2010年南京房价

2010年是中国房地产市场调控政策密集出台的一年，南京作为长三角重要的二线城市，房价在这一年经历了从快速上涨到政策调控下的趋稳过程，全年走势与宏观政策、区域发展、市场供需等多重因素交织，既反映了全国楼市的共性特征,也展现出南京作为区域中心城市的独特属性。

全年房价走势：从“量价齐升”到“政策趋稳”

2010年南京房价整体呈现“前高后低、涨幅收窄”的态势，全年可分为两个明显阶段。

上半年（1-6月）：延续2009年上涨势头，量价齐创新高。 受2009年宽松货币政策及市场信心恢复影响，2010年初南京楼市延续“小阳春”行情，1月全市新房成交均价约为8900元/平方米，同比上涨23%；3月传统旺季到来，成交量突破200万平方米，均价突破1万元/平方米，达到10200元/平方米，部分热门板块如河西、仙林的新房单价已突破1.5万元，这一阶段，购房者“买涨不买跌”心理明显，投资投机需求占比上升，开发商推盘节奏加快，市场呈现供不应求态势。

下半年（7-12月）：调控政策密集落地，房价趋稳、成交量回落。 随着国家“国十一条”（1月）、“新国十条”（4月）等调控政策出台，南京于5月出台地方细则，明确“暂停购买第三套住房”“外地购房者需提供1年本地纳税证明或社保证明”等限购措施，同时二套房首付比例不低于50%、利率上浮1.1倍，政策效应下，市场迅速降温：6-7月成交量环比下降30%-40%，8月新房成交量跌破100万平方米，为近一年最低点；房价涨幅明显收窄，10月全市均价约为12500元/平方米，同比上涨18%，较上半年5个百分点的涨幅回落；12月随着部分开发商“以价换量”策略显效，均价微调至12300元/平方米，全年整体呈现“量跌价稳”格局。

核心影响因素分析

2010年南京房价波动是政策、经济、供需等多因素共同作用的结果，其中政策调控是最直接变量，而区域发展潜力与市场需求则是长期支撑。

政策调控：从“抑制过热”到“稳定预期”

2010年房地产调控的核心目标是遏制房价过快上涨、打击投机需求，南京作为重点调控城市，政策落地节奏与全国基本同步，但地方细则更具针对性：对非本地户籍购房者的限制直接抑制了外地投资客（尤其是上海、浙江资金）的涌入；二套房信贷政策收紧使得改善型购房者首付成本增加，部分需求暂时退场，政策效应在6个月后逐步显现，市场从“非理性抢购”转向“理性观望”，开发商定价权从“主动涨价”转向“被动调整”。

经济与人口：需求的基本面支撑

尽管政策调控压力增大，但南京经济基本面仍为楼市提供支撑，2010年南京GDP突破5000亿元，同比增长12%，人均GDP突破1万美元，城市化率达65.2%，较上年提升1.1个百分点，人口方面，全年常住人口净增超10万，其中高校毕业生留宁就业、跨省流入人口占比达60%，这部分刚需群体（尤其是首次置业的年轻人）是支撑楼市的核心力量，南京作为长三角特大城市，教育、医疗、交通等公共资源优势明显，长期吸引周边城市人口流入，刚性需求持续存在。

土地市场：地价对房价的传导效应

2010年南京土地市场热度不减，全年土地出让金达820亿元，同比上涨35%，其中主城区优质地块楼面价屡创新高，5月河西板块出让的一宗宅地，楼面价达1.2万元/平方米，刷新当时南京单价地王纪录；江宁大学城、仙林大学城等板块地块楼面价也突破6000元/平方米，高地价直接推高了开发商的成本预期，部分项目即便在调控期仍维持“低开高走”定价策略，成为房价坚挺的隐性推手。

