2017年，英德作为广东省清远市下辖的县级市，其房地产市场在珠三角区域经济辐射、城镇化进程推进及政策调控的多重影响下，呈现出“稳中有升、区域分化、理性回归”的整体特征，这一年，英德房价既受到全国三四线城市楼市普涨行情的带动，也因自身城市能级、产业基础及人口流动的特点,展现出独特的市场轨迹。
2017年英德房价整体走势：温和上涨，涨幅趋缓
从全年走势来看，英德房价呈现“前高后稳”的态势，年初，受2016年楼市“小阳春”行情的惯性影响，加之春节后返乡置业需求集中释放，英德新房市场成交活跃，房价环比涨幅明显，据当地房地产交易中心数据显示，2017年1-3月，英德新建商品住宅成交均价约4800元/平方米，环比2016年四季度上涨5.2%，其中英城街道（主城区）核心楼盘价格突破5500元/平方米。
进入二季度，随着全国“因城施策”调控政策持续加码，清远市出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确要求“首套房首付比例不低于30%，二套房不低于50%”，英德购房者观望情绪逐渐浓厚，市场成交量环比下降约15%，房价涨幅明显收窄，4-6月均价环比涨幅回落至1.8%。
下半年，英德楼市进入“调整期”，开发商为加速资金回笼，加大推盘力度，推出多款优惠房源（如“首付分期”“总价减让”等）；购房者趋于理性，更关注户型、配套及性价比，房价整体保持平稳，三季度环比微涨0.5%，四季度基本持平，全年来看，2017年英德新建商品住宅成交均价约为5150元/平方米，同比2016年（4700元/平方米）上涨9.6%，涨幅较2016年（12.3%）回落2.7个百分点，市场逐渐回归理性。
区域房价分化：主城区领跑，镇街差距显著
英德房价的区域差异较为明显，核心板块与外围镇街的“价格鸿沟”进一步拉大，从区域分布来看，房价水平与地段配套、产业聚集度及交通便利度高度相关。
主城区（英城街道）：价格高地，配套成熟
作为英德政治、经济、文化中心，主城区凭借完善的教育（英德市第一中学、英德实验小学）、医疗（英德市人民医院）、商业（英德广场、顺盈时代广场）及交通（京港澳高速、武广高铁英德西站）配套，成为房价最高的区域，2017年主城区新房均价约5800元/平方米，同比上涨11.2%，其中英城浈阳路、峰光路等核心地段楼盘价格普遍超过6000元/平方米，部分精装房甚至突破6500元/平方米，二手房市场同样活跃，均价约5200元/平方米，次新小区因“学位房”属性，溢价空间明显。
重点镇街：刚需支撑，价格梯度分化
- 浛洸镇：作为英德北部中心镇，依托商贸物流及农业产业基础，2017年房价约3800元/平方米，同比上涨7.5%，是镇街中房价较高的区域，主要购买力为本地刚需及返乡置业人群。
- 英红镇：因英德红茶产业及英德华侨茶场的历史积淀，房价相对较低，约3200元/平方米，同比上涨5.8%，市场以“小户型、低总价”房源为主，吸引周边乡镇及产业工人购房。
- 望埠镇、大站镇：作为工业重镇（以建材、化工为主），2017年房价约3000-3500元/平方米，受产业升级及环保政策影响，房价涨幅较为平稳（约6%）。
远郊乡镇：需求疲软，价格滞涨
英德东部、西部等远郊乡镇（如东华镇、西牛镇），因产业基础薄弱、人口外流明显，2017年房价普遍在2500-3000元/平方米，同比涨幅仅3%-4%，部分库存量较大的楼盘甚至通过“降价促销”去库存，实际成交价低于挂牌价。
表：2017年英德主要区域新房房价情况
| 区域 | 均价（元/平方米） | 同比涨幅（%） | 主要特点 |
|------------|---------------------|----------------|------------------------------|
| 英城街道 | 5800 | 11.2 | 配套成熟，学区房溢价高 |
| 浛洸镇 | 3800 | 7.5 | 商贸中心，刚需支撑强劲 |
| 英红镇 | 3200 | 5.8 | 茶叶产业，低总价房源为主 |
| 望埠镇 | 3300 | 6.0 | 工业镇，产业工人需求稳定 |
| 远郊乡镇 | 2500-3000 | 3.0-4.0 | 人口外流，库存压力大 |
影响2017年英德房价的核心因素
政策调控：从“刺激”到“抑制”的转变
2017年全国楼市调控基调以“稳”为主，清远市及英德市相继出台限购、限贷、限价等政策，直接抑制了投资投机需求，英德对非本地户籍购房者要求“提供连续2年社保或个税证明”，且限购1套，使得部分外地投资者退出市场，购房群体中本地刚需占比从2016年的65%上升至2017年的78%。
经济与人口：城镇化与产业升级的内生动力
2017年英德GDP达286.3亿元，同比增长7.2%，城镇化率提升至52.3%，较2016年提高1.1个百分点，新增城镇人口约1.2万人，带来刚性住房需求，英德积极承接珠三角产业转移，英德高新区（大站镇、望埠镇片区）引入电子信息、新材料等项目20余个，新增就业岗位约8000个，吸引周边劳动力流入，支撑了镇街住房市场。
交通基建：广清同城化的辐射效应
2017年广清城轨清远至省职教城段开通运营，英德至广州的通勤时间缩短至1小时，部分广州购房者因“房价洼地”效应选择在英德置业，据当地中介统计，2017年英德楼市中“广州客”占比约8%，主要集中在主城区及浛洸镇。
市场供需：库存压力制约房价过快上涨
截至2017年底，英德新建商品住宅可售面积约135万平方米，去化周期约16个月，虽较2016年（18个月）有所缩短，但仍处于“供大于求”状态，开发商为加速去化，不得不通过“以价换量”，导致房价难以大幅上涨。
2017年，英德房地产市场在全国调控、区域经济及自身供需的多重博弈下，告别了“野蛮生长”，进入“量稳价缓”的新常态，房价整体温和上涨，但区域分化加剧，主城区凭借资源优势领跑，镇楼市则依赖刚需支撑，远郊乡镇面临库存压力，随着广清一体化深入、交通网络完善及产业升级持续推进，英德楼市或将在“房住不炒”的基调下，逐步走向“量价平衡”的健康轨道。
相关问答FAQs
Q1：2017年英德房价相比2016年变化如何？
A1：2017年英德房价整体呈现“温和上涨、涨幅收窄”的特点，全年新建商品住宅成交均价约5150元/平方米，同比2016年上涨9.6%，较2016年12.3%的涨幅回落2.7个百分点，市场从2016年的“普涨”转向2017年的“区域分化”，主城区涨幅领先（11.2%），远郊乡镇涨幅不足4%，调控政策及库存压力是涨幅收窄的主要原因。
Q2：2017年英德房价上涨的主要动力是什么？
A2：2017年英德房价上涨的动力主要来自三方面：一是本地城镇化推进，新增城镇人口带来刚需需求；二是广清同城化辐射，广清城轨开通后广州外溢需求支撑主城区房价；三是产业升级带动，英德高新区发展吸引产业工人，增加镇街住房需求，但政策调控（限购、限贷）及库存压力也抑制了房价过快上涨,使得全年涨幅趋于理性。
