基础，而房地产市场的需求高度依赖本地人口和短期流动人口,需求总量有限。

东兴与越南芒街市仅一河之隔，边境贸易活跃，但贸易主体以小型商户、边民互市为主，贸易规模和附加值较低，难以形成高端产业聚集，边境贸易的季节性和波动性也较强，易受国际关系、政策调整等因素影响，经济稳定性不足,进一步削弱了对房地产市场的支撑。

经济基础薄弱与居民购买力有限

房价的长期支撑力在于区域经济实力和居民收入水平，而东兴的经济结构和发展水平明显制约了房价上涨，从经济总量看，2023年东兴市GDP约为120亿元，在广西县域经济中排名靠后，不足南宁市的1/10；人均GDP约5.8万元，低于广西平均水平（6.5万元），与国内发达城市差距更大，产业结构上，东兴以边境贸易、渔业、旅游业为主，第二产业（工业）占比不足15%，缺乏高附加值的支柱产业，难以创造大量高薪就业岗位，居民收入增长缓慢，2023年东兴城镇居民人均可支配收入约3.5万元，农村居民不足1.5万元，房价收入比（房价与居民收入的比例）虽未达警戒线，但居民购房首付和月供压力相对较大,改善型需求释放不足。

经济基础薄弱还导致地方财政对房地产市场的依赖度较低，与依赖土地财政的城市不同，东兴的土地出让收入占财政收入比重不足20%，政府缺乏推高房价的短期动力，反而可能通过控制土地供应节奏来稳定市场,避免房价过快上涨引发泡沫。

人口结构固化与需求持续疲软

人口是房地产市场的根本需求，而东兴面临人口总量小、增长慢、结构老化的多重问题，第七次全国人口普查数据显示，东兴市常住人口约20.6万人，较2010年减少约1.2万人，呈现负增长趋势，人口外流现象明显，当地年轻劳动力更多流向南宁、广州等核心城市求学、务工，导致常住人口中老龄化比例超过20%，高于广西平均水平（15.7%），老龄化人口对住房的需求以刚需和改善型为主，且购买力较弱，而年轻人口的持续外流则导致婚房、刚需住房需求长期不足。

从需求类型看，东兴房地产市场需求以本地自住为主，投资投机需求占比极低，边境城市的经济前景和人口吸引力不足，难以吸引外地投资者；当地居民对房价上涨预期较低，购房以“够用为主”，而非投资增值，导致市场缺乏投机性需求的推力，越南边民的购房需求受政策限制，无法进入东兴商品房市场,进一步缩小了需求范围。

住房供应充足与库存压力较大

供需关系是影响房价的直接因素，而东兴房地产市场长期面临供大于求的局面，过去十年，受边境贸易繁荣预期带动，东兴房地产开发经历了一轮小高潮，商品房年均施工面积超过100万平方米，竣工面积约30万平方米，远超年均销售面积（约20万平方米），截至2023年底，东兴商品房库存去化周期（现有库存与月均销售量的比值）约28个月，超过国际公认的12个月合理区间，部分区域甚至达到36个月,库存压力较大。

为去库存，开发商不得不采取降价促销策略，导致房价长期处于低位，东兴保障性住房建设力度较大，公租房、安置房等供应充足，分流了部分商品房需求，进一步加剧了市场竞争,抑制了房价上涨。

政策与市场预期的双重制约

政策环境和市场预期对房价走势有着重要影响，而东兴在这两方面均缺乏上涨动力，从政策层面看，东兴作为边境城市，并非房地产调控的重点区域，未出台如限购、限贷等刺激性政策，但也缺乏如人才引进、购房补贴等利好政策，市场政策环境相对平淡，从市场预期看，由于经济增速缓慢、人口持续外流、库存高企，居民对房价上涨的信心不足，“买涨不买跌”的心理导致观望情绪浓厚，购房者更倾向于等待降价，开发商难以通过提价去化库存，形成“房价下跌-预期转弱-需求萎缩”的恶性循环。

东兴与广西部分城市房地产及经济指标对比（2023年）

相关问答FAQs

Q1：东兴房价低是否适合投资？
A：东兴房价低主要受经济基础薄弱、人口外流、库存高企等制约，短期内缺乏上涨动力，边境贸易虽有一定潜力，但易受国际关系和政策影响，经济稳定性不足，若为长期投资，需关注当地产业转型和人口回流情况；若为短期投机，风险较高,不建议盲目入市。

Q2：东兴房价未来会上涨吗？
A：东兴房价能否上涨取决于多重因素：若未来边境贸易升级、区域交通改善（如高铁开通）、产业政策扶持带动经济和人口增长，房价可能逐步企稳回升；但若经济结构未明显改善、人口持续外流，房价或将在低位盘整，长期来看，需结合国家“兴边富民”政策及广西沿边开发开放战略的推进效果综合判断。