区域分化：核心区坚挺、郊区承压

2010年南京房价呈现显著的区域分化特征，核心城区与远郊板块在价格、涨幅、成交量上差距拉大。

• 核心城区（鼓楼、玄武、秦淮、建邺）：价格坚挺，涨幅领先。 受配套成熟、土地稀缺等影响，鼓楼（均价1.8万元/平方米）、玄武（1.7万元/平方米）等老城区房价全年稳居全市前列，涨幅达20%-25%；建邺区河西新城作为南京城市新中心，依托奥体中心、元通商圈等配套，房价从年初1.3万元涨至年末1.8万元，部分高端项目突破2.5万元，成为全市房价“领头羊”。
• 近郊区（江宁、浦口、栖霞）：涨幅分化，刚需主导。 江宁大学城、科学园板块依托产业园区和高校，均价从8000元涨至1万元，涨幅25%；浦口江北大桥北板块因地铁10号线规划预期，房价从6500元涨至8500元；但栖霞龙潭、六合雄州等远郊板块因交通不便、配套不足，房价仅从5000元涨至5800元，涨幅不足20%，且下半年成交量下滑明显。
• 远郊区（溧水、高淳）：量价双冷，去化压力大。 溧水、高淳作为南京远郊，2010年新房均价普遍在4000-5000元/平方米，全年成交量不足全市的5%，开发商以“低开走量”为主，部分项目甚至通过“送车位”“物业费减免”等方式促销。

下表为2010年南京主要行政区新房均价及同比涨幅情况：

市场表现：开发商策略调整与购房者心态变化

2010年南京楼市中，开发商与购房者的行为模式均发生显著变化。

开发商：从“捂盘惜售”到“以价换量”。 上半年，部分开发商因看好市场走势，有意放缓推盘节奏，甚至“捂盘惜售”以等待涨价；下半年随着调控政策落地、资金链压力增大，开发商被迫调整策略：一方面增加促销频次，通过“开盘95折”“老带新奖励”等方式吸引客户；另一方面加快推盘节奏，部分项目甚至“以价换量”，全年房企平均资金周转周期延长至18个月，较2009年增加3个月。

购房者：从“恐慌入市”到“理性观望”。 上半年，购房者普遍存在“房价只涨不跌”的预期，恐慌性购房现象明显，部分楼盘开盘即售罄；下半年随着政策收紧、市场信息透明度提高，购房者心态趋于理性，更关注楼盘性价比、开发商资质及交付质量，二手房市场中“议价空间”从5%扩大至10%-15%，部分急售业主愿意降价出售。

2010年南京房价是中国楼市“政策市”的典型缩影：上半年在宽松货币与市场信心推动下快速上涨，下半年因调控政策密集落地而趋稳，尽管政策短期内抑制了投机需求，但南京经济持续增长、人口流入刚性需求旺盛、核心区域土地资源稀缺等基本面因素，决定了房价难以出现深度调整，全年整体呈现“量跌价稳、区域分化”的格局，这一年的市场变化，也为后续南京楼市的发展提供了经验教训：政策调控需与市场供需、区域发展实际相结合，才能实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效目标。

FAQs

问：2010年南京房价涨幅为何在全国处于中上水平？
答：2010年南京房价涨幅居全国中上水平，主要受三方面因素影响：一是经济与人口支撑，南京作为长三角特大城市，2010年GDP突破5000亿元，常住人口净增超10万，刚需与改善需求旺盛；二是土地市场热度高，全年土地出让金同比上涨35%，核心地块楼面价创新高，成本传导至房价；三是政策落地节奏略滞后于市场，南京限购细则5月出台，上半年市场已积累一定购买力，导致上半年涨幅明显。

问：2010年调控后，南京哪些区域房价最先松动？
答：2010年下半年调控后，南京远郊区（溧水、高淳）及部分非核心近郊板块（栖霞龙潭、六合雄州）房价最先松动，主要原因是这些区域配套不足、交通不便，投资投机需求占比高，政策抑制后需求快速退场，开发商为回笼资金不得不降价促销，降幅普遍在5%-10%；而河西、鼓楼等核心区因配套成熟、需求刚性，价格相对坚挺,仅个别高端项目推出少量折扣。